Решение от 19 января 2021 г. по делу № А76-26065/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-26065/2020
19 января 2021 года
город Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 19.01.2021 г.

Полный текст решения изготовлен 19.01.2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации г. Магнитогорска

к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» г. Магнитогорск, ОГРН <***>

о расторжении договора №10179 аренды земельного участка

с участием представителя ответчика: ФИО2, доверенность от 31.08.2020 г.,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Магнитогорска (далее- истец, администрация) 10.07.2020 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла», г. Магнитогорск (далее – ответчик, общество) о расторжении договора №10179 от 25.04.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0213002:5026 и обязании возвратить участок.

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст.ст. 309, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Ответчик в представленном отзыве против удовлетворения требования возражал, ссылаясь на то, что в его действиях отсутствуют основания, влекущие за собой расторжение договора аренды (л.д. 41-43).

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного аукциона от 15.03.2018 №3 на право заключения договора аренды земельного участка, 25.04.2018 между администрацией (арендодатель) и ООО «Стелла» (арендатор) подписан договор аренды №10179 (л.д. 9-11).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов территориальная зона Ж-1 кадастровым номером 74:33:0213002:5026, общей площадью 936 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина в районе здания №88 для целей не связанных со строительством- автостоянка на отдельном земельном участке.

Срок действия договора установлен до 24.04.2028 г. (п. 2.1).

Ежегодный размер арендной платы составляет 434 735 руб. 43 коп. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, следующего за отчётным.

В связи с тем, что арендатор не имеет претензий к подлежащему передаче в аренду участку, последний переда без составления акта приема-передачи (п. 1.3).

Договор аренды №10179 зарегистрирован Управлением Росреестра 23.05.2018 г.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора у сторон не имелись разногласия относительно его предмета.

Заявляя требования о расторжении указанного договора, истец ссылается на то, что в ходе проверки законности использования обществом «Стелла» земельного участка для организации автопарковки, представителями администрации установлено, что общество самовольно помимо предоставленного в аренду участка заняло еще 300 кв.м. из земель общего пользования (л.д. 12-17, 21-24).

06 февраля 2020 г. администрация направила в адрес общества предложение о расторжении договора №10179 (л.д. 18-21), оставленное без ответа, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды администрация ссылается на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 6.4.3 договора аренды договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме более двух сроков по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, а в соответствии с п. 6.4.5- при систематическом или существенном нарушении условий договора аренды.

Между тем, доказательств того, что арендатор более двух раз нарушил условие договора о сроках и размере арендной платы, либо иным образом систематически или существенно нарушил условия договора истцом суду не представлено.

Из претензии от 22.11.2019 №КУИиЗО-02/4982 и предложения о расторжении договора от 06.02.2020 следует, что под существенным нарушением условий договора администрация подразумевает самовольное занятие обществом участка, прилегающего к участку, являющегося предметом договора аренды (л.д. 7-8, 18-20).

При этом арендодатель по условиям п. 6.4 вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае не достижения сторонами соглашения о расторжении договора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, ни положениями ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ни условиями договора аренды №10179 не предусмотрено право арендодателя на расторжение договора аренды по обстоятельствам, не связанным с использованием участка.

Так, администрация не отрицает того факта, что переданный в аренду участок используется обществом в соответствии с видом разрешенного использования – организация автостоянки, а также об отсутствии задолженности по внесению арендных платежей.

Иных оснований для досрочного расторжения договора, истцом не указано.

Самовольное занятие обществом смежного участка не является существенным или систематическим нарушением условий договора, и не подлежит регулированию обязательственными отношениями.

При этом, суд исходит из того, что возникшие между сторонами разногласия относительно правомерности занятия обществом дополнительного участка, не имеют отношения к исполнению договора аренды, а подлежат разрешению в порядке ст. 622 Гражданского кодекса РФ, об освобождении самовольно занятого участка.

Однако такое требование в отношении участка площадью 300 кв.м. администрацией не заявлено.

При этом суд отклоняет довод ответчика о том, что внесение платы за пользование самовольно занятым участком, свидетельствует о наличии с администрацией договорных отношений. Так, землепользование в Российской Федерации в порядке ст. 65 Земельного кодекса РФ является платным, поэтому внесение е платы за пользование участком является обязанность ю общества, но не свидетельствует о наличии обязательственных отношений.

Таким образом, проанализировав представленные сторонами в материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии у администрации оснований для расторжения договора как по п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, так и в связи самовольным занятием обществом смежного участка.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. Так в удовлетворении требований судом отказано, оснований для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета госпошлины в размере 6 000 руб. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Л.Д. Мухлынина



Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru