Решение от 24 мая 2024 г. по делу № А62-7189/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

24.05.2024Дело № А62-7189/2023

Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2024

Полный текст решения изготовлен 24.05.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>);

Общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

о понуждении к безвозмездному устранению недостатков объекта капитального строительства и взыскании неустойки в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 04.04.2023;

от ответчиков:

ООО «СЗ Контакт»: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.11.2022;

ООО «МСК»: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (далее – истец, ООО УК «Н-11») обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (далее – ответчик 1, ООО «Спецзастройщик Контакт») об обязании безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при строительстве многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, в объеме, указанном в тексте уточненного искового заявления от 19.03.2024, взыскании 161 670 руб. 88 коп. в возмещение расходов, понесенных в связи с устранением недостатков (дефектов) общего имущества указанного многоквартирного дома, а также к Обществу с ограниченной ответственностью «МСК» (далее – ответчик 2, ООО «МСК») об обязании безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, в объеме, указанном в тексте уточненного искового заявления от 19.03.2024, взыскании 110 412 руб. 89 коп. в возмещение расходов, понесенных в связи с устранением недостатков (дефектов) общего имущества указанного многоквартирного дома, взыскании с ответчиков судебной неустойки в размере по 3 000 руб. с каждого за каждый день просрочки исполнения решения суда по день его фактического исполнения.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области и Общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой».

Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Смоленская область Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, оформленным протоколом № 1 от 11.10.2022, расторгнут договор управления МКД с ООО «МСК», в качестве управляющей организации выбрано ООО УК «Н-11», с которым собственники МКД заключили договор управления многоквартирным домом от 19.10.2022.

Приказом Главного управления «Государственной жилищной инспекции Смоленской области» от 18.11.2022 № 060/ИЛ О внесении изменений в Приказ Главного управления «Государственной жилищной инспекции Смоленской области» от 21.04.2015 № 060/ОЛ» указанный многоквартирный дом с 01.12.2022 включен в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО УК «Н-11».

Согласно информации, размещенной в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ): dom.gosuslugi.ru, деятельность по управлению спорным многоквартирным домом ООО «МСК» осуществляло на основании лицензии от 27.05.2020 № ЛО45-01307-67/00602458. Согласно приказу лицензирующего органа от 18.11.2022 № 163/ИЛ названный многоквартирный дом исключен из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляло ООО «МСК».

В ходе приемки ООО УК «Н-11» спорного многоквартирного жилого дома был произведен комиссионный осмотр, составлен акт от 08.12.2022, которым зафиксировано наличие недостатков (дефектов) общего имущества спорного многоквартирного дома (том 1 л.д.12-14).

ООО УК «Н-11» направлены претензии в адрес ООО СЗ «Контакт» от 25.05.2023 № 371 и в адрес ООО «МСК» от 22.02.2023 № 56, с требованиями об устранении выявленных недостатков, которые оставлены ответчиками без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Обосновывая заявленные требования, ООО УК «Н-11» указало, что недостатки, зафиксированные актом от 08.12.2022, являются следствием нарушений, допущенных застройщиком (ООО «Спецзастройщик Контакт») при строительстве спорного многоквартирного дома, в том числе:

- кровля: отсутствие 20 погонных метров ендовы, уплотнителя 60 погонных метров, галстука, колпаков на вытяжных;

- фасад: отслоение окрасочного слоя более 30% по всему периметру, негерметичность стыков в местах соединений ливневых лотков между собой, отсутствие части ливневой трубы за домом на углу 2 подъезда, повреждения крепления ливневой трубы из стены (вырвано), деформация нижней части ливневой трубы;

- техническое подполье: имеются следы попадания талых вод в подвал через фундаментные блоки, предположительно отсутствует гидроизоляция фундамента; имеется недостаточный уровень песчаной отсыпки по всему подвалу. Во 2 подъезде по лежаку имелся контруклон канализационного лежака;

- придомовая территория: подпорная стена напротив лицевой стороны дома имеет на поверхности следы протекания воды и отслоения штукатурного слоя от бетонной поверхности. Контейнерная площадка не имеет ограждения, что не соответствует нормам по обустройству мест накопления. Шкафные газорегуляторные пункты (ШРП) не имеет ограждения. Местами имеются провалы тротуарного покрытия (брусчатки) по периметру дома.

Часть названных недостатков была устранена ООО УК «Н-11», в том числе дефекты кровли, фасада, устранение контруклона канализационного лежака в техническом подполье, частичное устранение провала брусчатки и установка лотка на придомовой территории). Общая стоимость понесенных истцом расходов на устранение данных недостатков составила 161 670 руб. 88 коп.

Также, ряд недостатков выявленных при передаче дома в управление ООО УК «Н-11» и зафиксированных актом от 08.12.2022, явился следствием ненадлежащего исполнения ООО «МСК» своих обязанностей по управлению спорным многоквартирным домом, в том числе:

- первый подъезд: в тамбуре на потолке имеется отслоение штукатурного слоя от потолочной плиты; по окрасочному слою стен в тамбуре имеется белый налет после залитая с кровли тамбура; на дверях в тамбуре имеются следы от ног и грязи, доводчик тамбурной двери сломан; по углам дверных откосов тамбурной двери имеются сколы штукатурного слоя; в районе кв.6 не горит светильник; у кв.1 нет частей плинтуса и имеется отверстие над входной дверью; у кв.3 нет частей плинтуса; имеются следы на стене от информационного щита; на лестничном пролете между 1 и 2 этажами имеются локально царапины, не работает выключатель (светильник не горит); на 2 этаже возле кв.12 не работает светильник; у кв.9 нет части плинтуса; у кв.10 нет части плинтуса; на лестничном пролете между 2 на 3 этажами имеются локально царапины, не работает выключатель (светильник не горит); потолочные балки между 2 и 3 этажами имеют сколы; на 3 этаже на подступеннике отслоение окрасочного слоя от цементной основы (данный дефект имеется по всем этажам в двух подъездах); в районе 17 кв. не работает светильник, имеется штукатурный слой после протяжки гофры; у кв. 13. нет плинтуса, есть отслоение штукатурно-декоративного слоя; между 3 и 4 этажами не горит светильник; у кв. 20 нет плинтуса с двух сторон; возле кв. 24 не горит светильник; сбоку группового электрощита не оштукатурено отверстие после протяжки кабеля; лестничный пролет между 4 и 5 этажами имеет локальные сколы, не работает светильник, сломан выключатель; у кв. 25 нет плинтуса с двух сторон, на потолке имеются следы залития; у кв. 29 справа от дверной коробки повреждение штукатурного декоративного слоя; 5 этаж в районе кв.30: не горит светильник, не работает выключатель, нет плинтуса с двух сторон; следы краски на полу возле лестницы на чердак;

- второй подъезд: в тамбуре второго подъезда на потолке имеется отслоение штукатурного и окрасочного слоя площадью =4,5м. кв; на стенах вокруг тамбурной двери с правой стороны и над домофонной дверью имеется отслоение декоративного штукатурного слоя общей площадью 4,2м.кв; на стенах по окрасочному слою визуально видны большие пятна предположительно от затекания воды с кровли тамбура; деревянная тамбурная дверь разбухла и не закрывается; на площадке 1 этажа в районе 31кв. не горит светильник; у кв. 32 нет плинтуса; в районе 36 кв. отломано крепление светильника на потолке; на стене имеются четыре отверстия после демонтажа информационного щита; на стенах имеются небольшие царапины и сколы штукатурки в районе 1 этажа; на лестничной клетке между 1 и 2 этажами не работает выключатель (не горит свет); на 2 этаже у кв.37 не горит светильник и отсутствует плинтус; около кв.40 сломан выключатель; у кв. 42 отсутствует светильник и плинтус вокруг двери -2шт.; около кв. 38 слева от двери имеется отслоение декоративно-штукатурного слоя =0,010 кв.м.; между 2 и 3 этажами неисправен выключатель, не горит светильник; лестничный пролет на 3 этаж частично снята накладка с верхней части перил; возле кв. 43 не горит светильник; возле кв. 44 отсутствует плинтус около двери = 0,020 кв.м.; возле кв. 46 с двух сторон двери отсутствует плинтус примерно по 5см.; кв. 48 отсутствует светильник; между 3 и 4 этажами неисправен выключатель (светильник не горит); на 4 этаже в районе кв. 49 не горит светильник; около двери отсутствует плинтус; у кв. 52 часть плинтуса отсутствует; около двери кв.53 нет части плинтуса, нарушена целостность декоративного слоя вдоль дверной коробки; между 4 и 5 этажами не исправен выключатель и не горит светильник; в районе кв. 55 слева нет части плинтуса; у кв. 58 нет части плинтуса и сломано крепление светильника; кв.60 с двух сторон нет части плинтуса, по декоративной штукатуре замазаны отверстия для домофонных проводов; над кв. 55 имеется не окрашенное после заделки скола плиты часть потолка; на поверхности пола технического этажа имеются экскременты жизнедеятельности голубей, остатки мертвых птиц.

Работы по восстановлению светильников, выключателей выполнены силами ООО УК «Н-11».

Также, недостатки, выявленные при передаче дома в управление ООО УК «Н-11» в соответствии с актом от 08.12.2022, в отношении кровли тамбуров выразились в изменении конструкции кровли тамбуров, повреждении измененного кровельного покрытия, не завершении монтажа обрешетки и кровельного покрытия скатного вида над тамбурами. Указанные работы проводились представителями ООО «МСК» и не завершены в период управления. Данные действия привели к залитию тамбуров и повреждению общего имущества МКД.

В настоящее время течь с кровель тамбуров ликвидирована, конструкции отремонтированы силами ООО УК «Н-11». Стоимость расходов истца на устранение указанных недостатков составила 110 412 руб. 89 коп.

ООО «Спецзастройщик Контакт» представил письменный отзыв, в котором предъявленные к нему иск признал в части требований об обязании произвести песчаную отсыпку по всему подвалу многоквартирного дома, о выполнении работ по приведению в надлежащее состояние подпорной стены напротив лицевой стороны дома (исключить на поверхности следу протекания воды и отслоение штукатурного слоя от бетонной поверхности), об ограждении шкафных газорегуляторных пунктов (ШРП) и об устранении имеющихся провалов тротуарного покрытия (брусчатки) по периметру дома.

Требование истца об обязании восстановить гидроизоляцию фундамента многоквартирного дома для исключения попадания талых вод в подвал через фундаментные блоки ООО «Спецзастройщик Контакт» не признал, ссылаясь на то, что строительство спорного многоквартирного дома было осуществлено с соответствии с проектной документацией, с соблюдением строительных норм и правил, что подтверждено выданным в установленном порядке разрешением от 02.11.2021 №67-RU67518000-62-2021 о вводе дома в эксплуатацию. Также, ответчик 1 пояснил, что проектом предусмотрена вертикальная обмазочная гидроизоляция фундаментных блоков, которая была выполнена (акты прилагаются). Согласно данным геологического обследования, грунтовые воды отсутствуют. Вода может появиться только при неправильной эксплуатации жилого дома, если не очищается снег с отмостки, в результате снег тает и вода попадает в подвал, что происходит только в осенне-зимний период. Восстановление гидроизоляции выполнить невозможно, т.к. фундамент находится ниже отметки земли.

Требование истца о возмещении расходов, понесенных в связи с устранением недостатков (дефектов) общего имущества многоквартирного дома ответчик 1 не признал, указывая, что на строительство спорного МКД между ООО «Спецзастройщик Контакт» (заказчик) и ООО «Регионстрой» (подрядчик) 01.09.2018 был заключен договор подряда №03-ГП. Согласно пункту 4.1.2 указанного договора подрядчик гарантирует соответствие СНиП, ГОСТ и ТУ, указанным в проектной документации, результатов выполненных работ, строительных материалов, оборудования и комплектующих изделий, конструкций, и систем, применяемых для работ. В связи с этим полагал, что является ненадлежащим ответчиком по указанному требованию.

Ответчик ООО «МСК» письменный отзыв на иск не представил, заявленные требования не оспорил.

Третье лицо – Администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (далее – Администрация) в отзыве оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда, сообщив, что 27.09.2021 Администрацией ООО Спецзастройщик «Контакт» выдано разрешение на строительство № 67-RU8000-62-2021 для строительства 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого дома № 3 (стр.) по адресу: Смоленская область Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, а 02.11.2021 - выдано разрешение № 67-RU8000-62-2021 на ввод указанного объекта строительства в эксплуатацию.

ООО «Регионстрой» отзыв на иск не представлен.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В рассматриваемом случае, предметом спора, по сути, являются требования ООО УК «Н-11» об обязании ООО «Спецзастройщик Контакт» устранить недостатки выполненных им работ по строительству многоквартирного дома в пределах установленного законом гарантийного срока, а также требования о взыскании с ответчика 1 убытков в размере 161 670 руб. 88 коп., составляющих расходы истца, понесенные в связи с устранением недостатков (дефектов) общего имущества указанного многоквартирного дома.

В силу ст. 721 Гражданского кодекса РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом.

Согласно п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721).

