Решение от 6 августа 2018 г. по делу № А11-3408/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-3408/2017
6 августа 2018 года
г. Владимир



Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Давыдовой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" (600037, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) от 14.12.2017 № 33/001/033/2017-9062 об отказе в государственной регистрации договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97.


В судебном заседании приняли участие:

ООО "Атлант-Инвест": ФИО2 – представитель (доверенность от 12.07.2017 № 14/17 сроком действия пять лет, паспорт);

Управление Росреестра по Владимирской области: ФИО3 – представитель (доверенность от 25.12.2017 № 111 сроком действия до 31.12.2018, паспорт);

Государственное бюджетное учреждение "Управление административными зданиями администрации Владимирской области": ФИО4 – представитель (доверенность от 11.05.2018 № УАЗО-825-02/07-1, паспорт).


Общества с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" (далее – ООО "Атлант-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением от 14.03.2018, в котором просит признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление Росреестра по Владимирской области) от 14.12.2017 № 33/001/033/2017-9062 об отказе в государственной регистрации договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97; обязать Управление Росреестра по Владимирской области осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды.

В судебном заседании 06.08.2018 представитель ООО "Атлант-Инвест" поддержал заявленное требование.

Управление Росреестра по Владимирской области представило в материалы дела отзыв от 16.05.2018, в котором указывает на необоснованность заявленного требования.

В заседание суда представитель Управления Росреестра по Владимирской области поддержал изложенную в отзыве позицию

Государственное бюджетное учреждение "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" (далее – ГБУ УАЗО) представило в материалы дела отзыв от 06.08.2018 № УАЗО-19-07, в котором указывает на обоснованность заявленного ООО "Атлант-Инвест" требования.

В судебном заседании представитель ГБУ УАЗО поддержал изложенную в отзыве позицию

Проанализировав доводы участвующих в судебном заседании лиц, а также представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ГБУ УАЗО (арендодатель) и ООО "Атлант-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97, по условиям которого арендатору переданы в аренду нежилые помещения 1 этажа № 16, 17, 17а, 15г, 15а, 15б, 15в, общей площадью 100,1 кв.м, в здании, расположенном по адресу: <...> "Здание Торговых рядов. Гостиный двор", являющемся памятником федерального значения, находящемся в собственности Владимирской области.

С целью государственной регистрации указанного договора ООО "Атлант-Инвест" обратилось в Управление Росреестра по Владимирской области с соответствующим заявлением.

Решением Управления Росреестра по Владимирской области от 14.09.2017 государственная регистрация договора была приостановлена в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") поскольку заявителем не был предоставлен технический план части здания, переданной в аренду.

14 декабря 2017 года Управлением Росреестра по Владимирской области принято решение №33/001/033/2017-9062, согласно которому ООО "Атлант-Инвест" отказано в государственной регистрации договора аренды на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

ООО "Атлант-Инвест" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра по Владимирской области от 14.12.2017 № 33/001/033/2017-9062 об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязании Управления Росреестра по Владимирской области осуществить государственную регистрацию данного договора.

В обоснование заявленного требования ООО "Атлант-Инвест" указывает, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Владимирской области противоречит положениям действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд считает заявление ООО "Атлант-Инвест" подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 1 статьи 14 настоящего Федерального закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В силу пункта 1 статьи 51 настоящего Федерального закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В пункте 1 статьи 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В статье 44 настоящего Федерального закона указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 статьи 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из материалов дела, в обоснование отказа в государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра по Владимирской области указывает на то, что для осуществления государственной регистрации договора аренды должен быть предоставлен технический план части здания, передаваемой в аренду.

В статье 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в числе которых договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2); технический план (пункт 7 части 2).

В рассматриваемом случае в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемом в аренду объекте, так как право оперативного управления ГБУ УАЗО на здание ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а значит, в соответствии с ранее действующими нормами Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре все данные, позволяющие определенно установить, какая часть здания подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части.

Представленная в материалы дела экспликация помещения, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды, которая также представлялась в регистрирующий орган, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды нежилые помещения.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: <...>, частью которого являются нежилые помещения 1 этажа № 16, 17, 17а, 15г, 15а, 15б, 15в, общей площадью 100,1 кв.м, расположенные в здании, содержит сведения, подтверждающие существование помещений, являющихся предметом договора аренды.

Данная позиция также согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73, согласно которой стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная позиция поддерживается также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Поскольку стороны в договоре аренды согласовали и описали недвижимое имущество (нежилые помещения), являющееся предметом договора аренды, а в приложении № 4 к названному договору согласовали графическую часть, государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию технического плана, предусмотренного пунктом 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа имелись необходимые сведения о части здания, передаваемой в аренду, а также все документы для осуществления государственной регистрации договора аренды. В этой связи у Управления Росреестра отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения.

Таким образом, оспариваемое решение противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы ООО "Атлант-Инвест" в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах заявление ООО "Атлант-Инвест" подлежит удовлетворению.

С учетом положений пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд счел необходимым возложить на Управление Росреестра по Владимирской области обязанность произвести необходимые действия по государственной регистрации договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97, заключенного между ГБУ УАЗО и ООО "Атлант-Инвест".

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации заявителю из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению от 03.06.2016 № 76.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Заявление общества с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" удовлетворить.

2. Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от 14.12.2017 № 33/001/033/2017-9062 об отказе в государственной регистрации договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97.

3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области произвести государственную регистрацию договора аренды государственного недвижимого имущества (объекта культурного наследия), закрепленного за государственным бюджетным учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2015 № 97, заключенного между государственным бюджетным учреждением "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" и обществом с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест".

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Атлант-Инвест" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 03.06.2016 № 76.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Ю. Давыдова