Решение от 5 мая 2023 г. по делу № А41-63126/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63126/22
05 мая 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 26 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Ступино Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Ступинскому районному потребительскому обществу (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к СТУПИНСКОМУ РАЙОННОМУ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ ОБЩЕСТВУ (далее - ответчик) с требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ) изъять у Ступинского районного потребительского общества ОГРН : <***> дата присвоения 11.09.2002 ИНН: <***> объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:33:0040133:3381 площадью 14 887, 4 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона с начальной продажной ценой, определенной на основании оценки рыночной стоимости объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления и материалов дела, 01.04.2014 между Администрацией городского поселения Ступино (арендодатель) и Ступинским районным потребительским обществом (арендатор) заключен договор № 46/2013 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 29 000 кв.м, местоположение: Московская область, Ступинский район, г. Ступино, мкр. Б, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под размещение объектов жилищного фонда, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства, кадастровый номер 50:33:0040133:1607.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующего вида деятельности: под размещение торгово-развлекательного центра.

Срок аренды с 01.04.2014 по 31.03.2017 (пункт 1.3 договора).

Указанный договор аренды был заключен на основании постановления от 13.02.2014 № 52-п главы городского поселения Ступино «О предоставлении в аренду земельного участка Ступинскому райпо под размещение торгово-развлекательного центра, местоположение: г. Ступино, мкр. Б, пересечение ул. Бахарева и ул. Чайковского».

16.03.2017 между указанными лицами заключен договор № 50/2017 аренды этого же земельного участка под размещение торгово-развлекательного центра. Срок аренды с 01.04.2017 по 31.03.2020.

Основанием для заключения договора является постановление администрации городского поселения Ступино от 06.03.2017 № 48-п «О предоставлении Ступинскому районному потребительскому обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040133:1607».

Решением от 30.08.2018 УФАС по Московской области Администрация городского округа Ступино и Администрация городского поселения Ступино признаны нарушившими часть 1 статьи 15, в том числе пункт 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции путем передачи в аренду земельного участка без проведения торгов, что привело к предоставлению Ступинскому райпо муниципальной преференции.

30.08.2018 УФАС по Московской области выдано Администрации городского округа Ступино предписание: отменить постановление Администрации городского поселения Ступино от 06.03.2017 № 48-п, принять меры по возврату предоставленной Ступинскому райпо муниципальной преференции на основании любого доступного и обеспечивающего достоверность и полноту оценки способа оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040133:1607, либо путем приведения сторон договора аренды земельного участка к состоянию, в котором они находились до заключения указанного договора, либо путем осуществления действий, направленных на возврат муниципальной преференции иным законным способом, с подтверждением его обоснованности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2019 по делу № А40-244987/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2019, отказано в удовлетворении заявления Администрации городского округа Ступино Московской области к УФАС по Московской области с требованием о признании незаконным и отмене Решения от 30.08.2018 № 06/КВ/8660 по делу № 06-11/31-2017 и Предписания от 30.08.2018 № 06/КВ/8661 по делу № 06-11/31-2017.

Постановлением от 18.06.2019 № 1652-п (в редакции постановления от 26.08.2019 №2426-п) Администрация отменила постановление от 06.03.2017 № 48-п.

На основании приведенных обстоятельств, ссылаясь на то, что договор аренды прекращен в связи с истечением его срока 31.03.2020, руководствуясь статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона № 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Как следует из материалов дела, Постановлением № 52-п от 13.02.2014 Ступинскому РАЙПО был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:1607 общей площадью 29000,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение торгово-развлекательного цента, местоположение: Московская область, город Ступино, мкр. "Б", пересечение улиц Бахарева и Чайковского, сроком на 3 года.

04.04.2014 между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка № 46/2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 29000 кв.м., местоположение: Московская область, город Ступино, мкр. "Б", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение объектов жилищного фонда, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства. Кадастровый номер, предоставляемого земельного участка 50:33:0040133:1607.

Согласно пункту 1.2 Договора аренды земельного участка № 46/2013 от 04.04.2014 земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (цели использования): под размещение торгово-развлекательного центра.

В силу пункта 1.3 Договора аренды земельного участка № 46/2013 от 04.04.2014 срок аренды определяется с 01.04.2014 по 31.03.2017.

В последствие Постановлением Администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района № 48-п от 06.03.2017 было принято решение предоставить Ступинскому районному потребительскому обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:1607 общей площадью 2,9 га, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: Московская область, город Ступино, мкр. "Б" с видом разрешенного использования под иными объектами специального назначения на срок с 01.04.2017 года по 31.03.2020 года.

В связи с вышеизложенным, между сторонами был заключен договор № 50/2017 от 16.03.2017 (далее – Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 29000,0 кв.м., местоположение: Московская область, город Ступино, мкр. "Б", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение объектов жилищного фонда, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства. Кадастровый номер, предоставляемого земельного участка 50:33:0040133:1607.

Согласно пункту 1.2 Договора земельный участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (цели использования): под размещение торгово-развлекательного центра.

В силу пункта 1.3 Договора срок аренды определяется с 01.04.2017 по 31.03.2020.

23.05.2018 ответчику было выдано разрешение на строительство № RU50-33-10755-2018 на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:33:0040133:1607.

Однако 30.08.2018 УФАС по Московской области выдано Администрации городского округа Ступино предписание: отменить постановление Администрации городского поселения Ступино от 06.03.2017 № 48-п, принять меры по возврату предоставленной Ступинскому райпо муниципальной преференции на основании любого доступного и обеспечивающего достоверность и полноту оценки способа оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040133:1607, либо путем приведения сторон договора аренды земельного участка к состоянию, в котором они находились до заключения указанного договора, либо путем осуществления действий, направленных на возврат муниципальной преференции иным законным способом, с подтверждением его обоснованности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2019 по делу № А40-244987/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2019, отказано в удовлетворении заявления Администрации городского округа Ступино Московской области к УФАС по Московской области с требованием о признании незаконным и отмене Решения от 30.08.2018 № 06/КВ/8660 по делу № 06-11/31-2017 и Предписания от 30.08.2018 № 06/КВ/8661 по делу № 06-11/31-2017.

Постановлением от 18.06.2019 № 1652-п, с учетом постановления от 26.08.2019 №2426-п, Администрацией городского округа Ступино отменено постановление от 06.03.2017 № 48-п.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:1607, в соответствии с представленной выпиской из ЕГРН снят с кадастрового учета 05.12.2019 на основании решения Ступинского городского суда Московской области от 26.07.2019, которым сведениям ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 50:33:0040133:1607 присвоен статус архивный.

В материалы дела со стороны истца представлен Акт осмотра земельного участка от 27.09.2022, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040133:4033, которым установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:33:0040133:3381, площадью 14887,4, кв.м. со степенью готовности 20% расположен в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 50:33:0040133:1607 и 50:33:0040133:4033.

В указанном Акте осмотра установлено, что строительные работы на объекте не ведутся, а также установлены нарушения действующего законодательства. При этом акт составлен в одностороннем порядке в отсутствие сведений извещения ответчика о производстве осмотра земельного участка.

Также суд принимает во внимание, что решением Ступинского городского суда Московской области от 07.04.2022 по делу № 2-102/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда от 31.08.2022, исковое заявление Администрации городского округа Ступино к ФИО2 и ФИО3 удовлетворено: признана недействительной сделка по переходу права собственности от ФИО3 к ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:4033, в результате заключения договора купли-продажи от 23.01.2020.

Применены последствия недействительности сделки:

 признать недействительным в силу ничтожности договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 50:33:0040133:4033 от 23.01.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО2 - прекратить регистрационную запись от 26.06.2020 о государственной регистрации договор купли-продажи.

 прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:4033.

 признать отсутствующим право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:4033.

 снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:4033.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом.

В рамках рассмотрения дела № 2-102/2022 Ступинским городским судом Московской области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:33:0040133:4033 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:33:0040133:3381, площадью 14887,4, кв.м.

Также в соответствии с данными, содержащимися в выписке ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:4033 снят с кадастрового учета 27.01.2023. В выписке содержится информация, что для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером 50:33:0000000:92480.

Из совокупности представленных по делу доказательств, следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:1607, согласно условиям Договоров №46/2013 от 04.04.2014 и № 50/2017 от 16.03.2017 был предоставлен ответчику с целевым назначением для размещения торгово-развлекательного центра (пункт 1.2 указанных Договоров), а не для строительства на данном земельном участке, либо для его завершения.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Исходя из общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения сторон, следует, что договор аренды может быть прекращен следующими способами: в результате одностороннего отказа от договора, истечения срока его действия, в результате досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон, в случае гибели объекта аренды.

Как было установлено ранее, согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:33:0040133:1607 , являющийся предметом договора аренды №50/2017, был снят с кадастрового учета 05.12.2019 на основании решения Ступинского городского суда Московской области. С момента вступления в силу данного решения договор признан недействительным и запись о его государственной регистрации прекращена. В связи с чем, довод ответчика, о том, что Договор № 50/2017 от 16.03.2017 прекращен 31.03.2020 является несостоятельным и подлежит отклонению.

Принимая во внимание, что Договоры аренды земельного участка № 46/2013 от 04.04.2014 и № 50/2017 от 16.03.2017 заключены с целью размещения торгово-развлекательного центра, в 2017 году строительство объекта с кадастровым номером 50:33:0040133:3381 не было осуществлено, разрешение на строительство получено только 23.05.2018, а земельный участок, являющейся объектом аренды снят с кадастрового учета с присвоением статуса архивный, в связи с чем отсутствует предмет договора, вследствие чего Договор № 50/2017 от 16.03.2017 признан недействительным, а не прекращен, суд приходит к выводу о том, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению.

Ответчиком после 01.03.2015 фактически не реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, в связи с чем, позиция истца, основанная на применении положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неверном понимании названных норм в совокупности обстоятельств дела.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы сторон судом рассмотрены, судом исследованы все представленные в материалы дела доказательства, в результате анализа всех доказательств по делу принято настоящее решение.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Д.Н.Москатова