Решение от 2 октября 2025 г. по делу № А56-31975/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31975/2023
03 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шатохиной В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Гаражно-Строительного кооператива «Ласточка» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга;

третье лицо: открытое акционерное общество «Управляющая компания «Ленинец»,

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 22.09.2025,

установил:

Гаражно-строительный кооператив «Ласточка» (далее – Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) со следующими требованиями (с учетом уточнения):

– признать незаконным уведомление Комитета от 13.02.2023 № 05-26-4696-23/0-0;

– обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Кооператива путем предоставления на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 78:13:0740402:1003, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Софийская улица, участок 76;

– обязать Комитет заключить с Кооперативом договор аренды названного земельного участка без проведения торгов;

– обязать Комитет подготовить и направить Кооперативу договор аренды указанного земельного участка.

Решением от 26.07.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2024 решение от 26.07.2023 и постановление от 22.03.2024 отменены; дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 24.09.2024 требования Кооператива удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 23.12.2024 прекращено производство по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Управляющая компания «Ленинец» (далее – Общество); решение от 24.09.2024 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.04.2025 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ОАО «Управляющая компания «Ленинец» (далее по тексту – Общества).

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок площадью 3785 кв. м с кадастровым номером 78:13:0740402:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 76 (у дома 14, лит. А), относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование - для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).

Кооператив неоднократно обращался в Комитет по вопросу о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года для хранения автотранспортных средств (заявления от 09.11.2022, 02.12.2022, 31.01.2023).

Комитет по результатам рассмотрения заявления от 31.01.2023 уведомлением от 13.02.2023 № 05-26-4696-23/0-0 сообщил Кооперативу об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием заявленных целей использования участка его разрешенному использованию, поскольку испрашиваемый участок является действующим въездом/выездом на территорию смежных земельных участков, в то время как использование участка некоммерческой организацией для хранения автотранспортных средств автовладельцев предполагает ограждение участка.

Кооператив, считая, что законных оснований для отказа в предоставлении ему земельного участка не имелось, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 3 пункта 2 той же статьи без проведения торгов договор аренды земельного участка может быть заключен в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Во исполнение данной нормы издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг, согласно пункту 1.2 которого предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющихся объектами недвижимости, осуществляется при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 20.05.2015 № 288-48 "О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов" (далее - Закон № 288-48).

Согласно статье 2 Закона № 288-48 объекты коммунально-бытового назначения должны соответствовать критерию по сроку размещения не более трех лет, а также одному из критериев по назначению, в частности, использоваться для хранения транспортных средств и (или) маломерных судов некоммерческими организациями автовладельцев и (или) владельцев маломерных судов (пункт 4).

Статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации

уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка и их подписание, а также направляет проекты договоров для подписания заявителю; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ. При этом в решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации

одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); расположение испрашиваемого участка полностью в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14.1).

В данном случае Комитет сослался на наличие основания, предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы Комитета, а суд апелляционной инстанции, признав ошибочными выводы суда первой инстанции, указал на невозможность предоставления земельного участка для хранения автотранспортных средств вследствие наличия на участке охранной зоны водопроводных сетей.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по результатам первоначального рассмотрения дела судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, поскольку установление охранных зон на незначительной части земельного участка само по себе, с учетом также пункта 14.1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для использования его в определенных целях, в связи с чем судам необходимо исследовать обстоятельства предоставления земельного участка.

При новом рассмотрении дела, указывая на то, что испрашиваемый земельный участок по сведениям ЕГРН имеет разрешенное использование "для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки)" и испрашивался Кооперативом для хранения автотранспортных средств, т.е. разрешенное использование земельного участка соответствует указанной в заявлении Кооператива цели использования участка, суды пришли к выводу, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям, для использования в которых испрашивался участок, посчитали не доказанным Комитетом затруднительность проезда других автотранспортных средств на смежные участки в случае предоставления спорного участка Кооперативу для хранения автотранспортных средств. В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции отказал в привлечении к участию в деле Общества, поскольку документы, подтверждавшие притязания Общества на земельный участок представлены не были. Суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционной жалобе Общества, посчитав, что о его правах и обязанностях решение суда не принято.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что на использование спорного участка для проезда к смежным территориям Комитет изначально указывал в уведомлении от 13.02.2023, и обстоятельства, связанные с обеспечением через спорный участок доступа к соседним участкам, могли быть выяснены с участием смежных землепользователей.