Согласно п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В том случае, если жилой объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 5 статьи 7 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

При этом согласно части 6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ указано, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Ответчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины ответчика в виде ответственности за недостатки (дефекты) выполненных работ.

Поскольку передаче участнику долевого строительства объекта предшествует введение МКД в эксплуатацию, начало течения гарантийного срока не может быть ранее даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, многоквартирный дом по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, д.Киселевка, введен в эксплуатацию застройщиком ООО «Спецзастройщик Контакт» 02.11.2021, настоящее исковое заявление поступило в суд 11.07.2023, то есть в пределах установленного законом пятилетнего гарантийного срока.

Наличие дефектов спорного МКД, подтверждено материалами настоящего дела, в том числе актом от 08.12.2022, актами совместного осмотра общедомового имущества от 28.09.2023, от 01.03.2024, и ООО «Спецзастройщик «Контакт» не оспаривается.

В силу п. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В данном случае наличие таких обстоятельств ответчиком 1 не доказано.

Заняв пассивную процессуальную позицию в ходе рассмотрения дела, заключающуюся в отрицании доказанности истцом оснований предъявленного к нему иска, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчик не представил в материалы настоящего дела каких-либо доказательств, опровергающих его вину в выявленных недостатках, бремя доказывания чего лежит именно на ответчике 1.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы (ст. 82 АПК РФ) в целях подтверждения возражений о возникновении недостатков по причинам, не связанным с действиями подрядчика при выполнении работ по строительству многоквартирного дома, вопреки определению арбитражного суда от 11.10.2023, ответчик 1 не заявил.

Презумпцию вины подрядчика в недостатках работ, возникших в период гарантийного срока, ответчик не опроверг.

Доводы ООО «Спецзастройщик «Контакт» о невозможности восстановления гидроизоляции, поскольку фундамент находится ниже отметки земли, являются голословными, документально не подтверждены.

При изложенных обстоятельствах, требования истца об обязании ООО «Спецзастройщик «Контакт» безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при строительстве многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Определяя срок для устранения недостатков, суд считает достаточным установить ответчику 30-ти дневный срок для устранения вышеуказанных недостатков.

При этом суд считает необходимым разъяснить ответчику 1, что при наличии объективных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, он не лишен права на обращение в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта в порядке, предусмотренном статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общая сумма понесенных истцом расходов на устранение недостатков работ, допущенных при строительстве спорного многоквартирного дома составила 161 670 руб. 88 коп., что подтверждается представленными в дело договором подряда от 10.08.2023 № 10/08/2023 на выполнение работ по ремонту кровли, актом выполненных работ по указанному договору от 25.08.2023 на сумму 131 000 руб. 00 коп., платежными поручениями от 15.08.2023 № 337 на сумму 60 000 руб. 00 коп. и от 28.08.2023 № 349 на сумму 71 000 руб. 00 коп.; актом выполненных работ от 05.09.2023, актом на списание материалов от 31.08.2023 № 68 на сумму 15 081 руб. 00 коп., сметой трудозатрат работник на сумму 11 640 руб. 17 коп., приказом ООО УК «Н-11» о привлечении к сверхурочной работе и в выходные дни (работы по устранению дефектов фасада - восстановлению штукатурного и покрасочного слоя цоколя); актом о приемке выполненных работ от 21.12.2022, сметой трудозатрат на сумму 283 руб. 04 коп. (работы по устранению контруклона канализационного лежака в техническом подполье), актом о приемке выполненных работ от 12.07.2023, актом на списание материалов от 31.07.2023№ 71 на сумму 1 926 руб. 00 коп., сметой трудозатрат работника на сумму 1 740 руб. 67 коп. (работы по устранению недостатков на придомовой территории – установка ливневого (водоотводного) лотка).

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд пришел к выводу о доказанности истцом состава убытков, поскольку в результате бездействия ответчика, выразившегося в невыполнении гарантийных обязательств по устранению допущенных им же недостатков в построенном объекте, истец понес расходы, связанные с устранением этих недостатков за свой счет в сумме 161 670 руб. 88 коп.

С учетом приведенных положений части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, доводы ООО «Спецзастройщик «Контакт» о том, что оно является ненадлежащим ответчиком по указанному требованию, судом отклонены.

В отношении требований ООО УК «Н-11», предъявленных к «МСК», суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

На основании пункта 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В статье 161 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в частности, управление управляющей организацией.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом как обязательственное правоотношение состоит из двух встречных обязательств: обязательства управляющей организации в натуре оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме надлежащего качества и обязательства граждан оплачивать их.

Из встречного характера указанных основных обязательств и положений пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой в целях исключения возможности неисправному должнику извлечения преимуществ из своего недобросовестного поведения, что противоречит пункту 4 статьи 1 ГК РФ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству, жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).

В соответствии с пунктом 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктами "а", "з" пункта 11 Правил N 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Круг обязанностей управляющей организации, определенный в договоре управления многоквартирным домом, не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Статьей 36 Закона N 384-ФЗ предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В названных документах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу договора управления МКД и направлено на поддержание технического состояния дома соответствующим обязательным требованиям и нормам действующего законодательства.

Кроме того, плата за текущий ремонт является составной частью платы за содержание жилого помещения, которая утверждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (статья 156 ЖК РФ).

Управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества МКД в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

Материалами дела подтверждено, и лицами участвующими в деле, не оспорено, что ООО «МСК» осуществляло деятельность по управлению спорным многоквартирным домом на основании лицензии от 27.05.2020 № ЛО45-01307-67/00602458.

Приказом Главного управления «Государственной жилищной инспекции Смоленской области» от 18.11.2022 № 060/ИЛ указанный многоквартирный дом с 01.12.2022 включен в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО УК «Н-11», в связи с принятием собственниками помещений решения, оформленного протоколом № 1 от 11.10.2022, о расторгжении договора управления МКД с ООО «МСК», и выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Н-11».

Актом от 08.12.2022 зафиксированы недостатки общего имущества, допущенные ООО «МСК» при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом.

Ряд указанных недостатков после их выявления были устранены ООО УК «Н-11», в том числе выполнены Работы по восстановлению светильников, выключателей, а также ликвидирована течь с кровель тамбуров, конструкции тамбуров отремонтированы.

ООО «МСК», в свою очередь, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств, свидетельствующих об ином периоде их возникновения, равно как и доказательств надлежащего исполнения им обязательств по содержанию общего имущества МКД, а также доказательств наличия обстоятельств, повлекших возникновение неотложных работ, которые ответчик в период его управления МКД не мог разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых он не отвечает.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы (ст. 82 АПК РФ) в целях установления причин выявленных недостатков, объема и стоимости работ по их устранению, вопреки определению арбитражного суда от 11.10.2023 ответчик 2 не заявил.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что выявленные в спорном МКД недостатки, связанные с невыполнением работ по текущему ремонту, существовали на протяжении всего периода управления ответчиком 2 многоквартирным домом, либо образовались в указанный период, между тем, последним, во исполнение возложенных на него обязанностей управляющей организации, не предпринято мер по их устранению, тем самым не соблюдены общеобязательные требования, направленные на поддержание надлежащего состояния жилого дома.

При изложенных обстоятельствах, требования истца об обязании ООО «МСК» безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, в истребуемом истцом объеме, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Определяя срок для устранения недостатков, суд считает достаточным установить ответчику 30-ти дневный срок для устранения вышеуказанных недостатков.

При этом суд считает необходимым разъяснить ответчику 2, что при наличии объективных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, он не лишен права на обращение в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта в порядке, предусмотренном статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общая сумма понесенных истцом расходов на устранение недостатков работ, допущенных при осуществлении ООО «МСК» деятельности по управлению многоквартирным домом составила 110 412 руб. 89 коп., что подтверждается представленными в дело договором подряда от 12.07.2023 № 12/07/2023 на выполнение работ по ремонту козырьков над входом в подъезды спорного МКД, актом от 08.09.2023 сдачи-приемки выполненных работ по указанному договору на сумму 64 775 руб. 80 коп., платежными поручениями от 25.07.2023 № 290 на сумму 12 215 руб. 80 коп., от 12.09.2023 № 376 на сумму 52 560 руб. 00 коп., актом на списание материалов от 30.09.2023 № 70 на сумму 45 637 руб. 09 коп.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд пришел к выводу о доказанности истцом состава убытков, поскольку в результате бездействия ответчика, выразившегося в невыполнении гарантийных обязательств по устранению допущенных им же недостатков в построенном объекте, истец понес расходы, связанные с устранением этих недостатков за свой счет в сумме 161 670 руб. 88 коп.

С учетом положений ст. 12, 15, 309, 310, 393, 721, 722, 723, 724, 740, 755, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о доказанности истцом состава убытков, находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ООО «МСК» расходов, понесенных в связи с устранением недостатков (дефектов) общего имущества спорного многоквартирного дома.

Истцом на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7), заявлено требование о взыскании с каждого из ответчиков денежной суммы на случай неисполнения указанного судебного акта (судебной неустойки) в размере 3 000 руб. за каждый день неисполнения данного обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), согласно которым на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).

В силу пункта 31 Постановление N 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

Таким образом, действующее законодательство предоставляет стороне, в пользу которой принят судебный акт по существу спора, в случае его неисполнения должником в установленный судом срок, требовать взыскания неустойки, с целью побуждения последнего к исполнению решения/постановления суда.

Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 пункта 28 Постановления N 7).

Суд полагает обоснованным требование истца о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда об обязании ответчиков устранить недостатки (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме, однако полагает необходимым уменьшить размер судебной неустойки до 1 500 руб. (с каждого), что будет соответствовать характеру присужденного к исполнению в судебном порядке обязательства, равно как и отвечать принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды. Таким образом, в удовлетворении остальной части требования о взыскании судебной неустойки суд отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при строительстве многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, а именно:

1. В отношении технического подполья:

- восстановить гидроизоляцию фундамента многоквартирного дома для исключения попадания талых вод в подвал через фундаментные блоки;

- произвести в предусмотренном законодательством Российской Федерации объеме песчаную отсыпку по всему подвалу многоквартирного дома;

2. В отношении придомовой территории:

- выполнить работы по приведению в надлежащее состояние подпорной стены напротив лицевой стороны дома - исключить на поверхности следы протекания воды и отслоение штукатурного слоя от бетонной поверхности;

- произвести ограждение шкафных газорегуляторных пунктов (ШРП);

- устранить имеющиеся провалы тротуарного покрытия (брусчатки) по периметру дома.

В случае неисполнения решения суда по настоящему делу в указанной части взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (ОГРН <***>; ИНН <***>) судебную неустойку в размере 1 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до полного его исполнения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 161 670 руб. 88 коп., а также 3000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки работ, допущенные при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Козинское сельское поселение, <...>, а именно:

1. В отношении первого подъезда:

- произвести работы по: выравниванию штукатурного слоя на потолочной плите;

- восстановить окрасочный слой стен в тамбуре после залития кровли;

- произвести ремонт доводчика тамбурной двери;

- произвести окраску тамбурной двери;

- произвести ремонт откосов с восстановлением штукатурного слоя;

- восстановить часть плинтуса и стену над входной дверью у кв. 1;

- восстановить часть плинтуса у кв.3;

- восстановить стену, убрав следы от информационного щита;

- устранить царапины на лестничном пролете между 1 и 2 этажами;

- восстановить часть плинтуса у кв.9 и 10;

- устранить царапины на лестничном пролете между 2 и 3 этажами;

- восстановить потолочные балки от сколов между 2 и 3 этажами;

- восстановить окрасочный слой на подступенниках;

- восстановить штукатурный слой после протяжки гофры;

- восстановить плинтус и штукатурно-декоративный слой;

- восстановить плинтус с двух сторон кв. 20;

- произвести восстановление штукатурного слоя после протяжки кабеля сбоку группового электрощита;

- восстановить лестничный пролет от сколов между 4 и 5 этажами;

- восстановить плинтус с двух сторон кв. 25, устранить следы залития;

- восстановить поврежденный штукатурно-декоративный слой возле дверной коробки кв. 29;

- восстановить плинтус с двух сторон кв. 30;

- устранить следы краски на полу возле лестницы на чердак.

2. В отношении второго подъезда:

- произвести работы по выравниванию штукатурного слоя на потолочной плите;

- установить накладку на верхней части перил на третьем этаже;

- восстановить 0,020 кв.м. плинтуса около двери кв. 44;

- восстановить по 5 см плинтуса с двух сторон двери кв. 46;

- установить светильник у кв. 48;

- восстановить часть плинтуса возле кв. 52;

- восстановить целостность декоративного слоя вдоль дверной коробки, часть плинтуса около двери кв. 53;

- восстановить часть плинтуса й часть плиты потолка возле кв. 55;

- восстановить часть плинтуса и крепление светильника около кв. 58;

- восстановить часть плинтуса с двух сторон кв.60, привести в надлежащее состояние декоративную штукатурку.

В случае неисполнения решения суда по настоящему делу в указанной части взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (ОГРН <***>; ИНН <***>) судебную неустойку в размере 1 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до полного его исполнения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Н-11» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 110 412 руб. 89 коп., а также 3000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 850 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 312 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская