Решение от 29 января 2020 г. по делу № А51-20851/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20851/2019
г. Владивосток
29 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Меркурий-8» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 16.07.2013)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 28.01.2003)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Акционерного общества «Корпорация развития Дальнего Востока»

о признании незаконными решений от 22.07.2019 № 9049СП, от 13.08.2019 № 8437, от 13.08.2019 № 8437СП,

при участии: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 01.02.2019), от ответчика – главный специалист 1 разряда правового управления ФИО3 (доверенность от 21.08.2019 № 28/5-6616), от АО «КРДВ» - главный юрисконсульт отдела ФИО4 (доверенность от 25.09.2018 № 154/2018),

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

В судебном заседании заявитель требование поддержал, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, имеющего вид разрешенного использования «стоянки автомобильного транспорта», и резидентом свободного порта Владивосток. Пояснил, что в целях реализации инвестиционного проекта в границах уже арендованного земельного участка необходимо дополнить вид разрешенного использования этого земельного участка видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», которое также является основным для территориальной зоны Т 4 «зоны улично-дорожной сети) согласно градостроительным регламентам.

Полагает, что ответчик не имел правовых оснований для отказа в дополнении вида разрешенного использования земельного участка, а тот факт, что договор аренды земельного участка был заключен Обществом по результатам аукциона, не имеет значения для дела, поскольку арендатор ставил вопрос не об изменении вида разрешенного использования, а о добавлении еще одного вида.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290 был заключен с ООО «Меркурий-8» для целей, не связанных со строительством, при этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. Кроме того, законом прямо установлен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

В связи с этим Управление полагает, что требование изменить вид разрешенного использования земельного участка направлено на обход процедуры торгов.

АО «Корпорация развития Дальнего Востока» поддержало позицию заявителя, указав, что в дальнейшем резидентом планируется заключение договора аренды спорного земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 33 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с целью реализации инвестиционных проектов, для чего требуется дополнить вид разрешенного использования земельного участка.

При рассмотрении дела суд установил, что согласно договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290, заключенного по результатам аукциона между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий-8», Общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 площадью 4866 кв.м, расположенного в г. Владивостоке примерно в 47 м на северо-запад от ориентира с почтовым адресом ул. Русская, 57.

В силу пунктов 1.1, 2.1 договора земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, с видом разрешенного использования «стоянки автомобильного транспорта». Срок действия договора определен – по 11.09.2021.

13.05.2019 ООО «Меркурий-8» включено в реестр резидентов свободного порта Владивосток, что подтверждается свидетельством № 25000001236.

На основании соглашения от 07.05.2019 № СПВ-1236/19 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, заключенного с Акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока», резидент принял на себя обязательство по реализации «Инвестиционного проекта по возведению комплексного автосервиса и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи» общим объемом инвестиций 19 008 000 руб.

В пунктах 1.3, 1.4 соглашения оговорено, что в рамках нового инвестиционного проекта резидент осуществляет такие виды деятельности, как аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, который принадлежит резиденту на праве аренды в соответствии с договором от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290.

21.06.2019 ООО «Меркурий-8» обратилось в Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока с заявлением о добавлении основного вида разрешенного использования земельного участка «коммунальное обслуживание» в соответствии с регламентом территориальной зоны Т 4 (зоны улично-дорожной сети), в целях реализации соглашения от 07.05.2019 № СПВ-1236/19.

Письмами от 22.07.2019 № 9049СП, от 13.08.2019 № 8437 и от 13.08.2019 № 8437СП Управление отказало в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на недопущение внесения изменений в договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона, а также на то, что основной вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание» согласно градостроительному регламенту территориальной зоны улично-дорожной сети Т 4 предполагает размещение объектов капитального строительства, в то время как земельный участок предоставлен Обществу для целей, не связанных со строительством.

Посчитав, что отказ в дополнении вида разрешенного использования земельного участка, оформленный данными письмами, незаконен и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав по правилам главы 7 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования заявителя в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой в соответствии с данным законом и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.

На территории свободного порта Владивосток допускается осуществление любой не запрещенной законодательством РФ предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 6 Закона № 212-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 10 данного закона под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с данным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.

Данным законом определяются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности на территории свободного порта Владивосток.

Иными нормативными правовыми актами также могут быть установлены льготы, преференции для резидентов свободного порта Владивосток.

Ни заявитель, ни АО «КРДВ», поддержавшее его позицию, не привели ссылки на нормы права, предусматривающие какое-либо специальное правовое регулирование прав резидентов свободного порта Владивосток, имеющих в аренде земельные участки, но получивших эти земельные участки в аренду в период до приобретения статуса резидента СПВ и не в связи с осуществлением деятельности резидента СПВ.

Федеральным законом № 212-ФЗ соответствующее специальное регулирование для таких случаев не предусмотрено.

Земельный кодекс РФ предусматривает для резидентов СПВ лишь возможность приобрести земельные участки в аренду без проведения торгов (подпункт 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Градостроительный кодекс РФ вовсе не устанавливает каких-либо льгот в сфере градостроительной деятельности для резидентов СПВ.

Таким образом, вопрос о возможности дополнения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 по заявлению ООО «Меркурий-8» должен был разрешаться органом местного самоуправления по общим правилам, установленным законом.

Как видно из представленных ответчиком фрагментов карт функционального зонирования, градостроительного зонирования, чертежа красных линий, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры, территориальной зоне улично-дорожной сети Т 4.

Согласно пункту 3.27 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, градостроительный регламент территориальной зоны улично-дорожной сети (Т 4) предусматривает ряд основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе «автомобильный транспорт» (предусматривающий в описании вида использования, в частности, оборудование земельных участков для стоянки автомобильного транспорта), «коммунальное обслуживание» (данный вид описан следующим образом: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

Законом не предусмотрено дополнение основного вида разрешенного использования, уже установленного для конкретного земельного участка, другим основным видом разрешенного использования, в качестве самостоятельной процедуры. Закон закрепляет возможность выбора видов разрешенного использования правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства либо изменения вида разрешенного использования.

Так, в силу части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Частью 4 этой же статьи установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, дополнение вида разрешенного использования земельного участка, объективно представляющее собой расширение возможностей в использовании земельного участка, в любом случае изменяет установленный вид его разрешенного использования, добавляя к существующему виду иной. В этой связи ответчик правомерно ссылается на правила изменения вида разрешенного использования земельного участка, установленные законом, применительно к спорным правоотношениям.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статьям 450, 606, 615 ГК РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Кроме того, пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ прямо закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290, ООО «Меркурий-8» выразил свое согласие на использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Приобретение впоследствии заявителем статуса резидента СПВ не могло изменить объем его прав как арендатора этого земельного участка.

Установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка вовсе не предполагал возведение на нем объектов капитального строительства, и при предоставлении земельного участка и заключении договора аренды определялась цель использования земельного участка, не связанная со строительством.

Однако согласно бизнес-плану ООО «Меркурий-8» по реализации инвестиционного проекта на данном земельном участке предусматривается возведение комплексного автосервиса и размещения объекта услуг связи путем использования технологий строительства быстровозводимых зданий из ЛСТК с обшивкой из сэндвич-панелей. Описание вида разрешенного использования «коммунальное обслуживание» в градостроительном регламенте ПЗЗ ВГО также предусматривает строительство объектов.

В этой связи добавление основного вида разрешенного использования «коммунальное обслуживание» неизбежно изменит вид разрешенного использования, установленный при предоставлении земельного участка и закрепленный в договоре аренды, заключенном на торгах, в обход установленных процедур.

Таким образом, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являвшегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, а арендатор не имеет безусловного права на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка, отказ УМС г. Владивостока, оформленный оспариваемыми письмами, является правомерным, оснований для удовлетворения требований Общества не имеется.

Понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины должны быть отнесены на проигравшее лицо. Вместе с тем, поскольку письма ответчика от 13.08.2019 №№ 8437 и 8437СП фактически представляют собой один и тот же документ, суд не усматривает оснований полагать, что каждое из них является самостоятельным предметом оспаривания. Ввиду этого заявителю надлежало уплатить при обращении в арбитражный суд госпошлину в размере 6000 руб., а остальная часть уплаченной Обществом госпошлины является уплаченной излишне и подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 104, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконными решений Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 22.07.2019 № 9049СП, от 13.08.2019 № 8437, от 13.08.2019 № 8437СП, - проверенных на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий-8» из федерального бюджета 3000 руб. (Три тысячи рублей) государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 17.10.2019 № 132.

Справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.