Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А40-226129/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-226129/18

150-1628

21 декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО "КЖБК-2" (ОГРН <***>, 109428, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>)

о признании решения № ДГИ-1-71217/18-1 от 13.09.2018 незаконным, признании права уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости, обязании произвести перерасчет,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "КЖБК-2» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения ответчика от 13.09.2018г. № ДГИ-1-71217/18-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 09.02.2018г. № М-04-051953, признании за истцом права оплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 09.02.2018г. № М-04-051953 в размере 909 480 000руб. 00коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 1 272 000 000руб. 00коп., обязании ответчика произвести перерасчет арендной паты за первый год аренды земельного участка по договору аренды за первый год аренды земельного участка по договору от 09.02.2018г. № М-04-051953 с учетом ранее произведенных оплат по договору.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях, указав, что ответчиком на основании заявления истца был изменен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, в связи с чем была изменена кадастровая стоимость земельного участка, после чего ответчиком в адрес истца было направлено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором изменялись размер арендной платы, рассчитанный из кадастровой стоимости земельного участка на момент составления дополнительного соглашения, и порядка ее внесения, при этом ответчиком был установлен 30-дневный срок с момента получения для подписания дополнительного соглашения, истец был вынужден подписать дополнительное соглашение, истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с заявлением об оспаривании установленной кадастровой стоимости, решением Комиссии кадастровая стоимости земельного участка была снижена на 35%, в связи с чем истец обратился к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости арендной платы, однако, ответчик отказался осуществлять перерасчет арендной платы, сославшись на заключение сторонами дополнительного соглашения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указав, что письмо ответчика от 13.09.2018г. носит разъяснительный характер в рамках Федерального закона от 02.05.2006г. № 59-ФЗ и не является решением (ненормативным правовым актом) об отказе в предоставлении государственной услуги, решением комиссии фактически признано право истца оплачивать арендную плату по договору, исходя из кадастровой стоимости в размере 1 272 000 000руб. 00коп.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и АО «КЖБК-2» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке от 09.02.2018г. № М-04-051953, предметом которого является земельный участок площадью 33 435 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0002006:18043, имеющий адресный ориентир: <...>, з/у 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации производственных объектов различного типа.

Пунктом 2.1 договора определен срок договора до 14.11.2063г.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 5.6 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В п. 5.7 договора установлена обязанность оплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы, счет на которой она вносится указаны в Приложении № 2 к договору.

В п. 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной плате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

В случае принятия таких актов исчисление и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 16.04.2018г. № 11568 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002006:18043

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.07.2018г. № 77/ИСХ/18-2152561 с 25.04.2018г. кадастровая стоимость земельного участка составляла 1 965 083 914руб. 80коп.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 21.05.2018г. № 15996 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09 февраля 2018г. № М-04-051953 (Юго-Восточный административный округ города Москвы) в части срока и цели предоставления земельного участка» приведены цели предоставления земельного участка в соответствие разрешенному использованию земельного участка.

В п. 2 указанного распоряжения установлено, что спорный земельный участок предоставляется истцу сроком на 6 лет.

В соответствии с п. 3 распоряжения Департамента в связи с изменением целей предоставления земельного участка установлена арендная плата в сумму 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 70% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения целей предоставления, что составляет 1 398 599 999руб. 08коп. в соответствии с кадастровым паспортом от 07.05.2018г.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы установлен в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка.

В п. 4 распоряжения установлена обязанность истца оплатить арендную плату в размере 1 398 599 999руб. 08коп. за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку.

Письмом от 22.05.2018г. № 33-537871/18-(0)-3 ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды с изменениями, указанными в распоряжении от 21.05.2018г. № 15996, и уведомил истца о том, что в соответствии с п. 2.9.1.2 Административного регламента предоставление государственной услуги приостановлено срока на 30 рабочих дней ввиду необходимости подписания истцом проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и в случае, если до окончания срока приостановления не будет произведена оплата повышенной арендной платы за первый год срока аренды и подписанный проект не будет представлен, ответчиком будет принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Истцом было подписано направленное в его адрес дополнительное соглашение.

Истцом была внесена арендная плата в соответствии с письмом ответчика, что подтверждается платежном поручением от 04.06.2018г. № 471 с назначением платежа «Арендная плата за землю за 1, 2, 3 квартал 2018г. …».

Истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве.

