Решение от 25 марта 2025 г. по делу № А45-34685/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-34685/2023
г. Новосибирск
13 марта 2025 года.
Резолютивная часть решения оглашена 13 марта 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 марта 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Нахимович Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стрижи" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Новосибирск о признании недействительным предписания от 27.10.2023 №08-03-/1536-1, заинтересованное лицо: Государственная жилищная инспекция Новосибирской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Новосибирск, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя: ФИО4, доверенность № 1 от 09.01.2025, паспорт, диплом;

заинтересованного лица: ФИО5, доверенность № 88 от 28.12.2023, удостоверение, копия диплома;

ФИО1: не явился, уведомлен;

ФИО2: не явился, уведомлен;

ФИО3: ФИО6, доверенность от 15.12.2023, паспорт, диплом (онлайн),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрижи» (ООО УК «Срижи», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, ГЖИ НСО, инспекция) от 27.10.2023 №08-03-/1536-1.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО1, ФИО2, ФИО3.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что доводы ГЖИ НСО о том, что начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должен производиться только из доли, соответствующей площади парковочного места, без учета доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в подземной автостоянке, противоречит требованиям законодательства. Предписание ГЖИ НСО нарушает права и законные интересы ООО «УК «Стрижи», поскольку в результате его исполнение управляющая компания понесет убытки в виде фактически понесенных расходов, связанных с оплатой услуг привлеченным подрядным и специализированным организациям.

Кроме того, указанное предписание нарушает права и законные интересы иных собственников помещений многоквартирного дома 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске, поскольку его исполнение приведет к необоснованному и незаконному увеличению размера платы (расходов) за содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и фактически частично освободит собственников нежилого помещения (подземной автостоянки), обладающих правом пользования парковочными местами, от бремени расходов содержания общего имущества многоквартирного дома.

Государственная жилищная инспекция Новосибирской области с заявленными требованиями не согласно, по основаниям, изложенным в отзыве, указывает на законность и обоснованность оспариваемого предписания.

ФИО3 в своем отзыве указывает следующее. С учетом допущенных нарушений ООО УК «Стрижи», ГЖИ НСО правомерно, обоснованно, в пределах своей компетенции установила наличие в действиях заявителя нарушение норм действующего законодательства, следовательно заявление не подлежит удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Жилищной инспекцией в ходе внеплановой документарной проверки установлено, что начисление размера платы за содержание парковок №200 и № 201 в многоквартирном доме № 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске производится исходя из рассчитанной ООО УК «Стрижи» доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая составляет 33,71 м2 (что подтверждается расчетом, представленным ООО УК «Стрижи» в ходе проведения внеплановой документарной проверки). При этом, общая площадь объекта недвижимости составляет 10483,6 м2.

По результатам проверки Обществу выдано оспариваемое предписание об устранении нарушения в части определения размера платы за содержание парковочных мест собственникам парковочных мест многоквартирного дома 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске со сроком исполнения до 01.12.2023г.

Не согласившись с данным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные требования, суд считает их не подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Предписание представляет собой акт должностного лица, уполномоченного на проведение государственного надзора, содержащий властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретной организации, который выносится в случае установления нарушений законодательства в целях их устранения.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как установлено пунктами 5, 6, 8 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор.

По смыслу статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" предписание выносится в случае установления при проведении контролирующим (надзорным) органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения.

Таким образом, предписание должно быть законным, четко сформулированным, понятным и реально исполнимым.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЖК РФ к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ) с учетом особенностей организации и проведения плановых и внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных частью 4.3 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, на основании решения заместителя начальника инспекции от 20.10.2023г. № 08-01-000/1536 проведена внеплановая документарная проверка в отношении ООО «УК «Стрижи», предметом которой является соблюдение лицензионных требований к установлению размера платы за содержание жилого помещения, по результатам которой составлен акт внеплановой документарной проверки № 08-02-000/1536 от 27.10.2023 года.

В ходе внеплановой документарной проверки установлено, что начисление размера платы за содержание парковок №200 и № 201 в многоквартирном доме № 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске производится исходя из рассчитанной ООО УК «Стрижи» доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая составляет 33,71 м2 (что подтверждается расчетом, представленным ООО УК «Стрижи» в ходе проведения внеплановой документарной проверки). При этом, общая площадь объекта недвижимости составляет 10483,6 м2.

При анализе выписки из единого государственного реестра недвижимости доля собственника парковки № 201 составляет 13/10000. Следовательно, расчет размера платы за содержание парковки должен составлять 13,63 м2 (10483,6/10000*13=13,63 м2). В платежном документе за сентябрь 2023 года начисления размера платы за содержание производится с учетом площади 33,71 м2 в размере 878,56 руб. вместо площади, рассчитанной исходя из выписки из единого государственного реестра недвижимости 13,63 м2.

Исходя из пояснений, представленных ООО УК «Стрижи» парковочное место № 200 имеет долю в размере 14/10000 (что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости).

ООО УК «Стрижи» рассчитало долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 35,70 м2. Однако, расчет размера платы за содержание парковки № 200 должен составлять 10483,6/10000*14=14,68 м2. При анализе платежного документа парковки № 200 за сентябрь 2023 года установлено, что начисления размера платы производится исходя из площади 35,70 м2 в размере 930,70 руб. (26,07 руб. за м2*35,70 м2).

Суд, оценив доводы жилищной инспекции и третьего лица, считает их необоснованными и противоречащими представленным в материалы дела доказательствам.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 354 от 06.05.2011 (далее - Правила № 354), подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией, являются нежилыми помещениями в многоквартирном доме, которые не включены в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании п. 4, 6 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:

- требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

- правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В свою очередь, порядок определения размера платы за содержание машино-места жилищным законодательством не урегулирован.

В этом случае, исходя из положений ст. 7 ЖК РФ, возможно применение норм гражданского законодательства, прямо регулирующих такие отношения, а также жилищного законодательства по аналогии при отсутствии таких норм.

В соответствии с положениями ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В силу положений ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Следовательно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника машино-места в помещении подземной автостоянки, пропорциональна сумме размеров общей площади указанного машино-места и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в помещении подземной автостоянки этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в помещении данной подземной автостоянки.

Также доля обязательных расходов на содержание общего имущества в помещении подземной автостоянки, бремя которых несет собственник машино-места в помещении данной подземной автостоянки, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в помещении данной подземной автостоянки указанного собственника. При этом, бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного в помещении подземной автостоянки, в том числе внутридомовых инженерных систем, в силу положений ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, несут собственники помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Поскольку нежилое помещение, подземная автостоянка, расположено в многоквартирном жилом доме, к отношениям между заявителем и его собственниками, вытекающим из договора управления, применяется жилищное законодательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из аналогии закона, к отношениям между долевыми собственниками в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, применяются нормы ЖК РФ, регулирующие отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

На основании ч. 2 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

При этом доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается в соответствии с ч. 2 ст. 42 ЖК РФ:

Доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитана в соответствии с ч. 2 ст. 42 ЖК РФ:

13,8*6192,3/4291,3+13,8=33,71 кв.м., где 13,8 кв.м. - площадь пар ковочного места, находящегося в пользовании долевого собственника нежилого помещения,

6192,3 кв.м. - площадь вспомогательных помещений, в том числе проездных путей, т.е. мест общего пользования в нежилом помещении,

4291,3 кв.м. - площадь парковочных мест, находящихся в пользовании долевых собственников нежилого помещения,

13,8*6192,3/4291,3 - доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом помещении (места общего пользования).

После завершения строительства многоквартирного дома площадь подземной автостоянки составила 10483,6 кв.м., что отражено в техпаспорте многоквартирного дома, а также в выписке из ЕГРН.

Площади парковочных мест указаны в договорах участия в долевом строительстве и актах приема-передачи парковочных мест, т.е. правоустанавливающих документах, которые в сумме составляют 4291,3 кв.м.

Площадь проездных путей находится при помощи математического действия, вычитания, посредством которого из общей площади подземной автостоянки (согласно техническому паспорту - 6192,3 кв.м.) вычитается общая площадь парковочных мест.

Согласно договорам участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участникам долевого строительства долю в общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки площадью 9 755,56 кв.м. Фактически площадь помещения подземной автостоянки после сдачи объекта строительства составила 10483,6 кв.м., что следует из технического паспорта на многоквартирный дом 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске.

При этом в силу п. 2.1. договоров участия в долевом строительстве после регистрации права общей долевой собственности на объект долевого строительства, участники долевого строительства, обладают правом пользования парковочными местами, общей площадью, указанной в настоящем пункте ДДУ.

Данному положению договора корреспондирует п. 1 акта приема-передачи парковочного места, согласно которому застройщик передал участникам долевого строительства в общую долевую собственность: долю в указанном размере, соответствующую площади определенных парковочных мест, в помещении подземной автостоянки площадью 10483,6 кв.м.

21.04.2022 года между ИП ФИО8 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого ИП ФИО8, продавец, передал в общую долевую собственность ФИО2 13/10000 долей в праве общей долевой собственности на помещение, расположенное по адресу: <...>, назначение: нежилое, наименование: помещение, общей площадью 10 483,6 кв.м.

Причем продавец поставил в известность покупателей о том, что покупателям переходит в пользование парковочное место № 201, площадью 13,8 кв.м., а также покупателям в совместное пользование и распоряжение с другими собственниками помещения переходят остальная часть нежилого помещения, не являющаяся парковочным местом (п. 3.1.3 договора купли-продажи).

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Проектная документация определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

На основании проектной документации разрабатывается рабочая документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей (ч. 2, 2.1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Данным нормам корреспондируют нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из совокупности указанных норм следует, что на стадии осуществления строительства именно застройщик определяет доли участников долевого строительства.

В связи с чем, ООО «УК «Стрижи» обратилось к застройщику за разъяснением методики выделения долей в нежилом помещении.

