Решение от 9 февраля 2017 г. по делу № А59-3401/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Южно-Сахалинск Дело А59-3401/2016

09 февраля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.02.2017. В полном объеме решение изготовлено 09.02.2017.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пустоваловой Т.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес регистрации: 694620, <...>, кааб.8) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304650936500626 ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, пени, при участии

от истца: не явился;

от ответчика: не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – Комитет, истец) обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 05.07.2013 в размере 634 200 рублей и неустойки в сумме 166 943,10 рубля, начисленной за период с 26.09.2013 по 25.07.2016.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на статьи 309, 310, 314, 486, 330 Гражданского кодекса РФ, указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <...>. 60А, площадью 30,6 кв. м., пом. №1-3, в части оплаты.

Определением суда от 29.07.2016 заявление принято, возбуждено производство по делу, определено рассмотреть дело в порядке упрощенного производства.

Определением от 26.09.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В отзыве на исковое заявление ответчиком указано, что данное нежилое помещение арендует с 1995 года. В 2009 году между сторонами был заключен очередной договор аренды. Получив согласие на проведение ремонтных работ арендуемого помещения, ИП ФИО2 за свой счет произвела ремонт стоимостью 350 000 рублей, что подтверждается договором подряда от 03.05.2009. Кроме того, ответчиком были приобретены строительные материалы на сумму 228 172 рубля, а также оплачена стоимость оформления технической документации на указанное нежилое помещение в сумме 18 781,27 рубль. Полагает, что потраченные денежные средства в общей сумме 596 953,27 рубля должны быть зачтены в счет оплаты задолженности в размере 634 200 рублей по договору купли-продажи. Просит в иске отказать.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте судебного заседания в силу ст.ст. 121, 123 АПК РФ уведомлены надлежаще.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, с 15.06.1995 ИП ФИО2 арендовала нежилое помещение, общей площадью 30,6 кв. м., расположенное в <...> под парикмахерскую на основании договора аренды № 71 от 15.06.1995, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Холмского района.

При этом ежегодно договор аренды данного помещения перезаключался между сторонами на новый срок.

05 июля 2013 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> площадью 30,6 кв.м., пом. № 1-3.

Распоряжением Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» от 18.11.2013г. № 255 Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Холмский городской округ» переименован в Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ».

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи оценочная стоимость имущества составляет 661 300 рублей, сумма рассрочки на 3 года – 18 186 рублей, выкупная цена имущества с учетом процентов, равных 1/3 ставки рефинансирования – 679 486 рублей.

Пунктом 2.2 договора стороны согласовали, что оплата производится в рассрочку в течение трех лет с момента государственной регистрации договора равными долями в сумме 18 875 рублей с учетом 1/3 ставки рефинансирования (расчет согласно приложению к настоящему договору) ежемесячно до 25 числа путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца.

Начисление процентов, согласно пункту 2.3 договора, осуществляется исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого помещения (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

По акту приема-передачи от 05.07.2013 указанное нежилое помещение принято ответчиком.

Между тем, обязательство по оплате ИП ФИО2 не исполняла, оплату по договору купли-продажи в период с 13.09.2013 по 30.06.2016 не производила, в связи с чем, за ней образовалась задолженность в сумме 634 200 рубля.

Комитетом в адрес ответчика направлены письма от 14.11.2013 №5561, от 03.12.2015 № 9895, от 20.06.2016 № 3461 с предложением погасить задолженность или предоставить график погашения таковой.

Поскольку задолженность не погашена до настоящего времени, истец обратился с настоящим иском в суд.

Между тем, по мнению ответчика, задолженность в сумме 634 200 рублей не подлежит оплате, поскольку в период аренды ответчиком произведен ремонт нежилого помещения на основании договора подряда от 03.05.2009 стоимостью 350 000 рублей, приобретены строительные материалы на сумму 228 172 рубля. Данные затраты, по мнению ответчика, подлежат зачету в счет оплаты по договору купли-продажи.

Так, материалами дела установлено, что в период действия договора аренды № 23 от 18.02.2009 ИП ФИО2 заключила договор подряда с ФИО3, для проведения работ по текущему ремонту и отделке офисного помещения, расположенного <...>.

Срок работ установлен п. 3.1 договора и составляет: начало работ – 10.05.2009, окончание – 20.08.2009.

Стоимость работ определена в сумме 350 000 рублей (пункт 5.1 договора).

Согласно акту приема-передачи по указанному договору подряда, в арендуемом помещении подрядчиком произведены работы по выравниванию и покрытию стен, строительство кладовой, установке дверей, замене сантехники, покрытию пола, иные сантехнические работы.

Также в материалы дела представлены товарные чеки, подтверждающие приобретение строительных материалов на сумму 228 172 рубля.

26.12.2014 ИП ФИО2 обратилась в адрес Комитета заявление с просьбой произвести зачет суммы затрат на улучшение помещения, являющиеся неотделимой частью имущества, при оформлении сделки купли-продажи.

Письмом от 29.01.2015 № 363, направленным Комитетом в адрес ответчика, в зачете стоимости выкупленного имущества за счет произведенного ремонта отказано. При этом указано на отсутствие оснований для возмещения не согласованных и не утвержденных Комитетом затрат на ремонт арендуемого помещения.

Кроме того, 18.10.2013 ответчик обращался в Комитет с заявлением о зачете в счет арендной платы 18 781,27 рубля - стоимости услуг по изготовлению технической документации на нежилое помещение, арендуемого ИП ФИО2

Письмом от 21.10.2013 № 4963 Комитетом в зачете отказано в связи с отсутствием выделенных средств местного бюджета на указанные цели.

Таким образом, ответчик, реализуя свое право на выкуп арендованного имущества, предусмотренного Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) путем заключения договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, по стоимости, определенной сторонами в договоре, обратился в Комитет с заявлением о зачете стоимости осуществленных им неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Договором аренды спорного помещения от 18.02.2009, действующего в период проведения ремонта, предусмотрено, что ответчик обязан ежегодно производить за свой счет текущий ремонт, капитальный ремонт (вызванный неотложной необходимостью) арендуемого помещения согласно перечню ремонтных работ, согласованного с арендодателем, в том числе ремонт фасадов (пункт 2.2.2 договора аренды).

Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без письменного согласия с арендодателем, являются собственностью арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит (пункт 3.4 договора).

Затраты на капитальный ремонт помещения, понесенные арендатором, засчитываются в счет арендной платы по соглашению сторон в соответствии со ст. 616 ГК РФ и Положением о порядке проведения зачета Арендатору затрат на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения» (пункт 3.5 договора).

Между тем, доказательств согласования с Комитетом произведенных ремонтных работ, равно как и письменного согласия Комитета ответчиком в материалы дела не представлено.

Как установлено судом, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> площадью 30,6 кв.м., приобретено ответчиком в порядке реализации Федерального закона № 159-ФЗ.

По смыслу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества стороны подтвердили выполнение условий, установленных ст. 3 данного Закона.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества урегулирован статьей 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, в счет оплаты приобретаемого имущества может быть засчитана только стоимость согласованных с арендодателем и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Ответчик не представил суду доказательств получения согласия Комитета на проведение капитального ремонта, согласованной стоимости произведенных работ, акта осмотра помещения с заключением о необходимости проведения капитального ремонта. Договор подряда от 03.05.2009, акт о приемке выполненных работ составлены ИП ФИО2 в одностороннем порядке.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что 05.08.2013 ИП ФИО2 в адрес Комитета был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи от 05.07.2013 с изложением пункта 2.5 в следующей редакции: Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в порядке, установленном действующим законодательством».

Письмом от 23.08.2013 данный протокол разногласий был отклонен Комитетом.

В результате, Ответчиком был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, с указанной оценочной стоимостью 661 300 рублей. При этом выкупная цена данного имущества, с учетом процентов, составила 679 486 рублей.

Таким образом, ИП ФИО2, заключив договор купли-продажи, зарегистрировав переход права, согласовала все условия договора, включая цену продажи объекта, договор заключен без протокола разногласий. При этом ответчик не обращался с иском по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, поскольку условие о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при заключении договоров аренды и купли-продажи сторонами согласовано не было, доводы ответчика о зачете произведенных затрат в счет задолженности по выкупной стоимости имущества суд находит несостоятельными.

Более того, учитывая, что договор купли-продажи спорного имущества заключен 05.07.2013, переход права зарегистрирован, сделка исполняется сторонами по условиям заключенного договора, доводы ответчика по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Размер задолженности в сумме 634 200 рублей ответчиком не оспорен, доказательств оплаты суду не представлено.

Учитывая изложенное, исковые требования Комитета о взыскании основного долга в размере 634 200 рублей суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.


Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени размере 166 943,10 рубля за нарушение сроков внесения платежей в период с 26.09.2013 по 25.07.2016.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1. договора купли-продажи № 1 от 05.07.2013 предусмотрено, что при уклонении или отказе Покупателя от оплаты муниципального имущества на него возлагается пени в размере 0,05 % суммы платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате установлен материалами дела, суд признает требования истца о взыскании неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в соответствии с расчетом истца, который судом проверен и признан верным, ответчиком не оспорен.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в государственный бюджет сумма государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

Иск Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» 634 200 (шестьсот тридцать четыре тысячи двести) рублей – основного долга, 166 943 (сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот сорок три) рубля 10 копеек – неустойки, всего 801 143 (восемьсот одну тысячу сто сорок три) рубля 10 копеек.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 19 023 (девятнадцать тысяч двадцать три) рубля государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

СудьяТ.П. Пустовалова