В соответствии с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Россрееста от 26.10.2012г. № П/481 в городе Москве при территориальном органе в городе Москве, от 21.08.2018г. № 51-17588/2018 установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 1 956 083 914руб. 80коп. по состоянию на 25.04.2018г., отраженной в Акте определения кадастровой стоимости от 25.04.2018г. и рассчитанной на основании постановления Правительства Москвы ри 29.11.2016г. № 791-ПП, которое составляет 35%, определена кадастровая стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.09.2018г. № 77/ИСХ/18-2871322 кадастровая стоимости по состоянию на 25.04.2018г. составляет 1 272 000 000руб. 00коп.

Истец обратилась к ответчику с письмом от 07.09.2018г. № КЖБК-07/01 с требованием произвести перерасчет арендной платы, установленной в дополнительном соглашении к договору аренды, в связи с изменением размера кадастровой стоимости земельного участка.

В письме Департамента городского имущества города Москвы от 13.09.2018г. № ДГИ-1-71217/18-1 «О предоставлении информации» изложены положения относительно размера и условий внесения арендной платы по заключенному сторонами договору аренды.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от 11.09.2018г. № 33-6-159103/18-(0)-0 о расчете арендной платы с 25.04.2018г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 272 000 000руб. 00коп.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007г. № 48 «О землепользовании в г. Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;

Пунктами 2 и 5 ст. 20 указанного Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; (в редакции Постановления Правительства РФ от 19.08.2011г. № 697):

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В настоящем случае, уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка (стоимость завышена на 35%).

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением Комиссии от 21.08.2018г. № 51-17588/2018 на правоотношения, возникшие 25.04.2018г., а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.

Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения Комиссии, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 07.06.2018г. № М-04-051953/, подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 1 272 000 000руб. 00коп. на весь спорный период.

Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению ответчика.

На основании вышеизложенного суд признает представленный истцом расчет годовой арендной платы обоснованным, а требования признании за истцом права оплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 09.02.2018г. № М-04-051953 в размере 909 480 000руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 1 272 000руб. 00коп., обязании ответчика произвести перерасчет арендной паты за первый год аренды земельного участка по договору аренды за первый год аренды земельного участка по договору от 09.02.2018г. № М-04-051953 с учетом ранее произведенных оплат по договору, подлежат удовлетворению.

Требование заявителя о признании незаконным решения ответчика от 13.09.2018г. № ДГИ-1-71217/18-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 09.02.2018г. № М-04-051953 заявлено в рамках гл. 24 АПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, согласно разъяснениям Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 для принятия решения о признании недействительным ненормативного акта, решения органа, действия (бездействия) необходимы оба условия, предусмотренных названными статьями.

В силу ст. 200 АПК РФ в предмет доказывания по делам об оспаривание затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений или действий (бездействия) входит установление и проверка:

- соответствия закону или иному нормативному правовому акт оспариваемого акта или решения, действия (бездействия);

-полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт или решение;

- нарушают ли оспариваемый акт, решение или действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ответчик полагает, что в рассматриваемом споре совокупность этих условий отсутствует.

Письмо от 13.09.2018г. № ДГИ-1-71217/18-1 не является ненормативным правовым актом, либо решением; не порождает прав и обязанностей для заявителя и составлено в качестве ответа на обращение заявителя.

Департамент осуществляет свои полномочия на основании Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013г. № 7034/12 по делу № А53-20653/11, если вытекающие из публичных правоотношений требования носят имущественный характер, они не относятся к категории дел, которые рассматриваются по правилам об оспаривании ненормативных актов.

Требование о перерасчете арендной платы за первый год после изменения цели предоставления носит имущественный характер, поэтому данное не может быть рассмотрено в рамках гл. 24 АПК РФ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, государственная пошлина в размере 3 000руб. 00коп. подлежит возврату истцу из доходов федерального бюджета Российской Федерации как излишне оплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 606, 614, 622 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 150, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за АО "КЖБК-2" право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-04-051953 от 09.02.2018 в размере 909 480 000 руб. 00 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 1 272 000 000 руб. 00 коп.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-04-051953 от 09.02.2018 с учетом ранее произведенных оплат по договору.

Отказать в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет казны города Москвы в пользу АО "КЖБК-2" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Возвратить АО "КЖБК-2" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб. уплаченную по платежному поручению № 751 от 20.09.2018.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов