Решение от 18 июня 2019 г. по делу № А63-6227/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-6227/2019
г. Ставрополь
18 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 июня 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению акционерного общества «Газпромбанк», ОГРН <***>, г. Москва,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО1, г. Ставрополь,

о признании незаконным бездействия при исправлении ошибочных записей в сведениях в пользу ФИО1, внесенных в ЕГРН в отношении жилого дома, с кадастровым номером 26:25:120202:51 и земельного участка с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенных по адресу: <...>,

об обязании внести изменения в ЕГРН путем погашения записей об ипотеке на жилой дом, площадью 188,1 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:51 и земельный участок, площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенных по адресу: <...>,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 19.10.2017 № Д-12/175, представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 №9, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Газпромбанк», ОГРН <***>, г. Москва, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь, о признании незаконным бездействия при исправлении ошибочных записей в сведениях в пользу ФИО1, внесенных в ЕГРН в отношении жилого дома, с кадастровым номером 26:25:120202:51 и земельного участка с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенных по адресу: <...>, об обязании внести изменения в ЕГРН путем погашения записей об ипотеке на жилой дом, площадью 188,1 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:51 и земельный участок, площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенных по адресу: <...>.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить, указывая, что запись внесена регистрирующим органом ошибочно и несмотря на обращение банка об исправлении записей, заинтересованное лицо бездействует.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления, представил дополнительный письменный отзыв, согласно которому 17.08.2007 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:25:120202:51 проведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается сведениями ЕГРН. Согласно сведениям ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:25:120202:51, 26:25:120202:4 залогодателем является «Газпромбанк» (Акционерное общество), залогодержатель - ФИО1. И поскольку зарегистрированное право (обременение) на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, бездействие Управления при исправлении ошибочных записей в сведениях об обременениях в пользу ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, отсутствует.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось, документов не представило, ходатайств заявило.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает, что заявление общества подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Акционерным банком газовой промышленности «Газпромбанк» (Закрытое акционерное общество) (банк) и ФИО4, г. Георгиевск, (заемщик) заключен кредитный договор на покупку земельного участка и жилого дома от 17.08.2007 № 78-ФИ/2007, согласно пункту 2.1 которого, банк предоставляет заемщику целевой кредит в размере 1 500 000 руб. на срок до 16 августа 2022 года при условии выполнения заемщиком обязательств, указанных в пункте 2.7 договора.

Согласно пункту 2.7 денежные средства предоставляются путем перечисления на счет вклада до востребования заемщика № 42301810600010003827, открытый в АБ «Газпромбанк» (ЗАО) после государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка и жилого дома, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службой по Ставропольскому краю и предоставлении его в банк.

В пункте 2.2 кредитного договора от 17.08.2007 №78-ФИ/2007 предусмотрено, что кредит предоставляется на приобретение земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...>. Жилой дом, общей площадью 188,1 кв.м, жилая площадь 107,1 кв.м, кадастровый номер 26:25:120202:0004:8282/204:0000, расположенный на земельном участке общей площадью 1 150 кв.м, кадастровый номер 26:25:120202:0004, в собственность заемщика и выплату первой страховой премии по договорам страхования, которые должны быть заключены заемщиком в соответствии с настоящим договором в одной из страховых компаний, выбор которой согласовывается с банком, в размере, указанном в договоре страхования.

Между ФИО1, г. Ставрополь (продавец) и ФИО4, г. Георгиевск (покупатель), 17.08.2007 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств, согласно разделу 1 которого, продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, под жилую застройку индивидуальную, расположенный на землях населенных пунктов, площадью 1 360 кв.м, кадастровый номер 26:25:120202:0004, расположенный по адресу: <...>, и расположенный на указанном земельном участке жилой дом состоящий из 1- этажного строения обшей площадью 188,10 кв.м, в том числе жилой площадью 107,1 кв.м, кадастровый номер 26:25:120202:0004:07:215:002:000005240:А:10000, инвентарный номер 07:215:002:000005240, расположенный по адресу: <...>.

Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании Постановления главы Шаумяновской сельской администрации Георгиевского района Ставропольского края от 08.04.1993 №15 Постановления главы Шаумяновского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края от 23.03.2007 №13.

Согласно пункту 8 указанного договора купли-продажи от 17.08.2007 покупатель приобретает у продавца указанное имущество по цене в размере 2 200 000 руб.

В соответствии с пунктом 9 покупатель производит платежи по настоящему договору за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых в соответствии с кредитным договором на покупку недвижимости от 17.08.2007 № 78-ФГТ/2007, заключенным в городе Ставрополе между акционерным банком газовой промышленности «Газпромбанк» (Закрытое акционерное общество), сокращенное наименование - АБ «Газпромбанк» (именуемым кредитор – залогодержатель) и покупателем.

В пункте 10 договора купли-продажи стороны согласовали, оплата за приобретаемые жилой дом и земельный участок производится покупателем продавцу путем перечисления со вклада до востребования покупателя(ей) на вклад до востребования продавца, открытых в филиале АБ «Газпромбанк» (ЗАО) в г. Ставрополе кредитных средств в течение 1 банковского дня с момента предоставления в банк зарегистрированного настоящего договора и перехода прав собственности на жилой дом и земельный участок по настоящему договору в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление выписки по лицевому счету продавца.

Денежные средства в размере 700 000 российских рублей уплачены покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора, в связи с чем, продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Полный и окончательный расчет между сторонами оформляется распиской продавца, подтверждающей получение им денежных средств за приобретенные жилого дома и земельного участка.

В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи в момент государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и земельный участок Управлением Федеральной регистрационной службой по Ставропольскому краю в обеспечение обязательств, принятых покупателем по вышеуказанному кредитному договору, на основании ст. 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости))» возникает ипотека в силу закона. Залогодержателем по указанной ипотеке является АБ «Газпромбанк» (ЗАО).

Стороны в пункте 14 договора договорились о том, что в соответствии с частью 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога у продавца на передаваемое по настоящему договору недвижимое имущество не возникает.

Согласно выписке с лицевого счета продавца за период с 09.08.2007 по 22.04.2019 ему перечислены средства со счета покупателя, в сумме 1 500 000 руб.

За «Газпромбанк» (Акционерное общество, банк) 13.12.2018 зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 188,1 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:51, и на земельный участок, площадью 1360 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:4, занятый указанным жилым домом, расположенные по адресу: <...>.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за банком явились: заочное решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 09.11.2009, которым обращено взыскание на жилой дом, площадью 188,1 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:51, и на земельный участок, площадью 1360 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:4, занятый указанным жилым домом, расположенные по адресу: <...>; протокол от 17.02.2014 № 20 и заявление о решении оставить нереализованное имущество за собой от 02.08.2018 № 37-7/3812.

В сведениях, внесенных в государственный реестр недвижимости, а именно в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» сделаны записи об ограничении (обременении) права - ипотека в силу закона, датой государственной регистрации 13.12.2018, номерами государственной регистрации 26:25:120202:51-26/001/2018-6 и 26:25:120202:4-26/001/20018-6 соответственно, в пользу физического лица - ФИО1. В качестве оснований государственной регистрации обременения указаны: договор купли-продажи от 17.08.2007, заочное решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 09.11.2009, протокол от 17.02.2014 № 20 и заявление о решении оставить нереализованное имущество за собой от 02.08.2018 № 37-7/3812.

Банк 12.02.2019 обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением (претензией) о внесении исправлений в регистрационную запись об обременениях, исключив запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО1

Письмом от 04.03.2019 № 18/7237 в ответ на заявление Банка орган регистрации сообщил, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения об объектах недвижимости с кадастровым номером 26:25:120202:4 - жилой дом, с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенные по адресу: <...>, а также сведения об обременении (ипотека) в пользу ФИО1 Сведения об обременении внесены в ЕГРН 17.08.2007 соответствии с требованиями законодательства действующего на момент государственной регистрации обременения.

Так же регорган сообщил, что 13.12.2018, на основании заявления о государственной регистрации права собственности от 10.09.2018, в отношении указанного объекта недвижимости произведена государственная регистрация перехода права собственности в пользу АО «Гапромбанк». Основанием государственной регистрации явились заочное решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 09.11.2009, заявление о решении оставить нереализованное имущество за собой от 02.08.2008 № 37-7/3812. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Ссылаясь на то, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в пользу третьего лица по несуществующему обязательству препятствует банку как законному правообладателю распоряжаться недвижимым имуществом в полном объеме, т.к. отрицательно влияет на стоимость недвижимого имущества и потребительский спрос на данный объект недвижимости, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту также - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав (в случае, если не выдана закладная): совместного заявления залогодержателя и залогодержателя, заявления залогодержателя, а также по решению суда или арбитражного суда.

Заявитель не является в данной ситуации ни залогодателем, ни залогодержателем, а поэтому не имеет формально-юридической и фактической возможности воспользоваться заявительным порядком погашения записи об ипотеке, предусмотренным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с изложенным, заявитель обратился 12.02.2019 в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением (претензией) о внесении исправлений в регистрационную запись об обременениях, исключив запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО1

Письмом от 04.03.2019 № 18/7237 в ответ на заявление Банка орган регистрации сообщил, что сведения об обременении (ипотеке) в пользу ФИО1 внесены в ГРН в соответствии с требованиями законодательства действующего на момент государственной регистрации обременения.

Однако суд считает указанные доводы регистрирующего органа необоснованными ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как определено пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи в момент государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и земельный участок Управлением Федеральной регистрационной службой по Ставропольскому краю в обеспечение обязательств, принятых покупателем по вышеуказанному кредитному договору, на основании статей 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости))» возникает ипотека в силу закона и залогодержателем по указанной ипотеке является АБ «Газпромбанк» (ЗАО).

Согласно части 1 статьи 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Частью 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Сторонами в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 17.08.2007, скрепленном подписями сторон, не оспоренного и не признанного недействительным, в пункте 14 согласовано, что в соответствии с частью 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога у продавца на передаваемое по настоящему договору недвижимое имущество не возникает, а в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникает у банка.

Таким образом, сторонами договора купли продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств от 17.08.2007 предусмотрено иное, а именно то, что ипотека в силу закона возникает у АБ «Газпромбанк» (ЗАО) (пункт 11 договора), следовательно, изначально при регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4 регистрирующим органом следовало указать в качестве залогодержателя - АБ «Газпромбанк» (ЗАО).

Учитывая изложенное, довод банка об отсутствии основания для возникновения у продавца (ФИО1) права ипотеки в силу закона соответствует действующему законодательству и предусмотрено сторонами договора.

Суд приходит к выводу, что запись об ипотеке в пользу ФИО1 внесена неправомерно. Кроме того, из правоустанавливающих документов и иных представленных на государственную регистрацию перехода права собственности к Банку документов не следует, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона в пользу ФИО1

Согласно пункту 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений, действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Учитывая, то, что реорган в ответ на обращение заявителя от 15.02.2019 письмом от 04.03.2019 сообщил, что сведения об обременении в пользу ФИО1 внесены в ЕГРН в соответствии с требованиями законодательства, действующего на момент государственной регистрации обременения, то на момент обращения заявителя с заявлением об оспаривании бездействий в суд 03.04.2019, срок на подачу заявления не пропущен, и соответствующий довод заинтересованного лица подлежит отклонению.

Суд, исходя из положений статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при проверке правомерности действий регистрационной службы по отказу в регистрации права установил, что у заинтересованного лица имеются виновное бездействие по внесению изменений в запись ЕГРН сведений о погашении записи об ипотеке.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы Кодекса следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Способ защиты – это определенные в законе либо исходящие из его смысла и принципов права меры, средства достижения того положения, которое предполагает восстановление нарушенного права либо правовую определенность в вопросе фактического положения оспоренного материального права. Выбор способа защиты и соответственно формулирование предмета иска (требований) непосредственно зависят от тех фактических обстоятельств, которые составляют основание иска.

Поскольку заявитель не является на день рассмотрения спора ни залогодателем, ни залогодержателем, а поэтому не имеет формально-юридической и фактической возможности воспользоваться заявительным порядком погашения записи об ипотеке, предусмотренным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд считает его требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

требования акционерного общества «Газпромбанк», ОГРН <***>, г. Москва удовлетворить.

Признать незаконными бездействия и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь внести изменения в ЕГРН путем погашения записей об ипотеке в пользу ФИО1 на жилой дом, площадью 188,1 кв.м, с кадастровым номером 26:25:120202:51 и земельный участок, площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 26:25:120202:4, расположенных по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь, в пользу акционерного общества «Газпромбанк», ОГРН <***>, г. Москва, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко