Решение от 10 сентября 2018 г. по делу № А34-11548/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-11548/2017
г. Курган
11 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Луневой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованные лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>); 2. Общество с ограниченной ответственностью «Арман» (ОГРН <***>, ИНН <***>); 3. ФИО2,

о признании незаконными действий,

при участии в заседании:

от заявителя: нет явки, извещен;

от заинтересованных лиц: 1. ФИО3, доверенность от 10.08.2018 №75, 2,3 - нет явки, извещены, 



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором (с учетом принятых судом уточнений от 04.04.2018, т.1, л.д. 136-141) просит: признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган, Управление Росреестра) по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 71400 кв. м. с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская обл., Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области «22» ноября 2011 г. за № 45-45-09/301/2011-594 на основании заявления ФИО2 за № 45-45/009-45/002/102/2016-465/1, совершенные 01.11.2016.

В обоснование данных требований заявитель указал, что общество обратилось с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Арман» 01.03.2016, по которому заявителю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.08.2011. 26.12.2016 регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на то, что в представленных документах имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также, что в ЕГРП отсутствуют данные о государственной регистрации аренды земельного участка. Заявитель указывает, что договор аренды от 20.08.2011 досрочно расторгнут по заявлению правопреемника собственника земельного участка, о чем в ЕГРП внесена запись 01.11.2016. Общество полагает, что договор аренды от 20.08.2011 прекращен неправомерно. Договор аренды от 20.08.2011 вступил в силу с 22.11.2011, срок аренды земельного участка установлен на 5 лет, с 2011 по 2016. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. До 22.11.2016 ни одна из сторон договора аренды официально не заявляла другой стороне об отказе от продления договора на новый срок, таким образом, договор аренды продолжил свое действие еще на 5 лет, до 22.11.2021. Необоснованное прекращение договора аренды земельного участка от 20.08.2011 нарушает право заявителя как нового арендатора по договору от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 на владение и пользование земельным участком. ФИО2 при подаче в Управление Росреестра заявления о прекращении договора аренды земельного участка от 20.08.2011, как основание прекращения договора аренды было представлено соглашение о расторжении договора аренды от 27.06.2016, не подписанное арендатором ООО «Арман». В нарушении ч.1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ правовая экспертиза представленных ФИО2 документов не проведена. На дату обращения ФИО2 в Управление Росреестра для регистрации прекращения договора аренды, срок действия договора не истек. Полагает, что срок для обращения с заявлением в суд не пропущен, заявитель узнал о факте прекращения договора аренды от 20.08.2011 только из отзыва Управления Росреестра в рамках дела №А34-2815/2017. Действия по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 20.08.2011 являются незаконными нарушающими права и интересы заявителя.

Представитель Управления Росреестра по Курганской области в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам ранее представленного отзыва, полагает, что права и интересы заявителя не нарушены. 23.11.2015 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, при этом зарегистрировано обременение в виде аренды. 01.11.2016 на основании заявления ФИО2 и представленных им документов, а именно соглашение о расторжении договора аренды от 27.06.2016, и уведомления о вручении соглашения ООО «Арман» 29.09.2016, в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 за № 45-45/009-45/002/102/2016-465/1. 01.03.2016 между ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельною участка от 20.08.2011, по условиям которого ООО «Арман» передало ООО «Нива Зауралья» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.08.2011. 26.12.2016 решением государственного регистратора на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано по причине наличия противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами - договор аренды, по которому уступаются права, расторгнут. В ходе правовой экспертизы регистратором было установлено, что на момент окончания срока рассмотрения заявления о регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 от 01.03.2016 ООО «Арман» уже не являлось арендатором на земельный участок с кадастровым номером 45:17:031201:679. Считает, что права и интересы общества не нарушены, поскольку на момент рассмотрения спора, срок действия договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 истек. Арендодателем выражены возражения относительно продолжения использования земельного участка по истечении срока аренды, тем самым предотвращено возобновление договора аренды на новый срок. Восстановление регистрационной записи об аренде не повлечет восстановление арендных отношений в условиях прекратившегося договора аренды в связи с окончанием его срока. Кроме того с заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра общество обратилось в суд с пропуском установленного срока, просил в удовлетворении заявления отказать.

В судебное заседание заявитель, ООО «Арман», ФИО2 явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области в сети Интернет информации о времени и месте проведения судебного заседания.

От заявителя поступило письменное мнение на отзывы заинтересованных лиц, содержащее ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Из указанного письменного мнения следует, что правовая позиция заявителя не изменилась, названный документ судом приобщен к материалам дела в силу положений статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела ранее поступил отзыв от ФИО2, из которого следует, что названное лицо с требованиями ООО «Нива Зауралья» не согласно, указывает, что собственниками земельного участка было составлено соглашение от 27.06.2016 о расторжении договора аренды от 20.08.2011 и направлено ООО «Арман». Соглашение ООО «Арман» получено, уведомление о получении представлено в Управление Росреестра. О заключении договора ООО «Арман» и ООО «Нива Зауралья» известно не было, извещения не получал. Оснований для аннулирования записи о прекращении договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 не имеется, договор аренды прекращен. Просит рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Заслушав объяснения представителя Управления Росреестра, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.08.2011 между ФИО4 (арендодатель) и ООО "Арман" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N 45:17:031201:679, расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК "Знамя Победы", площадью 71 400 кв. м, о чем в ЕГРН 25.10.2011 внесена запись регистрации за N 45-45-09/301/2011-594. В материалы дела представлено дело правоустанавливающих документов о государственной регистрации договора и уведомление о регистрации (т.1, л.д. 97-105).

Земельный участок передан в аренду для целей сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет с 2011 по 2016 год (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

23.11.2015 за N 45-45/009-45/206/002/2015-15/1 на указанный земельный участок было зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону (от ФИО4), при этом зарегистрировано обременение в виде аренды.

Собственником ФИО2 было подготовлено соглашение от 27.06.2016 о расторжении договора аренды от 20.08.2011 и направлено в адрес ООО "Арман" почтовым отправлением от 28.09.2016 (т. 1, л.д. 116, 119).

Указанное почтовое отправление получено ООО "Арман" 29.09.2016 (т. 1, л.д. 118-19).

12.10.2016 ФИО2 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка, от 20.08.2011, предоставив соглашение о расторжении договора аренды от 27.06.2016 и уведомление о его вручении. (т. 1 л.д. 108).

01.11.2016 на основании заявления ФИО2 и представленных им документов в ЕГРН внесена запись N 45-45/009-45/002/102/2016-465/1 о прекращении указанного договора аренды.

01.03.2016 между ООО "Нива Зауралья" и ООО "Арман" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Арман" передало ООО "Нива Зауралья" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 общей площадью 71 400 кв. м с кадастровым N 45:17:031201:679 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК "Знамя Победы" (т. 1 л.д. 34).

10.11.2016 ООО "Нива Зауралья" и ООО "Арман" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 с кадастровым номером 45:17:031201:679.

26.12.2016 решением государственного регистратора на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано по причине: имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами - договор аренды, по которому уступаются права, расторгнут (т. 2 л.д. 18).

Заявитель, считая незаконными действия по государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В данном случае подлежат применению положения действующего до 01.01.2017 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 13 и пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрена обязанность проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

В соответствии со статьей 19 Закона N 122-ФЗ предусматривалось такое основание приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора, как наличие сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, в частности, связанных как с формой и содержанием документов, так и с наличием противоречий в них, т.е. сомнений в возможном возникновении препятствий в государственной регистрации по основаниям изложенным в пункте 1 статьи 20 Закона.

В соответствии с положениями абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует об отсутствии правоотношений сторон по договору вследствие его незаключенности (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), в силу чего срок действия договора следует исчислять с момента указанного в договоре в качестве момента его заключения.

Согласно пункту 1.2. договора аренды от 20.08.2011, срок аренды земельного участка устанавливается на 5 (пять) лет, с 2011 по 2016. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Из материалов дела следует, что до 20.08.2016 заявлений о расторжении, прекращении договора по иным основаниям в адрес арендатора арендодателем не направлялось (соглашение о расторжении договора от 27.06.2016 было направлено в адрес ООО «Арман» 28.09.2016).

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.3.3. договора аренды установлено правило, согласно которому арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, письменно уведомив о расторжении договора в срок, не позднее чем за 1 месяц. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента направления арендодателем уведомления о расторжении договора заказным письмом.

Таким образом, сторонами согласован иной (более короткий) срок предупреждения арендатора о прекращении арендных отношений.

Материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.2011, являющееся по существу уведомлением арендодателя об отказе от договора аренды получено обществом "Арман" 29.09.2016.

С учетом положений пункта 3.3.3 договора аренды по истечении месяца с момента получения уведомления (29.10.2016) договор аренды земельного участка от 20.08.2011 прекращен.

При названных обстоятельствах органом государственной регистрации на основании заявления ФИО2 и представленных им документов в ЕГРН была правомерно внесена запись от 01.11.2016 за N 45-45/009-45/002/102/2016-465/1 о прекращении договора аренды.

В силу прекращения договора аренды до момента государственной регистрации перехода прав арендатора к ООО "Нива Зауралья" на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.03.2016, права указанного общества фактом внесения записи о государственной регистрации прекращения договора не нарушены, в силу чего суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Доводы заявителя о неверном толковании фактических обстоятельств дела и положений договора аренды, а также о том, что соглашение о расторжении договора аренды не было акцептовано арендатором и об отсутствии у соглашения статуса заявления об отказе от продления договора аренды, подлежат отклонению.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Таким образом, исходя из положений указанных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Как указано выше, 28.09.2016 арендодателем в адрес арендатора было направлено соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 118-119), которое получено ООО "Арман" 29.09.2016.

Форма заявления об отказе от договора аренды нормами действующего законодательства не регламентирована.

Из текста соглашения от 27.06.2016 о расторжении договора аренды усматривается прямая воля арендодателя на прекращение арендных отношений, в силу чего у арендатора отсутствовали основания для сомнений в наличии юридического значения данного документа для правоотношений сторон как документа, свидетельствующего о выражении арендодателем воли на отказ от договора аренды.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08.

Кроме того, суд также отмечает, что в рамках дела № А34-2815/2017 ООО «Нива Зауралья» был обжалован обозначенный выше отказ регистрирующего органа от 26.12.2016 в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.08.2011. Решением суда от 25.09.2017 в удовлетворении обозначенного требования заявителю было отказано, поскольку суд пришел к выводу, что договор аренды от 20.08.2011 прекращен, о чем в ЕГРП внесена запись 01.11.2016, соответственно, на момент подачи заявлений основная сделка (аренда) уже не была зарегистрирована (т.2, л.д. 6-10). Указанное решение суда вступило в законную силу.

Судом отклоняется довод заявителя о том, что срок на обращение в суд с настоящим заявлением не пропущен (т.1, л.д. 138), так как заявитель изначально обратился в суд с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа от 26.12.2016 в рамках дела № А34-2815/2017, поскольку течение срока на обжалование действий Управления Росреестра в настоящем деле исчисляется с момента получения сообщения об отказе от 26.12.2016 N 45/002/102-2016-590, полученного заявителем 28.12.2016, тогда как обращение в суд общества с настоящим заявлением последовало 27.09.2017. Довод заявителя о приостановлении процессуального срока по причине обращения в суд с иным требованием судом отклоняется, как несостоятельный; обращение с требованием о признании незаконным прекращения договора аренды земельного участка от 20.08.2011 в одностороннем порядке в рамках дела № А34-22815/2017 последовало также за пределами обозначенного срока. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявлено, поскольку заявитель полагает, что срок не пропущен (уточненное заявление от 04.04.2018, т.1, л.д. 136-141).

Учитывая изложенное, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд с настоящим заявлением обществом была уплачена государственная пошлина, согласно платежному поручению от 21.09.2017 № 638461 (т.1, л.д.11). Определением от 30.10.2017 суд определил возвратить заявителю заявление с приложенными документами, а также государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 21.09.2017 № 638461 (т.1, л.д. 1-2), выдана справка на возврат государственной пошлины от 31.10.2017 № А34-11548/2017 (т.1, л.д. 12). Названное определение суда в законную силу не вступило, отменено постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2018 (т.1, л.д. 79-81), материалы дела не содержат доказательств возврата из федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 21.09.2017 № 638461 на основании обозначенной справки. Кроме того, в деле имеется телефонограмма от 03.09.2018, принята помощником судьи от сотрудника Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Кургану Курганской области, в которой сообщается, что обозначенная государственная пошлина на основании указанной справки и платежного поручения обществу не возвращалась. Таким образом, суд полагает возможным принять во внимание обозначенный платежный документ в рамках настоящего дела при разрешении вопроса о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

Ю.А. Лунева