Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А57-10399/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-10399/2020
26 ноября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 19 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305644026900011), Саратовская область, Балашовский район, с. Репное,

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Саратовская область, Саратовский район, пос. Расково,

третьи лица: ФИО3, ФИО4,

о взыскании задолженности в размере 1 125 000 руб.

при участии:

от истца – ФИО5 представитель по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» о взыскании по договору субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019 задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 15.01.2020 в размере 1 125 000 руб.

В судебном заседании присутствует представитель истца, который поддержал исковые требования.

Иные лица в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствии.

Ответчик, в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ – представил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве.

От ФИО4 в материалы дела представлен отзыв на иск, из которого усматривается отсутствие доводов возражений относительно заявленных исковых требований, а также ходатайство о рассмотрении дела без участия ФИО4

От ФИО6 в материалы дела представлен отзыв на иск, из которого усматривается отсутствие доводов возражений относительно заявленных исковых требований.

Информация обо всех принятых по делу судебных актах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru, а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзывах на иск, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.05.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 64» (Субарендатор) заключен договор субаренды №21/5 недвижимого имущества (далее по тексту – Договор), в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель передает, а Субарендатор принимает в субаренду часть нежилого здания (здания магазина) общей площадью 605,2 кв.м., расположенную в нежилом здании (здании магазина) общей площадью 1220,5 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 64:40:000000:539, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Субарендатором.

Как указано в п. 1.2. договора – Арендодатель пользуется нежилым помещением на основании договора аренды здания №1 от 20 февраля 2019 г., заключенного с гражданином РФ ФИО7 и гражданином РФ ФИО4, владеющими нежилым помещением на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: АА 081667, АА 081669, выданными Межмуниципальным отделом по Балашовскому, Романовскому и Самойловскому районам Управления Федеральном регистрационной службы по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 февраля 2015 года сделана запись регистрации №64-64/006/64/006/023/2015-299/2; №64-64/006/64/006/023/2015-299/3.

В соответствии с п. 3.1. Договора – арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота Субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 150 000 рублей в месяц за всю арендную площадь. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

В соответствии с п. 3.2. Договора – начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Субарендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Субарендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы).

В силу п. 5.1. Договора – срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 4.5. Договора указано, что одностороннее расторжение Договора по инициативе Субарендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае Субарендатор обязан возвратить Помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении.

21.05.2019 между ИП ФИО2 и ООО «Торгсервис 64» заключено дополнительное соглашение №2 к договору субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019, условиями которого стороны предусмотрели:

1. Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет пристроить к нежилому помещению дополнительную торговую площадь не менее 247 кв.м. и объединить ее с нежилым помещением, передаваемым по договору субаренды № 21/5 от «21» мая 2019г. согласно плана нежилого помещения (приложение № 1.)

2. Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет выполнить ремонтно-строительные работы в помещении в соответствии с требованиями Договора субаренды № 21/5 от «21» мая 2019г.

3. Арендодатель обязуется оборудовать вход в нежилое помещение пандусом соответствующим по техническим характеристикам, изложенным в Своде правил 59.13330.2016 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения".

4. Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет оформить кадастровый и технический паспорта, осуществить государственную регистрацию прав на указанное помещение с учетом произведенных изменений в соответствии с п. п. 1-2 настоящего соглашения в срок до 31 августа 2019 года. Ответственность за разработку проектной документации и получение необходимых разрешений на реконструкцию (ремонтно-строительные работы) помещения несет Арендодатель.

5. В течение 10 (десяти) дней после выполнения п.п. 1-3 настоящего соглашения Субарендатор обязуется принять нежилое помещение.

6. Данная часть нежилого здания после ввода в эксплуатацию должна быть передана в аренду ООО «Торгсервис 64» на весь период срока действия договора субаренды недвижимого имущества № 21/5 от «21» мая 2019 г., на тех же условиях, что и в основном договоре субаренды недвижимого имущества. Совокупная арендная ставка с учетом достроенной и введенной в эксплуатацию части нежилого здания составляет 2 (два) %, но не менее 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота Субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства и нормы права.

Во исполнение своих обязательств Арендодателем осуществлены все необходимые действия, т.е. недвижимое имущество (в том числе парковка) было приведено под требования договора субаренды (индивидуальные требования Субарендатора), вследствие чего, начиная с сентября 2019 года, Арендодатель рассчитывал на начало торговой деятельности Субарендатора и получения арендной платы согласно условиям договора.

В дальнейшем, на протяжении двух месяцев, начиная с 01.09.2019 года, Арендодатель пытался в рабочем порядке согласовать с Субарендатором дату открытия магазина и оформления соответствующих документов. В этот период времени все действия были направлены на организацию совместной встречи с представителями Субарендатора для осмотра и фиксации ими произведенных Арендодателем улучшений, пристроек, входов, пандусов, парковки, места под рекламные вывески и т.п. По непонятным на тот момент истцу причинам, к осмотру нежилого помещения, равно как и к оформлению необходимых документов, Субарендатор не приступал.