В ходе судебного разбирательства Общество, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, указало на то, что с 2018 года обращалось в Комитет по вопросу предоставления того же участка для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона № 288-48. После формирования из спорного участка части площадью 3320 кв. м в целях исключения из территории, предполагаемой к использованию, территории зеленых насаждений вновь, обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении этой части участка в аренду на три года на основании пункта 3 статьи 2 Закона № 288-48, между Комитетом и Обществом был заключен договор от 02.10.2024 № 21/ЗК-04933 аренды части земельного участка, зарегистрированный 04.10.2024, т.е. после вынесения решения от Решением от 24.09.2024, но до вынесения постановлением апелляционного суда от 23.12.2024.

В ходе судебного разбирательства, Общество пояснило, что принадлежащие ему на праве собственности земельные участки находятся внутри территории, ограниченной нежилыми зданиями, а въезд на данную территорию все время осуществлялся через спорный участок, сам участок использовался неограниченным кругом лиц, посещающих здания, для хранения своего автотранспорта.

Комитет, заявляя о том, что испрашиваемый участок является действующим въездом/выездом на территорию смежных земельных участков документы, подтверждающие данное утверждение в материалы дела не представил.

Исходя из информации, размещенной на официальном интернет-сайте Государственная информационная система Санкт-Петербурга «Региональная геоинформационная система» (РГИС), через спорный земельный участок проходят различные инженерные сети, на которые установлены соответствующие охранные зоны.

Согласно сведениям из ЕГРН спорный земельный участок расположен в охранной зоне водопроводных сетей и на нем находится соответствующий объект недвижимости – подземная водопроводная сеть.

Исходя из Письма ГУП «Водоканал СПб» исх. № 23745/300 от 10.09.2024 по территории спорного земельного участка проходят водопроводные сети диаметром 160 мм, входящие в состав централизованной системы холодного водоснабжения и закрепленные за на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства РФ от 29.07.2013

№ 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», на объектах централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетях должен быть обеспечен беспрепятственный доступ представителям организации водопроводно-канализационного хозяйства или по ее указанию представителям иной организации к осмотру и проведению эксплуатационных работ, а также не допускается возведение построек, гаражей, стоянок транспортных средств, складирование материалов, мусора, древопосадок и производство земляных работ в местах устройства и охранных зонах централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения.

Согласно сведениям из ЕГРН спорный земельный участок расположен в охранной зоне канализационных сетей.

В соответствии с пунктом 9.10 Распоряжения Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Администрации Санкт-Петербурга от 01.06.2000 № 11 «Об утверждении Правил пользования системами коммунальной канализации Санкт-Петербурга и его территориальных единиц», в пределах охраной зоны систем канализации запрещается организовывать склады, свалки, стоянки автотранспорта или строительных механизмов.

Согласно сведениям из ЕГРН спорный земельный участок расположен в охранной зоне подстанций и других электротехнических сооружений.

Кроме того, в собственности Общества находится нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 38-Н, кадастровый номер: 78:13:0740402:1050, площадью 103 кв.м. Нежилое помещение представляет собой трансформаторную подстанцию, в которой расположены распределительные устройства, вход/выход в которое осуществляется с территории спорного земельного участка.

Исходя из пункта 8 Постановления Правительства РФ от «24» февраля 2009г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе размещать объекты и предметы, которые могут препятствовать доступу обслуживающего персонала и техники к объектам электроэнергетики, без сохранения и (или) создания, в том числе в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, необходимых для такого доступа проходов и подъездов в целях обеспечения эксплуатации оборудования, зданий и сооружений объектов электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий на всем протяжении границы объекта электроэнергетики.

Исходя из подпункта 2 пункт 4.2.94 Приказа Минэнерго РФ от 20.06.2003г. № 242 «Об утверждении глав Правил устройства электроустановок», выходы из распределительных устройств следует выполнять, исходя из следующих требований: при длине РУ более 7 до 60 м должны быть предусмотрены два выхода по его концам; допускается располагать выходы из РУ на расстоянии до 7 м от его торцов.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 8 указанных Правил, запрещается, в том числе размещать гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Общество указывает на то, что в случае предоставления Кооперативу земельного участка и, как следствие, ограничения территории такого земельного участка ограждением, один из входов/выходов в вышеуказанную трансформаторную подстанцию будет фактически перекрыт.

