Решение от 25 марта 2020 г. по делу № А13-23564/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-23564/2019
город Вологда
25 марта 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2020 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Вологды (ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 01-99 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Первая инвестиционная компания»,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 29.11.2017, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.06.2019,

у с т а н о в и л:

администрация города Вологды (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» (далее – ЗАО «Горстройзаказчик», Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка для строительства № 01-99 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства № 01-99 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2008, дополнительного соглашения № 2 от 07.10.2008, дополнительного соглашения № 3 от 06.10.2009), заключенный между Департаментом земельных отношений Вологодской области и ЗАО «Горстройзаказчик» и обязать ЗАО «Горстройзаказчик» передать земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139, площадью 21 551 кв.м, разрешенное использование: строительство жилого дома № 15 по генплану застройки, жилищное строительство, для жилищного строительства, местоположением: <...> Вологды по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка для строительства № 01-99 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2008, дополнительного соглашения № 2 от 07.10.2008, дополнительного соглашения № 3 от 06.10.2009), статьи 309, 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 24.03.2020, информация о перерыве размещена на сайте суда.

После перерыва в судебное заседание представитель истца представил акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139 с фотофиксацией, составленный представителями сторон 20.03.2020.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о месте и времени разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором пояснил, что между ответчиком и третьим лицом были заключены договоры долевого участка в период с 06.05.2019 по 07.06.2019, поддерживает позицию ответчика, с исковыми требованиями не согласен. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в связи с признанием утратившим силу закона Вологодской области от 20 ноября 2006 года № 1518-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», решением Вологодской городской Думы от 06 мая 2010 года № 342 (с последующими изменениями), устанавливающим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», с 3 сентября 2012 года Администрация города Вологды распоряжается указанными земельными участками.

Ответчику на основании заключенного с Департаментом земельных отношений Вологодской области договора аренды от 20.11.2007 N 01-99 (в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2008 N 2) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 (предыдущий номер 35:24:0501009:124) площадью 21 551 кв. м, расположенный по адресу: г. Вологда, в центральной части кадастрового квартала, разрешенное использование - для жилищного строительства (разрешенное использование в соответствии с п.1.1 договора – для строительства жилых домов №№ 30, 45, 31/16 по генплану застройки). Срок действия указанного договора определен с 20.11.2007 по 23.10.2012; по окончании указанного срока договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

18.12.2008 ответчик получил от Администрации города Вологды разрешение № 003 209-291 на строительство 571-квартирного жилого дома в <...> по генплану в микрорайоне «Можайское».

Однако строительство указанного дома ответчиком не было начато.

Через пять лет, 27.12.2013 ЗАО «Горстройзаказчик» взамен ранее выданного разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003 209-291 было получено разрешение Администрации от 27.12.2013 N RU35327000-305 на строительство 10-этажного 571-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, площадью 21 551 кв. м, расположенного по адресу: <...> по ГП в микрорайоне "Можайский". Срок действия данного разрешения устанавливался до 30.12.2014, однако к строительству данного дома ответчик не приступил. В дальнейшем, действие данного разрешения неоднократно продлевалось главой города Вологды.

Тем не менее, в период действия договора аренды N 01-99 и указанных разрешений на строительство ответчиком строительство указанного дома не производилось.

Кроме этого, в период действия договора, 09.08.2013 Администрацией было произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0501009:139, 35:24:0501009:125, 35:24:0501009:86 и земель, находящихся в государственной собственности, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0501009:4964, 35:24:0501009:4965, 35:24:0501009:4966, 35:24:0501009:4967; земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 площадью 21 551 кв. м снят с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:4965, площадью 21 000 кв.м.

Указанные действия Администрации были оспорены Обществом в Вологодском городском суде, решением которого от 23.11.2018 по делу N 2-9204/2018 признаны недействительными результаты кадастровых работ в отношении указанных выше земельных участков.

Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 площадью 21 551 кв.м был восстановлен на кадастровом учете со статусом «учтенный», с обременением арендой ЗАО «Горстройзаказчик», что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 25 октября 2019 года №35/ИСХ/2019-497106 (л.д.84-86).

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 обременен 301 договором на участие в долевом строительстве, заключенным ЗАО «Горстройзаказчик» и ООО «Первая инвестиционная компания», заключенным в периодс 06.05.2019 по 07.06.2019.

Как указано выше, в соответствии с условиями договора аренды ЗАО «Горстройзаказчик» приняло на себя обязательство использовать участок по целевому назначению – для жилищного строительства (п. 1.1).

В целях проверки исполнения данного пункта договора и в рамках рассмотрения дела № А13-21140/2018 истцом и ответчиком был проведен осмотр арендованного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139, по итогам которого сторонами составлен акт от 30.08.2019.

В ходе осмотра администрация как арендодатель (совместно с арендатором) установила, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, выделенном обществу для строительства многоквартирного дома, указанного в разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291, а затем в полученном ответчиком от администрации взамен ранее выданного разрешении на строительство от 27.12.2013 № RU35327000-305, кроме объекта незавершенного строительства в виде незаконсервированной, подвергающейся природному воздействию конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, на который обществом зарегистрировано право собственности (свидетельство от 20.02.2013 серии 35-АБ № 510153), ни один из видов подготовительных работ, производство которых предусмотрено пунктом 3.1 Проекта организации строительства, ни основные работы, предусмотренные пунктом 3.2 названного Проекта, не произведены.

В рамках рассмотрения настоящего дела, истцом и ответчиком вновь был проведен осмотр арендованного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139, по итогам которого сторонами составлен акт осмотра от 20.03.2020. В данном акте зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, выделенном обществу для строительства многоквартирного дома, указанного в разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291, а затем в полученном ответчиком от администрации взамен ранее выданного разрешении на строительство от 27.12.2013 № RU35327000-305, кроме объекта незавершенного строительства в виде незаконсервированной, подвергающейся природному воздействию конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, который частично засыпан грунтом, часть участка огорожена забором, на части участка, огороженной забором, вырублены деревья, выровнен грунт, уложены подушки-основания, подвезены частично строительные материалы (бетонные плиты и блоки), возведен фундамент первой секции дома.

В письменном требовании от 07.11.2019 № 7-0-11/10316, врученном ответчику 07.11.2019, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок. Данное требование оставлено ответчиком без ответа и без удовлетворения, что явилось основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ (действующих и в период подписания договора аренды, дополнительного соглашения к договору аренды № 2, разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003 209-291) следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в целях жилищного строительства - строительства 571-квартирного жилого дома в <...> по генплану в микрорайоне «Можайское»

В данном случае, освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, закончилось, как минимум, получением ответчиком разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291.

Таким образом, арендованный земельный участок фактически не использовался по целевому назначению более 11 лет.

Следует отметить, что взамен разрешения на строительство от 18.12.2008 № 003209-291 ответчику было выдано разрешение на строительство от 27.12.2013 N RU35327000-305 на строительство 10-этажного 571-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139.

Таким образом, с 18.12.2008 до 27.12.2013 на протяжении пяти лет земельный участок арендатором не использовался, и с 27.12.2013 до 30.08.2019 (даты составления акта осмотра, зафиксировавшего отсутствие на земельном участке признаков строительства) до настоящего времени на протяжении последующих более пяти с половиной лет земельный участок также не использовался.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 был предоставлен ответчику 07.10.2008 (дополнительное соглашение № 2 к договору аренды).

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что в целях использования земельного участка им предпринимались меры по выполнению инженерно-геологических изысканий, проведение топографической съемки, заключен договор с МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения, возведен объект незавершенного строительства (фундамент под трансформаторную подстанцию), на который оформлено право собственности, проложены сети ливневой и хозбытовой канализации, построена самотечная хозяйственно-бытовая канализация.

Таким образом, как полагает ответчик, им осваивался и использовался земельный участок в соответствии с целевым назначением, что исключает применение в данном случае пункта 4 статьи 46 ЗК РФ. Кроме того, по мнению ответчика, неосвоение им земельного участка обусловлено по не зависящим от него причинам. В частности, в течение длительного времени не был заключен договор с МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения ввиду невозможности такого подключения. Кроме того, в июле 2016 года ответчик узнал об исключении сведений о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139 из ЕГРН. После переписки с Администрацией в октябре 2017 года ответчик обратился в Вологодский городской суд с исковым заявлением о признании недействительными результатов кадастровых работ, которое в итоге было удовлетворено и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 восстановлен на кадастровом учете.

Вместе с тем, как указано выше, согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

По смыслу приведенной нормы понятие "комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства" включает в себя как подготовку документации по планировке территории, так и выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, то есть совокупности всех перечисленных в пункте 1 статьи 30.2 ЗК РФ элементов.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные ответчиком доводы и документы, суд приходит к выводу о том, что им не осуществлено комплексное освоение земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ в период с 2008 года и до настоящего времени.

Подлежат отклонению как несостоятельные доводы ответчика о том, что неосвоение им земельного участка обусловлено по не зависящим от него причинам.

Строительство многоквартирного дома является предпринимательской деятельностью ответчика, при осуществлении которой им должны учитываться все аспекты этой деятельности, в частности срок и порядок согласования необходимых разрешений и документов, сроки и возможность подключения к коммунальным сетям. Риск неблагоприятных последствий несвоевременного оформления документов, иных необходимых действий по использованию земельного участка, в том числе ввиду несвоевременных действий самого арендатора, относится к риску его предпринимательской деятельности и не может возлагаться на администрацию, которая неоднократно, учитывая заявления арендатора, продлевала сроки действия разрешения на строительство, начиная с 2012 года.

Несмотря на то, что в июле 2016 года ответчик узнал об исключении сведений о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501009:139, доказательств того, что непосредственно ответчику чинились препятствия в использовании спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

Действия ответчика по направлению заявления в суд общей юрисдикции о признании недействительными результатов кадастровых работ не свидетельствуют о невозможности освоения и использования земельного участка. Данный земельный участок весь период времени (в том числе и времени, в течение которого проводилось судебное разбирательство по вопросу исключения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139 из ЕГРН) фактически находился во владении ответчика, договор аренды арендодателем не расторгался, участок у арендатора не изымался, разрешение на строительство не только не аннулировалось, но и по заявлениям арендатора продлевалось.

При этом, как указано выше, с момента предоставления ответчику 07.10.2008 земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139 (дополнительное соглашение № 2 к договору аренды) и до момента снятия с кадастрового учета данного участка 09.08.2013 уже прошло около пяти лет, далее с момента снятия с кадастрового учета участка 09.08.2013 и до июля 2016 года (момента, когда ответчик узнал о снятии участка с кадастрового учета) прошло четыре года, однако на протяжении всего этого времени ответчик не приступал к использованию земельного участка в соответствии с целью договора.

Как видно, из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка, фактически ответчик приступил частично к началу использования земельного участка после 30.08.2019.

Таким образом, доказательств того, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен земельный участок, достигнута и ответчик осуществлял добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, ответчиком в материалы дела не представлены.

Наличие на спорном земельном участке незавершенного объекта строительства - конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, на который зарегистрировано право собственности ответчика, не может являться препятствием для расторжения договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Вместе с тем, на основании представленных в материалы дела доказательств, а именно акта осмотра земельного участка от 20.03.2020, составленного сторонами, установлено, что ответчиком с даты заключения договора аренды по настоящее время земельный участок не используется по целевому назначению, объект не построен, процент произведенного строительства незначителен. Из материалов дела не усматривается, что ответчиком завершены работы по строительству фундамента объекта недвижимого имущества или присутствуют какие-либо иные элементы, включая стены и перекрытия первого этажа дома. Таким образом, при наличии договора аренды земельного участка и разрешения на строительство ответчиком на спорном земельном участке выполнен незначительный объем строительных работ, результат которых не может быть признан в качестве объекта незавершенного строительства.

Кроме того, пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ закреплено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, аналогичной по содержанию статье 36 ЗК РФ (действовала до 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (ранее статьи 36 Земельного кодекса РФ) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Целью использования спорного земельного участка является жилищное строительство – строительство многоквартирного жилого дома.

Незавершенный объект строительства - конструкция, выполненная из монолитного железобетона, представляющая собой фундамент для трансформаторной подстанции, не является объектом незавершенного капитального строительства многоквартирного жилого дома (жилищного строительства), имеет вспомогательный характер, предназначался для организации строительства многоквартирного дома.

В случае прекращения договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства, не являющийся объектом жилищного строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка, независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

При таких обстоятельствах по делу, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства № 01-99 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 07.10.2008), заключенный между Департаментом земельных отношений Вологодской области и закрытым акционерным обществом «Горстройзаказчик» и обязать закрытое акционерное общество «Горстройзаказчик» передать земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139, площадью 21 551 кв.м, разрешенное использование: для жилищного строительства, местоположением: <...> в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу Администрации города Вологды по акту приема-передачи.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья М.Б.Свиридовская