Решение от 1 октября 2025 г. по делу № А73-11920/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11920/2025
г. Хабаровск
02 октября 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 25 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Патлай Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хромченковой В.Н.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Санто-ДВ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, юридический адрес: 680015, <...>, литер А, офис 202)

к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, юридический адрес: 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. при участии:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 19 августа 2025 года, диплом.

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность № 09-17/15325 от 25 декабря 2024 года, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «УК «Санто-ДВ» (далее – истец, ООО «УК «Санто-ДВ» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее – ответчик, Департамент) о признании за истцом права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>, цель использования земельного участка: под нежилое здание теплопункта, в собственность за плату в размере 2,5 % его кадастровой стоимости, принятии пункта 1.1 договора купли-продажи № 8826 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>, в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель, категория земли «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 588 кв.м. местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Индустриальный, ул. Суворова, д. 73, с кадастровым номером 27:23:0050903:141 в собственность за плату под нежилое здание теплопункта, стоимостью 11 257 руб. 84 коп.

Исковые требования мотивированы наличием у истца права на льготный порядок выкупа земельного участка, нормативно обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 36, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 21 июля 2025 года суд назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 20 августа 2025 года.

Определением от 20 августа 2025 года назначено судебное заседание на 25 сентября 2025 года.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка 10 марта 2025 года, то есть после 01 июля 2012 года, следовательно, пункт 1 статьи 2 Вводного закона применению не подлежит, а в исковых требованиях следует отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, программой приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования путём преобразования его в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», расположенного по адресу: 680015. г. Хабаровск-15, утвержденной Приказом комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края № 239 от 08 декабря 1192 года, помещение - склад формовочных материалов, 1965 года постройки, инв. № 11681, площадью 6634,2 кв.м. было приватизировано путем продажи акций акционерного общества открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», собственником стало ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования».

Постановлением главы администрации города Хабаровска от 24 июля 1995 года за исх. № 2315 акционерному обществу открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования» в аренду сроком на 5 лет передан земельный участок площадью 258 776 кв.м. на основании данных акта инвентаризации земель от 05 сентября 1994 года под фактически возведенные строения завода в Индустриальном районе по ул. Суворова.

В дальнейшем, 30 октября 2003 года между Департаментом (арендодатель) и ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» (арендатор) заключен договор аренды № 2284 земельного участка с городским учетным номером 27:23:050902:1 площадью 225241,19 кв.м и с городским учетным номером 27:23:050902:2 площадью 1848,6 кв.м.

Срок действия договора установлен с 24 июля 2003 года по 23 июля 2006 года. Земельные участки переданы по передаточному акту от 24 июля 2003 года.

16 февраля 2006 года между Департаментом (арендодатель) и ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» (арендатор) заключен договор аренды № 128 земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 площадью 225241,19 кв.м, с кадастровым номером 27:23:050904:0015, площадью 1848,6 кв.м.

Срок действия договора установлен с 16 февраля 2006 года по 15 января 2007 года.

ООО «УК «Санто-ДВ» является собственником нежилого здания - теплопункта, общей площадью 159,8 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050904:127 (о чем внесена запись в ЕГРН за № 27-27-01/056/2008-743 от 18 февраля 2009 года), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 28 февраля 2025 года земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:141 площадью 588 кв.м, используемый истцом на основании договора аренды земельного участка № 254 от 11 июля 2019 года, образован на основании утвержденного проекта межевания и поставлен на кадастровый учет 10 апреля 2019 года.

В ходе камеральных работ установлено, что данный участок находится на месте ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 (ранее 27:23:050902:01) с целью использования - под здание теплопункта (Лит 1 Б), расположено на едином земельном участке, отведенном под группу строений по адресу: ул. Суворова, 73, о чем также свидетельствует запись в техническом паспорте от 01 июля 2006 года на здание теплопункта.

Таким образом, право собственности на спорное здание у истца (правопреемник предприятия) возникло в результате приватизации имущества государственного предприятия.

18 марта 2025 года истец обратился в Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, за плату в размере 2,5 % кадастровой стоимости на основании п. 1 статьи 39.20, п.п.3 п. 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, п.1 ст.2 ФЗ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г., а также Постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 года № 354-пр на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, без проведения торгов.

Письмом от 02 апреля 2025 года ООО «УК – «Санто-ДВ» отказано в праве на льготный порядок выкупа земельного участка, поскольку заявление о предоставлении ЗУ подано после 01 июля 2012 года, что не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, а право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право аренды до 30 октября 2001 года, что не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 2.2. статьи 3 Вводного закона.

Вместе с тем ответчиком представлен проект договора купли-продажи № 8826 земельного участка по цене равной его кадастровой стоимости с подписью продавца.

Согласно п. 1.1 проекта договора выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141 определена в размере 450 313 руб. 92 коп., что составляет полную кадастровую стоимость земельного участка.

Наличие разногласий между сторонами в части условий договора купли-продажи земельного участка о выкупной цене явилось основанием для обращения ООО «УК «Санто-ДВ» с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие правила определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности закреплены в статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определение Конституционного Суда РФ от 1 октября 2009 года № 1129-О-О).

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков.