Согласно сведениям из ЕГРН, спорный земельный участок расположен в охранной зоне газораспределительных сетей.

Согласно Акту разграничения балансовой принадлежности объектов систем газораспределения и газопотребления и эксплуатационной ответственности между ООО «ПетербургГаз» и Обществом от 20.06.2016г. на балансе Общества находится газораспределительная сеть, расположенная по адресу: г.Санкт-Петербург, Фрунзенский р-н. Софийская ул., д. 14, лит. А. Копия указанного Акта прилагается.

Исходя из Письма исх. № АМ-4342/14 от 14.05.2014 г., ООО «ПетербургГаз», в границах спорного земельного участка проходит газопровод среднего давления, являющийся собственностью Общества, возможность использования земельного участка под гостевую парковку автотранспорта необходимо согласовать с собственником газопровода - Обществом.

Общество также указывало на то, что сети газопровода низкого и среднего давления входят в состав газовой котельной, которая, в свою очередь, является самостоятельным объектом недвижимости как котельная с сетями газопровода, то такие сети не являются отдельным объектом недвижимости, указанный газопровод является обслуживающим по отношению к нежилым помещениям, принадлежащим Обществу, и у него отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. Как следствие, право собственности на него не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000г. № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается, в том числе строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, устраивать свалки и склады, а также огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

Названные ограничения обусловлены взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транспортируемого по газораспределительным сетям, а особые УСЛОВИЯ использования участков и режим осуществления на них хозяйственной деятельности направлены не только на обеспечение сохранности объектов системы газоснабжения

при ее эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий и иных неблагоприятных последствий, а также на защиту жизни и здоровья граждан (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015г. № 2318-Q).

Также, в пределах спорного земельного участка расположены иные инженерные сети, указанные на топографической съемке, в том числе хозяйственно-бытовая канализация, проходящая вдоль территории всего земельного участка. Посередине спорного земельного участка по его длине проходит действующая ливневая канализация.

Кроме того, в собственности Общества находится нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербург муниципальный округ Волковское, ул. Софийская, д. 14, лит. А, пом. 37НС, кадастровый номер: 78:13:0740402:1330, площадью 9 320,6 кв.м. (соответствующая Выписка из ЕГРН приложена в материалы дела) указанное помещение в совокупности с другими ближайшими помещениями визуально представляет собой трехэтажное здание.

Общество указывает на то, что граница спорного земельного участка примыкает к стене вышеуказанного нежилого помещения, на первом этаже нежилого помещения имеются подъемные ворота, предназначенные для круглосуточного доступа грузового транспорта. При этом погрузка и разгрузка товаров осуществляется непосредственно с территории спорного земельного участка.

Для подъезда автотранспорта к подъемным воротам и осуществления погрузочно-разгрузочных работ необходимо выполнение грузовым транспортом определенных маневров, связанных с разворотом, что невозможно без использования значительной части территории спорного земельного участка. Отмечаем, что какие-либо иные подъемные ворота, предназначенные для погрузки и разгрузки товара, в нежилом помещении отсутствуют.

Общество обращает внимание на то, что в случае передачи земельного участка в аренду третьему лицу, Общество будет лишено доступа к стене и фундаменту нежилого помещения, необходимого для его обслуживания, ремонта.

Общество указывало на то, что спорный земельный участок является действующим въездом/выездом на территорию вышеуказанного бизнес-парка, в подтверждение чего была представлена выписка из ЕГРН также спорный земельный участок является действующим пожарным проездом на территорию Общества.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005г. № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в границах функциональной зоны «П», включающей в себя спорный земельный участок, предусмотрено размещение следующих объектов регионального значения:

линии электропередачи КЛ 110 кВ Октябрьская-3 (участок ПС-160 - ПС-34) и КЛ 110 кВ Октябрьская-4 (участок ПС-160 - ПС-34) согласно Приложению 13 (сведения об объектах - п. 54.139. и 54.138. Таблицы 2 Приложения 1 к указанному Закону);

пожарное депо согласно Приложению 15 (сведения об объекте - п. 39.35. Таблицы 2 Приложения 1 к указанному Закону).

Земельный участок находится в зоне въезда/выезда из планируемого к размещению пожарного депо.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные Обществом в материалы дела, суд полагает обоснованным довод о том, что участок

находится в пределах охранных зон и довод Комитета о том, что спорный участок является въездом/выездом на территорию смежных земельных участков, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.