Решение от 30 января 2018 г. по делу № А54-4128/2016

16/2018-5339(1)

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А54-4128/2016
г. Рязань
30 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 30 января 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Картошкиной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседа- ния ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Афина" (ОГРН <***>, г. Рязань, Каси- мовское шоссе, 63, литера А, помещение Н1)

к администрации г. Рязани (ОГРН <***>, <...>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань), общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (<...>; <...>), ФИО2 (г. Рязань),

о признании права собственности на нежилое здание,

при участии в судебном заседании 16.01.2018, 23.01.2018:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 23.12.2014, личность установлена на основании паспорта;

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности № 03/1/1-4480 от 07.10.2016, личность установлена на основании удостоверения;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, не явилось, не изве- щено надлежащим образом; ФИО2 не явился, извещен, заявил о рас- смотрении дела в судебном заседании в его отсутствие; от ООО "Партнер": не явилось, не извещено надлежащим образом;

В судебном заседании объявлен перерыв с 16.01.2018 до 23.01.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Афина" обрати- лось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации г. Рязани о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 3248 м.кв., расположенное по адресу: г. Рязань, пр. Яблочкова 8ж.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоя- тельные требования относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, общество с ограниченной ответственностью "Партнер", ФИО2.

Определением суда от 30.11.2016 производство по делу приостановлено, по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройэксперт", экспер- ту ФИО5. 25.09.2017 от общества с ограниченной ответственностью "Стройэксперт" поступило заключение эксперта № 234/17С от 04.09.2017.

В соответствие со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал по доводам иска, указывая на отсутствие возможности ввести объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 3248 м.кв., расположенное по адресу: <...> в эксплуатацию и невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости ввиду отказа ответчика в выдаче разрешения на строительство. Истец заявил об отнесении на него расходов по государственной по- шлине и проведенной экспертизе. Указанное заявление принято судом.

Ответчик против удовлетворения иска возражает по основаниям отзыва, указывая на отсутствие разрешения на строительство и доказательств легализации самовольно возведенного здания, отсутствия у истца надлежащего права на земельный участок, обеспечивающего возможность строительства на нем объектов недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, изучив представ- ленные доказательства, в том числе заключение эксперта, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд ис- ходит из следующего.

По договору купли-продажи от 28.08.2014 общество с ограниченной ответственностью "Афина" приобрело в собственность объект незавершенного строительства, назначение нежилое, объект незавершенного строительства, инв. № 23764, лит. А, адрес объекта: <...> о чем истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права 11.09.2014 (л.д.21, 22, т.1).

Указанный объект был возведен в соответствии с разрешением на строительство, выданным Подзорову И.И. сроком до 30.01.2014 (л.д.23, т1).

В соответствии с соглашением № А044-07В от 15.10.2015 о присоединении к договору аренды № А044-07В от 21.03.2007 земельного участка со множе- ственностью лиц на стороне арендатора для размещения зданий, строений, сооружений с кадастровым номером 62:29:010 00 08:123 общество с ограниченной ответственностью "Афина" (соарендатор) принял на себя права и обязан- ности, предусмотренные договором аренды № А044-07В от 21.03.2007 и ис- пользует на условиях аренды совместно с другими арендаторами земельный участок общей площадью 5124кв.м., находящйся по адресу: <...> (Октябрьский район), кадастровый номер участка 62:29:010 00 08:0123. Категория земель: земли населенных пунктов. Участок используется соарендатором для обслуживания объекта незавершенного строительства и нежилого здания (л.д.26-42, л.д.1).

С целью надлежащего оформления прав, как на спорный объект недвижимости, так и на земельный участок, необходимый для его обслуживания, истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу вступления в договор аренды № А044-07В от 21.03.2007, получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта незавершенного строительства по адресу: <...>. Администрацией г. Рязани было отказано в удовлетворении указанных заявлений (л.д.43-49, т.1).

Поскольку у истца отсутствует иная возможность ввести спорный объект в эксплуатацию и надлежащим образом оформить право собственности на за- конченное строительством нежилое здание общей площадью 3248 м.кв., расположенное по адресу: <...> общество с ограниченной ответственностью "Афина" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что требования общества с ограниченной ответственностью "Афина" являются обоснованными, ис- ходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обра- титься в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строи-

тельства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта со- блюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы.

Изготовление и создание вещи для себя является основанием возникнове- ния первоначального права собственности, что предполагает отсутствие у ве- щи прежнего собственника.

Со ссылкой на статью 222 ГК РФ истец просит признать право собственности на законченное строительством нежилое здание общей площадью 3248 м.кв., расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595- О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведен- ном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существен- ным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для при- знания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Истцом не оспаривается, что в отсутствие у него разрешения на строительство спорное имущество является самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением гра- достроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществив- шее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, со- вершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществив- шим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого нахо- дится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуще- ствившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет осу- ществившего ее лица. Указанная норма призвана восстановить положение, су-

ществовавшее до нарушения лицом, осуществившим самовольное строительство, порядка возведения объектов недвижимости и является санкцией за со- вершенное им правонарушение.

По смыслу положений статьи 222 ГК РФ приобретение права собственности на самовольную постройку возможно в исключительных случаях, если ли- цо имеет вещное право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно договору аренды № А044-07В от 21.03.2007 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора для размещения зданий, строений, сооружений с кадастровым номером 62:29:010 00 08:123, стороной которого является истец в соответствии с соглашением № А044-07В от 15.10.2015, указанный земельный участок предоставлен для обслуживания комплекса автосервиса.

Согласно градостроительному плану земельного участка, расположенно- му по адресу: <...> (Октябрьский район), к объектам автосервиса отнесены: магазин, автомойка с офисными помещени- ями, офисы, трансформаторная подстанция (л.д.52, 59, т.3).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 62:29:010 00 08:123 изначально предоставлен для обслуживания комплекса автосервиса, возведение спорного объекта не изменило целевое использование земельного участка, в связи с чем, целевое назначение земельного участка истцом соблюдено.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществлять- ся с соблюдением требований технических регламентов, безопасности терри- торий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техно- генного характера, принятием мер по противодействию террористическим ак- там, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняе- мых природных территорий.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, рекон- струкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального за- кона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заяв- лению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный

план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтвержда- ющий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их ка- питальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Ко- дексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта ли- нейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную орга- низацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятель- ности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 ГрК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основа- ния для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации само- вольного строения, применение которого ставило бы добросовестного за- стройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным за- стройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введе- ния в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо во-

обще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать пра- вильным.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым во- просам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 26 Постановления Пленумов от 39.04.2010 N 22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить осно- ванием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли ли- цо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что един- ственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Афина" предпринимало действия к получению разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче указанных разрешений истцу было отказано(л.д.44, 47, 48, 49, т.1).

Ссылки ответчика о том, что истец, имея возможность, не предпринял мер к получению разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию объекта в установленном законом порядке, в частности, истец не подготовил документы в соответствии со статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, являются несостоятельными, так как истец предпринял все зависящие от него меры по легализации самовольной постройки. Кром того, судом учтено, то обстоятельство, что изначально разрешение на строительство

спорного объекта было выдано третьему лицу - Подзорову И.И. сроком дей- ствия до 30.01.2014, что свидетельствует о наличии законных оснований для его выдачи и соответствия всех представленных документов требованиям за- кона, в том числе Градостроительному кодексу Российской Федерации (л.д. 23, т.1).

При подаче заявления о выдаче разрешения на строительство истец при- ложил документы, перечисленные в письме от 15.02.2016(свидетельство на право собственности, разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы, градостроительный план земельного участка, рабочий проект, план благоустройства территории, топографический план, генплан) (л.д.45, 46, т.1).

Суд пришел к выводу, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта № 234/17С от 04.09.2017.

В заключении эксперта № 234/17С от 04.09.2017, указано, что объект ис- следования - нежилое здание общей площадью 3248,9кв.м., расположенное по адресу: <...> соответствует градостроительным, строи- тельным, санитарным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (л.д.1-25, т.3).

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта № 234/17С от 04.09.2017, суд пришел к выводу о том, что выводы эксперта проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации. Возражения ответчика не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в их правомерности. Стороной не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствуют действующему гражданскому законодательству, иным норма- тивно-правовым актам. Доказательств опровергающих выводы экспертного за- ключения ответчиком не представлено. По результатам проведения экспертизы эксперт пришел к изложенным в заключении выводам как специалист в указанных областях. У суда отсутствуют основания не принимать заключение эксперта № 234/17С от 04.09.2017 в качестве доказательства по делу и сомне- ваться относительно верности его выводов, в связи с чем, заключение эксперта № 234/17С от 04.09.2017 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом со- блюден досудебный порядок легализации построенного спорного объекта с предоставлением в уполномоченные органы необходимых документов, кроме того, им доказано, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, что при возведении постройки им были соблюдены строительные нормы и правила.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению. Иным доводам сторон судом дана оценка, они не повлияли на выводы суда по существу иска.

Расходы по государственной пошлине и экспертизе отнесены на истца с учетом его заявления.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Афина" (ОГРН <***>, г. Рязань) право собственности на нежилое здание общей площадью 3248, 9 м.кв., расположенное по адресу: <...>.

2. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Стройэксперт" (ИНН <***>, г. Рязань) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 38000руб. за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.А. Картошкина