По информации, полученной от застройщика ООО ХК «ГК «Стрижи», площадь проездных путей (6192,3 кв.м.), т.е. мест общего пользования, при определении количества долей, принадлежащих собственникам, не учитывалась.

При определении долей каждого участника в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки площадью 9755,56 кв.м. исходили из минимальной площади, выраженной в кв.м., приходящейся на 1 долю в общей площади парковочных мест - 4291,3 кв.м. При таком расчете одна тысячная доля составила 1 кв.м (9755,56 кв.м/10000=0,975 кв.м).

При этом расчет доли в праве общей долевой собственности осуществлен таким образом, что доля собственников соответствует площади парковочных мест, находящихся в их пользовании, т.е. без учета мест общего пользования. При сложении площади всех парковочных мест (без учета мест общего пользования) получается 4293/10000 долей, где 4293 - 4291,3 кв.м., а 10000-6192,3 кв.м.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома №30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске и оформления технического паспорта площадь нежилого помещения (подземной автостоянки) составила 10483,6 кв.м. При этом изменение площади подземной автостоянки не повлияло на расчет одной тысячной доли (10483,6 кв.м/10000= 1,048 кв.м).

Таким образом, размер доли соответствует площади определенного парковочного места, правом пользования которым обладает каждый участник долевого строительства (собственник), что не идентично доле в праве собственности в объекте долевого строительства - помещении встроенно-пристроенной подземной автостоянки, общей площадью 10483,6 кв.м.

Письмом Росреестра от 09.03.2022 N 13-00173/22 "О рассмотрении обращения" даны следующие разъяснения.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу 01.01.2017, далее - Закон N 315-ФЗ) в случае, если до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ, в редакции Закона N 315-ФЗ), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 4 статьи 6 Закона N 315-ФЗ).

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 Закона N 315-ФЗ).

Статьей 6 Закона N 315-ФЗ, Федеральным законом N 218-ФЗ не предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета в связи с изменением площади помещения, в котором расположено машино-место, и из которого это машино-место образовано. Также обращаем внимание на правила установления границ и площади помещений, установленные частью 6 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ и пункта 11.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393.

В результате выдела доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, в натуре, остается имущество, которое является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест, но при этом не отвечает критериям помещений, в связи с чем не подлежит государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

В часть 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, согласно которым объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ либо который был создан или создается на основании заключенного до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на который не зарегистрированы, признается машино-местом.

Исходя из изложенного, доводы ГЖИ НСО о том, что начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должен производиться только из доли, соответствующей площади парковочного места, без учета доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в подземной автостоянке, являются необоснованными и противоречащими требованиям законодательства.

Предписание ГЖИ НСО нарушает права и законные интересы ООО «УК «Стрижи», поскольку в результате его исполнение управляющая компания понесет убытки в виде фактически понесенных расходов, связанных с оплатой услуг привлеченным подрядным и специализированным организациям.

Кроме того, указанное предписание нарушает права и законные интересы иных собственников помещений многоквартирного дома 30 по ул. ФИО7 в г. Новосибирске, поскольку его исполнение приведет к необоснованному и незаконному увеличению размера платы (расходов) за содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и фактически частично освободит собственников нежилого помещения (подземной автостоянки), обладающих правом пользования парковочными местами, от бремени расходов содержания общего имущества многоквартирного дома.

Доводы ГЖИ НСО об отнесении вспомогательных помещений подземной автостоянки к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме противоречат п. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ согласно котороому общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.

При этом именно за собственниками помещений многоквартирного дома закреплен принцип свободы реализации собственниками тех возможностей, которые предоставлены им законом (ст. 9 ГК РФ), в том числе возможность отнесения имущества, оставшегося после выдела долей из общей собственности на помещения и регистрации прав на машино-места, к общему имуществу собственников многоквартирного дома (ст. 36, 44 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ).

Выделение машино-мест определенной площадью не является основанием для прекращения права общей долевой собственности собственников машино-мест на оставшуюся площадь вспомогательных помещений.

В рассматриваемом случае оспаривается не нарушение порядка выставления платы в едином платежном документе, что относится к нарушению лицензионных требований, а фактически ГЖИ НСО оспаривается методика исчисления доли в общем имуществе, то есть разрешается спор между сторонами договора управления.

Таким образом, оспариваемое предписание не соответствует нормативным правовым актам, в том числе устанавливающим объем несения бремени содержания имущества, незаконно возлагает на ООО «УК «Стрижи» обязанность по устранению нарушения в части определения размера платы за содержание парковочных мест, тем самым нарушает права и законные интересы заявителя

Руководствуясь статьей 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

                                              РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Признать недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Новосибирской области от 27.10.2023 №08-03- /1536-1, вынесенное в отношении заявителя.

Взыскать с Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стрижи» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная  и  кассационная  жалобы  подаются  через  Арбитражный  суд Новосибирской области.

Судья                                                                                             Е.А. Нахимович