По смыслу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129 -О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

До 1 июля 2012 года допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац второй); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац четвертый) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, помимо прочего, указанным лицам до 1 июля 2012 года вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность.

В случае если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 1 июля 2012 года, собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Абзацем первым пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене предоставлено законом не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, для выкупа земельного участка по льготной цене необходимо установить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды осуществлено до 1 июля 2012 года; здания, строения, сооружения должны быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания и поставлен на кадастровый учет, находится на месте ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0564 (ранее 27:23:050902:01) с целью использования - под здание теплопункта.

Право собственности на объект недвижимости, с которым истец связывает наличие права на льготный выкуп, возникло у правопредшественника в результате приватизации имущества государственного предприятия.

Земельный участок, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, изначально отведен и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что подтверждается планом инвентаризации, составленным по состоянию на 08 декабря 1992 года.

В последующем указанный земельный участок на основании постановления главы администрации от 24 июля 1995 года за исх. № 2315 закреплен за АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования»; заключались договоры аренды от 30 октября 2003 года № 2284, от 16 февраля 2006 года № 128.

Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункте 2 статьи 39.9 Кодекса в действующей редакции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 марта 2025 года право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество-Теплопункт зарегистрировано 27 декабря 2006 года за ОАО «Дальневосточный завод отопительное оборудования» (ИНН <***>), впоследствии на основании Решения от 03 октября 2007 года перешло к ОАО «Санто-Холдинг» (ИНН <***>), затем стало правообладателем на основании акта приема-передачи имущества в уставный капитал ООО «УК «Санто-ДВ» (ИНН <***>) от 18 февраля 2009 года и по настоящее время.

Земельный участок, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, изначально отведен и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что подтверждается планом приватизации, составленный по состоянию на 08 декабря 1992 года.

Таким образом, фактически право аренды в отношении указанного земельного участка оформлено в установленном законом порядке в 2003 году.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенный по адресу: <...>, образованный в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного и используемого правопредшественником (предприятием) на условиях бессрочного пользования, возникло в результате переоформления соответствующего права в 2003 году, то есть до 1 июля 2012 года.

Следовательно, ООО «УК «Санто-ДВ» в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ вправе приобрести спорный земельный участок на льготных основаниях.

Для такого порядка расчета при выкупе земельного участка необходимо установить, что объект недвижимости, находящийся в границах земельного участка и с наличием которого возможен соответствующий выкуп земельного участка, ранее находился в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку в 1952 году «Хабаровский завод отопительного оборудования и канализационных труб» получил в бессрочное пользование в целях строительства завода отопительного оборудования земельный участок-площадью 29,25 га в обозначенных границах, программой приватизации «Хабаровского завода отопительного оборудования путём преобразования» его в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», расположенного по адресу: 680015. г. Хабаровск-15, утвержденной Приказом комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края № 239 от 08.12.1992, помещение – склад формовочных материалов, 1965 года постройки, инв. № 11681, площадью 6634,2 кв.м было приватизировано путем продажи акций акционерного общества открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования», собственником стало ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования», следовательно на выкупаемый земельный участок, занимаемый объектом, ранее находившимся в государственной собственности, распространяется льготный порядок.

Таким образом, требования о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка в льготном порядке: категория земель «земли населенных пунктов», земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:141, общей площадью 588 кв.м, местоположение: <...>, цель использования земельного участка: под склад с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 г. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

На основании статей 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения.

Соответствующее разъяснение также даны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения

общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с пунктами 1.2, 2.2. Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного Решением Хабаровской городской Думы от 29 ноября 2016 года № 5452, Департамент создан с целью осуществления в пределах своих полномочий управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, а также земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, выступает арендодателем земельных участков, являющимися муниципальной собственностью.

Таким образом, Департамент является субъектом, обладающим полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 27:23:0050903:141, находящимся в муниципальной собственности, наделен правом выступать в качестве продавца указанного земельного участка и не вправе необоснованно отказывать в заключении договора купли-продажи.

Следовательно, требование об изложении пункта 1.1. договора купли-продажи № 8826 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>, должны быть изложены в следующей редакции:

«Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель, категория земли «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 588 кв.м, местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Индустриальный, ул. Суворова, д. 73, с кадастровым номером 27:23:0050903:141 в собственность за плату под нежилое здание теплопункта, стоимостью 11 257 руб. 84 коп.».

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку требования, изложенные в пунктах 1 и 2 просительной части искового заявления взаимосвязаны, а истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина за заявление двух требований нематериального характера, суд считает возможным возвратить ООО «УК «Санто-ДВ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 000 руб., как излишне уплаченную.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Санто-ДВ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>, цель использования земельного участка: под нежилое здание теплопункта в собственность за плату в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 1.1 договора купли-продажи № 8826 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:141, расположенного по адресу: <...>, изложить в следующей редакции:

«Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель, категория земли «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 588 кв.м, местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Индустриальный, ул. Суворова, д. 73, с кадастровым номером 27:23:0050903:141 в

собственность за плату под нежилое здание теплопункта, стоимостью 11 257 руб. 84 коп.».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Санто-ДВ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы на уплату государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Санто-ДВ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 365 от 16 июля 2025 года.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Ю.В. Патлай