Постановление от 16 марта 2023 г. по делу № А24-5289/2022

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-5289/2022
г. Владивосток
16 марта 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр мониторинга рыболовства»,

апелляционное производство № 05АП-856/2023

на решение от 20.01.2023 судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу № А24-5289/2022 Арбитражного суда Камчатского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр мониторинга рыболовства» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Олюторского муниципального района Камчатского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823,

при участии: стороны не явились

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр мониторинга рыболовства» (далее – истец, Общество, ООО «Центр мониторинга рыболовства») обратилось с исковым заявлением к администрации Олюторского муниципального района Камчатского края (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю), ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.01.2023 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.01.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор аренды от 27.06.2001 продолжает действовать, поскольку земельный участок фактически перешел во владение истца, доказательств его возврата арендодателю не имеется, ФИО2 не обладал полномочиями по расторжению договора аренды после продажи здания цеха.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между ФИО2 (продавец) и ООО «Центр мониторинга и рыболовства» (покупатель) заключен договор купли продажи от 27.11.2019, по условиям которого, продавец передает, а покупатель принимает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора здание пресервного цеха, общей площадью 754,8 кв.м, кадастровый номер здания 82:03:000003:106, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Пахачи.

Право собственности ООО «Центр мониторинга и рыболовства» зарегистрировано 29.11.2019, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 29.11.2019 в отношении здания с кадастровым номером 82:03:000003:106. При этом, здание с кадастровым номером 82:03:000003:106 расположено на земельном участке с кадастровым номером 82:02:000003:823.

Полагая, что у общества имеется право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:02:000003:823, расположенного под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, без проведения торгов общество обратилось с соответствующими заявлениями в администрацию Олюторского муниципального района.

На основании запросов ООО «Центр мониторинга» от 18.08.2022 № 3935, от 30.08.2022 № 4037 администрация письмами от 16.09.2022 № 3377, от 27.09.2022 № 3543 сообщила обществу, что земельный участок с кадастровым номером 82:03:000003:106 не имеет границ, для передачи в аренду испрашиваемого земельного участка необходимо уточнить его границы. Также администрация сообщила, что в отношении земельного участка ведутся кадастровые работы по делению земельного участка, после проведения которых обществу будет предоставлен земельный участок под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, а остальная часть испрашиваемого земельного участка будет рассмотрена после постановки на кадастровый учет.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени администрацией обществу не предоставлен в аренду земельный участок, расположенный под зданием, находящимся в собственности общества, на тех же условиях, что и у предыдущего собственника здания, ООО «Центр мониторинга и рыболовства» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 271, 421, 445 ГК РФ, разъяснения пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Согласно пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное положение является реализацией принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приведенные положения законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Здание с кадастровым номером 82:03:000003:106, принадлежащее на праве собственности истцу, расположено на земельном участке с кадастровым номером 82:02:000003:823, в силу чего у истца имеется право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на земельный участок, расположенный под указанным зданием.

Предметом настоящего спора выступает требование истца возложить на администрацию обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 (площадью 0,8940 га) на условиях и в объеме, что и прежний собственник недвижимости с кадастровым номером 82:03:000003:106.

Так, между главой администрации Олюторского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключался договор аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5, по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 82:03:03:0220, общей площадью 0,8940 га, расположенный по адресу: село Усть-Пахачи Олюторского района для ведения производства.

Дополнительным соглашением от 06.07.2021 между арендодателем и арендатором, договор аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5 расторгнут, запись об ограничении прав и обременениях в виде договора аренды имеет статус «Погашенная», начиная с 03.06.2022.

Дополнительное соглашение от 06.07.2021 истцом не оспорено, не признано в установленном порядке недействительным, последствия недействительности не применены, изменения сведений в ЕГРН не вносились, в связи с чем доводы апелляционной жалобе о неправомерности его заключения после отчуждения расположенного на нем здания отклоняются, как не имеющие правового значения в рамках рассмотрения апелляционной жалобы.

Таким образом, вопреки мнению апеллянта, ранее действовавший договор аренды прекращен.

Также судом первой инстанции установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 площадь земельного участка составляет 8940 кв.м, при этом согласно выписке из ЕГРН в отношении этого же земельного участка площадь земельного участка изменилась и составила 9282 +/- кв.м, что исключает возможность заключить договор аренды земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник спорного здания.

Кроме того, согласно доводам ответчика, администрация не отказывает истцу в предоставлении земельного участка, расположенного под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, но только в соответствии с площадью, необходимой для эксплуатации указанного объекта недвижимости, что требует проведения кадастровых работ.

Также судом верно отмечено, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5, заключенного между администрацией и ИП ФИО2, земельный участок был представлен предпринимателю для ведения производства. Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 вид разрешенного использования названного также указан «для ведения производства».

В рассматриваемом случае, истец заявленные требования основывает на том, что у него имеется исключительное право на заключение договора аренды на спорный земельный участок в связи с приобретением в собственность здания с кадастровым номером 82:03:000003:106.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что применительно к рассматриваемым правоотношениям общество имеет исключительное право на предоставление земельного участка, расположенного под указанным зданием, и необходимым для его эксплуатации.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14–39.20 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ такое предоставление начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено Кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ). Также, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается кадастровый номер испрашиваемого земельного участка.

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, если объектом недвижимости является земельный участок.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства проведения завершенных кадастровых работ, по результатам проведения которых определены площадь и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации задания с кадастровым номером 82:03:000003:106, в связи с чем такой земельный участок не обладает индивидуализирующими признаками и не может являться объектом, подлежащим передаче по договору аренды.

Доводы истца о необходимости заключения договора аренды земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник здания нормативно не обоснованы, поскольку предыдущему собственнику здания земельных участок представлялся для иных целей и на иных условиях.

Ссылка апеллянта на разъяснения пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» несостоятельна, в пункте 25 указанного постановления приводится позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем в рамках настоящего дела не заявлено требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, арендатор по ранее действовавшему договору ФИО2 не привлечен к участию в деле в качестве стороны.

При таких обстоятельствах, учитывая что предшествующему арендатору испрашиваемый земельный участок предоставлялся в аренду не как собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, а по иному основанию, апелляционная коллегия расценивает исковые требования как направленные на обход установленного законом порядка предоставления земельного участка в аренду.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.01.2023 по делу №А24-5289/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


С.Б. Култышев


Судьи

Д.А. Глебов


Е.Н. Шалаганова