30.10.2019 истец направил ответчику претензию посредством Почты России, в которой просил в течение 3-х рабочих дней выйти на связь, с целью оформления акта приема передачи объекта в аренду в целях исполнения обязательств договора, и подписать условие о начале коммерческой деятельности не позднее чем в течение 30-ти календарных дней с момента подписания акта приема передачи. Кроме того, в претензии ИП ФИО2 указал, что, в случае, если ООО «Торгсервис 64» приняло решение об отказе от договора, то истец просит соблюсти процедуру предусмотренную для этого случая договором, компенсировать при этом убытки арендодателя на осуществление требуемых действий с объектом по индивидуальным требованиям субарендатора а также компенсировать упущенную выгоду в размере неполученной арендной платы в размере 150 000 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019.

В ответ на претензию, ответчик направил в адрес истца уведомление б/н от 25.11.2019 года посредством Почты России, согласно которому, как указал истец в тексте искового заявления, ООО «Торгсервис 64» подтверждает факт заключения и действия договора субподряда № 21/5 от 21.05.2019, а также факт передачи ИП ФИО2 и принятии ООО «Торгсервис 64» за плату в субаренду части нежилого здания, общей площадью 605,2 кв.м., при этом без объяснения причин ответчик на основании п. 4.5 договора субаренды уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке с 15.01.2020.

Вместе с уведомлением о расторжении ответчик предоставил истцу соглашение о расторжении договора субаренды, одним из условий которого было отсутствии со стороны Арендодателя претензий, в том числе требований о возмещении убытков, причиненных расторжением договора. В связи с тем, что заключение соглашения в таком виде лишало права истца на требования о взыскании арендной платы, равно как и требования о возмещении убытков, истцом оно не подписывалось и не возвращалось в адрес ответчика. Уведомление и соглашение о расторжении договора субаренды получены истцом 30.11.2019.

Со ссылкой на статьи 10, 12, 190, 309, 310, 431, 614 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что основания для начисления арендной платы и ее уплаты арендатором отсутствуют, ответчик не начал коммерческую деятельность.

Рассматривая доводы истца и ответчика, суд исходит из следующего.

Подписывая вышеуказанный договор субаренды недвижимого имущества №21/5 от 21.05.2019 с учетом дополнительных соглашений к нему, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Арендная плата уплачивается арендатором непосредственно за пользование имуществом.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договор субаренды № 21/5 нежилого имущества от 21.05.2019 года был зарегистрирован 31.05.2019 года Управлением Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, № регистрации: 64:40:000000:539-64/001/2019-6.

Согласно ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Условиям п. 2.1.1 договора субаренды № 21/5 нежилого имущества от 21.05.2019 предусмотрено, что днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

Условием п. 5 дополнительного соглашения №2 от 21.05.2019 к спорному договору, стороны предусмотрели, что Субарендатор обязуется принять нежилое помещение в течение 10 дней после выполнения п.п. 1-3 настоящего соглашения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Между тем, истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что после выполнения им условий, предусмотренных п.п. 1-3 дополнительного соглашения №2 от 21.05.2019 к спорному договору, им осуществлена передача нежилого помещения субарендатору по акту приема-передачи по форме, указанной в приложении №2 к договору, в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответстии с условиями договора (п. 2.1.1 договора).

Ссылка на наличие ведения между истцом и ответчиком устных телефонных переговоров не может являться надлежащим доказательством уведомления истцом ответчика о готовности к передаче помещения.

Надлежащая процедура передачи арендованного имущества арендатору сопровождается совершением ряда необходимых действий, таких как совместный осмотр имущества, фиксация его состояния, составление документов, фиксирующих указанное состояние, а также при необходимости передача ключей, иных принадлежностей и сопутствующей документации. Кроме того по условию п. 2.1.1 договора перед передачей нежилого помещения Арендодатель был обязан проинформировать Субарендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением.

Определением суда от 09.09.2020 суд предлагал представить доказательства совершения действий по передаче объекта аренды ответчику согласно п. 5 указанного дополнительного соглашения; представить акт приема-передачи помещения.

Указанные доказательства истцом не представлены.

Доказательства того, что истец принимал меры к передаче объекта аренды (приглашение представителя ответчика для приемки помещения, назначения конкретной даты и времени осмотра имущества для целей его приемки, сообщения ему о необходимости явки в определенную дату для совершения необходимых действий), а ответчик уклонялся от его принятия, либо наличия у ответчика реальной возможности владения и пользования указанным помещением (т.е. факта нахождения помещений в полном распоряжении субарендатора) в заявленный период в материалы дела не представлено.

Таким образом, истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства передачи субарендатору арендуемого имущества во временное владение и пользование: документ, подтверждающий передачу арендатору во временное владение и пользование объекта аренды (нежилого помещения), не составлялся; доказательства уклонения арендатора от приема объекта аренды в деле отсутствуют; доказательства фактического использования арендатором объекта аренды в деле не имеются.

Таким образом, поскольку истец не доказал обстоятельство передачи объекта аренды (нежилого помещения) арендатору во временное владение и пользование, у субарендатора не возникло обязательства по внесению арендных платежей.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истца.

В связи с тем, что при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлине, то государственная пошлина за рассмотрение данного дела в сумме 24 250 руб. 00 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305644026900011), Саратовская область, Балашовский район, с. Репное, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственной пошлины в размере 24 250 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Саратовской области в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова