Постановление от 2 февраля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-5184/25

Екатеринбург 03 февраля 2026 г. Дело № А76-27755/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гуляевой Е.И., судей Тороповой М.В., Полуяктова А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хазиахметовой А.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» (далее – общество СЗ «ЮУКЖСИ») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 по делу № А76-27755/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества СЗ «ЮУКЖСИ» – ФИО1 (доверенность от 01.01.2026 № 4);

общества с ограниченной ответственностью «Консультант» (далее – общество «Консультант») – ФИО2, ФИО3 (доверенность от 01.09.2024);

общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – общество «Прогресс») – ФИО4 (доверенность от 28.02.2024).

Общество СЗ «ЮУКЖСИ» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Консультант» о соразмерном уменьшении установленной пунктом 3.1 договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 цены земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, район Центральный, ул.Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:0509011:63, площадью 4 634 кв.м, а также передаваемой в рамках настоящего договора документации, указанной в пункте 1.3 договора, стоимости исключительных прав на документацию, имущественных прав на 133 464 358 руб. и установлении ее в размере 20462332 руб. по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, о взыскании неосновательного обогащения в размере 94 982 685 руб. 50 коп., составляющего разницу между суммой произведенной оплаты по договору и соразмерно уменьшенной покупной ценой по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 249 134 руб. 91 коп., рассчитанных на 16.07.2024, с продолжением начисления процентов с 07.07.2024 по день фактической уплаты неосновательного обогащения включительно.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью ПСК «Регионпроект», общество «Прогресс», Комитет строительства и инфраструктуры Администрации Увельского муниципального района, Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области, Администрация города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СЗ «ЮУКЖСИ» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает в ней, что представленная продавцом документация на строительство и земельный участок на дату заключения договора не соответствовали заверениям и гарантиям, указанным в пунктах 1.5, 1.7, 1.9, 1.11, 1.12 договора, поскольку земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленной приказом Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 22.04.2021 № 67, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 2 301 кв.м, параметры объекта капитального строительства, указанные в проектной документации, не

соответствуют документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации города Челябинска от 09.12.2013 № 259-п; в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Челябинска (далее – ПЗЗ), утвержденными решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23, земельный участок располагается в общественно-деловой территориальной зоне Б.7.2, для которой минимальная площадь озеленения составляет 20%, тогда как согласно проектной документации площадь озеленения земельного участка составляет 740 кв.м, то есть 15%; согласно указанным Правилам землепользования и застройки при основном виде разрешенного использования по виду территориальной зоны Б.7.2 установлена предельная этажность 4 и 5 этажей, тогда как согласно переданным ответчиком разрешениям на строительство и иной документации по договору предусмотрено количество этажей 18 и 7. По мнению заявителя, сведения о том, что рыночная стоимость земельного участка в настоящее время в три раза превышает цену договора, не имеет значения для разрешения данного спора. Как отмечает заявитель, тот факт, что истцом не велось строительство в соответствии с выданными разрешениями, не является основанием для отказа в удовлетворении иска; строительство многоквартирного жилого дома в параметрах, предусмотренных разрешением на строительство ответчика, до настоящего времени невозможно в связи с нарушением заверений со стороны ответчика. Заявитель жалобы считает, что ответчик не доказал по требованиям пункта 6.2 договора отсутствие обстоятельств, указанных в пункте 5.6 договора, соответствие земельного участка, документов и документации заверениям и гарантиям, указанным в разделе 1 договора, в течение 3 лет с момента заключения договора. Выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах,

о том, что изменение обстоятельств имело место после заключения договора,

противоречит статьям 309, 310 ГК РФ, а также указанным пунктам договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Консультант» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом СЗ «ЮУКЖСИ» (покупатель) и обществом «Консультант» (продавец) заключен договор купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, район Центральный, ул. Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:0509011:63, площадью 4 634 кв.м (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны установили, что общая цена договора составляет 153 926 690 руб.

По условиям пункта 3.2 договора цена включает в себя стоимость продажи участка, а также передаваемой в рамках настоящего договора документации, указанной в пункте 1.3 договора, стоимость исключительных прав на документацию, имущественных прав.

Настоящая стоимость включает в себя сумму всех затрат продавца, в том числе понесенных расходов продавца, связанных с договорными обязательствами, получением и разработкой документов, указанных в пункте 1.3, 2.2 настоящего договора, проектными работами, получением технических условий, разработкой проектной, технической документацией, получением разрешения на строительство и т.д.

Согласно пункту 1.3 договора продавец также передает исключительные права на проектную документацию, выполненную обществом с ограниченной ответственностью «ОВН-Строй», 2022, шифр проекта: 06/02/2022, получившую положительное заключение экспертизы общества с ограниченной ответственностью «ЧелЭкспертиза» от 24.05.2022 № 74-2-1-1-032224-2022, от 17.06.2022 № 74-2-1-2-038751-2022, являющуюся основанием для получения разрешения на строительство объекта, указанного в пункте 1.19 договора, и имущественные права в виде прав по договорам присоединения (подключения) к сетям снабжения ресурсами в отношении участка и объекта, указанного в пункте 1.19 настоящего договора.

В пункте 1.19 договора стороны установили, что участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и полученными в соответствии с действующим законодательством разрешениями на строительство многоквартирного жилого дома от 07.07.2022 № RU74315000-24-ж-2022, от 07.07.2022 № RU74315000-25-ж-2022 в соответствии с параметрами, указанными в разрешении на строительство.

По условиям пункта 2.2 договора стороны договорились, что одновременно с передачей участка продавец обязуется по акту приема-передачи передать покупателю относящиеся к участку документы и документацию: надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов на участок, выписку из ЕГРН, полученную не ранее 30 дней до дня предоставления; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до даты получения разрешения на строительство; проект планировки территории земельного участка; проект межевания земельного участка; кадастровый паспорт земельного участка, полученный не ранее 30 дней до дня предоставления; ТУ на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение/или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия не менее 2 лет с даты заключения настоящего договора; проектную документацию, соответствующую требованиям Постановления Правительства № 87 от 16.02.2008; разрешение на строительство многоквартирного жилого дома; иные документы, необходимые для осуществления строительства.

Согласно пункту 1.9 договора общество «Консультант» заверило и гарантировало, что в границах участка отсутствует какое-либо движимое и (или) недвижимое имущество, в границах участка нет исторических зданий и (или) снесенных исторических зданий, объектов культурного наследия, а также заверил и гарантировал, что участок находится за пределами границ охранных и/или защитных зон охраны, зон с особыми условиями использования территории (за исключением зоны подтопления), отсутствуют какие-либо ограничения и/или запреты по использованию участка, а также необходимость соблюдения в процессе проектирования и строительства требований, в результате соблюдения которых исключается возможность осуществления строительства на участке многоквартирного жилого дома с указанными в разрешении на строительство технико-экономическими показателями.

По условиям пункта 1.5 договора продавец заверял и гарантировал, что на момент заключения настоящего договора в отношении участка обременений, ограничений в пользовании участком не имеется, у третьих лиц отсутствуют права на участок, часть участка, использование соседних земельных участков не оказывает воздействия на использование и стоимость продаваемого участка.

В соответствии с пунктом 1.7 договора продавец заверял и гарантировал, что участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, градостроительный план земельного участка, выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие прав третьих лиц.

В пункте 1.11 договора продавец заверял и гарантировал, что участок пригоден для строительства многоквартирного жилого дома и разрешение на строительство в отношении объекта, указанного в пункте 1.19 настоящего договора, является действительным и соответствует действующему законодательству.

Согласно пункту 1.12 договора продавец заверил и гарантировал возможность осуществления строительства на участке объекта, указанного в пункте 1.19 настоящего договора, в соответствии с параметрами, указанными в разрешении на строительство.

Согласно пункту 5.6 договора покупатель в случае предоставления продавцом ложной информации не соответствующей условиям, указанным в пунктах 1.4.-1.14. настоящего договора вправе требовать соразмерного уменьшения цены настоящего договора и возмещения причиненных ему убытков в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, возмещения всех имущественных потерь.

Земельный участок, документация и документы переданы по актам приема-передачи от 30.08.2022.

Платежными поручениями от 20.09.2022 № 918, от 10.10.2022 № 677, от 10.10.2022 № 678, от 02.11.2022 № 1077, от 15.11.2022 № 1319 произведена оплата за земельный участок в общей сумме 115 445 017 руб. 50 коп.

По договору цессии от 24.04.2023 общество «Консультант» (первоначальный кредитор) уступило обществу ПСК «Регионпроект» (новый кредитор) право требования с общества «ЮУКЖСИ» задолженности, возникшей по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, в размере 36 706 690 руб. (пункт 1.1 договора).

По договору уступки права требования от 15.09.2023 № 04-09-2023 общество ПСК «Регионпроект» (цедент) уступило обществу «Прогресс» (цессионарий) право требования с общества «ЮУКЖСИ» задолженности, возникшей по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, в размере 28 000 000 руб. (пункт 1.1 договора).

Иск обоснован истцом тем, что в градостроительном плане земельного участка № РФ-74-3-15-1-05-2023-3856 зафиксирована на территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509011:63 площадью

4 534 кв.м в пункте 5 в подпункте 4 защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных» (приказ Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 22.04.2021 № 67 «О включении выявленных объектов культурного наследия: «Дом купца Кашириных Н.И.», расположенный по адресу: <...> и «Торговое помещение (лавка), расположенных по адресу: <...> (Па), в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных» и утверждении границ его территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории»). Земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 2 301 кв.м. Также в градостроительном плане указано, что использование земельного участка необходимо вести в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Как пояснил истец, договор купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 не был бы заключен при осведомленности общества СЗ «ЮУ КЖСИ» об указанных обстоятельствах.

Согласно отчету от 27.05.2024 № 194/24-О, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью Агентство «Вита Гарант»,

сумма соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/1509-22 с учетом нарушения продавцом заверений и гарантий, предусмотренных пунктами 1.5, 1.7, 1.9, 1.11, 1.12 договора, в связи с расположением земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая составляет 2301 кв.м, с учетом невозможности осуществления покупателем строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с параметрами, указанными в

разрешениях на строительство №№ RU74315000-24-ж-2022, RU74315000-25ж2022 согласно пункту 1.19 договора и с учетом невозможности использования проектной документации, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «ОВН-Строй», указанной в пункте 1.3. договора, по состоянию на 30.08.2022, с учетом округления составляет 133464358 руб.

По мнению истца, стоимость земельного участка и документации с учетом соразмерного уменьшения должна составлять 20 462 332 руб.

По расчету истца на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 94 982 685 руб. 50 коп. - разница между уплаченной суммой и ценой договора с учетом недостатков земельного участка

(115 445 017 руб. 50 коп. – 20 462 332 руб.).

За неправомерное пользование денежными средствами истцом начислены ответчику проценты , размер которых за период с 11.07.2024 по 16.07.2024 составил 249 134 руб. 91 коп.

Письмо истца от 02.07.2024 № 02.1-12/1749 с предложением соразмерно уменьшить покупную цену участка путем подписания соглашения по условиям пункта 7.12 договора до 20 462 332 руб. и возвратить излишне уплаченные денежные средства оставлено ответчиком без удовлетворения.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал на то, что земельный участок соответствовал указанному в договоре купли-продажи, заверения и гарантии, предусмотренные договором, соответствовали имевшейся у продавца информации, проектная документация, переданная покупателю, получила положительное заключение негосударственной экспертизы, указанной документацией предусмотрены предписанные уполномоченным в сфере охраны объектов культурного наследия мероприятия. Также ответчик указывал, что истец не имел препятствий к застройке участка в указанный в разрешении на строительство срок, впоследствии истцу отказано в продлении разрешения на строительство по причинам, не связанным с заключением договора купли-продажи, в том числе ввиду того, что ответчик к застройке не приступил, изменение режима участка в связи с принятием новых Правил землепользования и застройки после заключения договора не является основанием для уменьшения покупной цены земельного участка, рыночная стоимость земельного участка в настоящее время значительно превышает стоимость, определенную договором.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводам об отсутствии оснований для уменьшения цены договора, взыскания с ответчика неосновательного обогащения, процентов.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,

иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст.ст. 549, 554, 555 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

По правилам п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации земли

используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По правилам п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 475 ГК РФ под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе и иных законах, а также статьей 431.2 Гражданского кодекса, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ).

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и

толковании договора» (далее - Постановление Пленума № 49), когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469 - 477 ГК РФ), подлежат применению согласованные меры ответственности, например, установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка. Равным образом такой подход применяется к случаям, когда продаются акции или доли участия в обществах с ограниченной ответственностью и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений по их применению, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, вытекает, что предоставление лицом определенной информации может влиять на намерение другого лица установить обязательства и на этом основывается предусмотренный статьей 431.2 ГК РФ механизм ответственности за договорные заверения (гарантии).

Как указано в статье 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1). Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Согласно пункту 4 статьи 431.2 ГК РФ последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Предполагается, в этом случае, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Как указывал истец, при заключении договора ответчиком предоставлены недостоверные сведения о земельном участке. Истец ссылался на приказ Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 22.04.2021 № 67.

Указанным приказом в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации включены выявленные объекты культурного наследия регионального значения «Дом купца Каширина Н.И.» и «Торговое помещение (лавка)» (ансамбль), утверждены границы территории объекта культурного наследия и особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия. В приказе указано на то, что в границах территории ОКН запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных и иных работ, за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды ОКН.

Согласно отчету от 27.05.2024 № 194/24-О, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью Агентство «Вита Гарант», приобретенный истцом земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 2 301 кв.м.

С учетом доводов истца и ответчика, предмета и оснований иска суды исследовали вопросы наличия (отсутствия) ограничений (обременений) прав ответчика на земельный участок в связи с включением ОКН в реестр объектов культурного наследия, утверждением границ территории ОКН, особых режимов использования земель, требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия.

Судами установлено, материалами дела подтверждено, что на момент заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи сведения о зоне с особыми условиями территории в раздел ЕГРН, открытый на проданный ответчиком истцу земельный участок, не внесены, в дежурной карте города защитная зона ОКН установлена 03.03.2023 (письмо Администрации г.Челябинска от 24.04.2024 № 14-2180/24-0-1). Из дела следует, что 04.07.2022, 07.07.2022 выданы разрешения на строительство многоквартирных домов на земельном участке со сроком действия до 30.09.2023 и 30.11.2024, то есть документы, подтверждающие соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающие застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Уполномоченным органом решение об отмене указанных разрешений не принято.

В письмах от 20.01.2022, от 11.03.2022 Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области не указывал на ограничения на застройку земельного участка, проданного ответчиком истцу, обусловленные принятием приказа от 22.04.2021 № 67; в соответствии с указаниями органа, уполномоченного на охрану ОКН, в составе проекта «Жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и детским садом и подземной автостоянкой на 36 м/мест по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул.Пушкина», имеется раздел «Мероприятия по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой г. Челябинска XVIII-XIX вв.»; ответчиком получено положительное заключение Государственной историко-культурной экспертизы от 27.05.2022; письмом Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 27.06.2022 № ПЗ-12/337 согласован раздел проектной документации.

Согласно постановлению Правительства Челябинской области от 21.08.2024 № 490-П «Об утверждении границ зон охраны, особых режимов использования земель зон охраны и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных», расположенного по адресу: <...>», при этом земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи, не входит в границы зон охраны, особых режимов использования земель. Сведения об указанных зонах внесены в ЕГРН в соответствии с указанным постановлением. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.

Из дела также не следует, что третье лицо - Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области полагал обоснованными доводы истца, ссылавшегося на то, что установленный режим земельного участка в связи с принятием приказа от 22.04.2021 № 67 не позволял застроить участок в соответствии с утвержденной проектной документацией и выданными разрешениями на строительство.

С учетом изложенного этого суды верно исходили из того, что приказ от 22.04.2021 № 67 не был реализован, зона с особыми условиями территории в установленном порядке определена в 2024 году постановлением Правительства Челябинской области от 21.08.2024 № 490-П, в отношении приобретенного истцом участка особые условия территории не введены, ввиду чего пришли к обоснованным выводам о том, что проданный ответчиком истцу участок не имел недостатков, а заверения ответчика при заключении договора купли-продажи участка являлись достоверными.

Доводы истца о несоответствии параметров объекта капитального строительства, указанных в проектной документации, документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации города Челябинска от 09.12.2013 № 259-п, судами во внимание не приняты обоснованно, учитывая что на момент заключения договора купли-продажи

земельного участка ответчиком получены соответствующие разрешения на строительство; впоследствии в указанные разрешения внесены изменения с указанием истца в качестве застройщика.

То обстоятельство, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Челябинска, утвержденными решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23, то есть принятыми после приобретения истцом земельного участка, участок располагается в общественно-деловой территориальной зоне Б.7.2, для которой минимальная площадь озеленения составляет 20%, в территориальной зоне Б.7.2 установлена предельная этажность 4 и 5 этажей, истцу отказано в продлении (выдаче) разрешений на строительство, значения для правильного рассмотрения дела не имеет с учетом предмета и основания иска; само по себе изменение градостроительного регламента участка после его приобретения истцом по смыслу статьи 475 ГК РФ не является основанием для уменьшения цены участка, определенной сторонами договора при его заключении.

Доводы истца о том, что строительство многоквартирного жилого дома в параметрах, предусмотренных разрешениями на строительство, явилось невозможным в связи с недостоверностью заверений ответчика, судами рассмотрены и признаны недоказанными. Суды правомерно учли, что до истечения срока действия разрешений на строительство и введения в действие Правил землепользования и застройки города Челябинска, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23 истец препятствий к застройке приобретенного земельного участка не имел, о наличии недостатков, недостоверности заверений ответчика не заявлял, в продлении (выдаче) разрешения на строительство истцу отказано в том числе по причине того, что строительство не начато.

Ссылки истца на градостроительный план земельного участка № РФ-74-3-15-1-05-2023-3856 отклоняются, так как зона с особыми условиями территории в установленном порядке определена постановлением Правительства Челябинской области от 21.08.2024 № 490-П, которым в отношении приобретенного истцом участка особые условия территории не подтверждены и не введены.

При рассмотрении спора суды также правомерно учли, что указывая на невозможность застройки земельного участка, недостатки участка и недостоверность заверений ответчика, истец о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи участка не заявлял.

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии оснований для уменьшения цены участка судом округа признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Оснований не согласиться с выводами судов у суда кассационной инстанции не имеется.

В силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ неосновательно обогатившееся лицо обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить на нее проценты в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ.

Так как оснований для уменьшения цены участка судами не выявлено, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска в полном объеме.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 по делу № А76-27755/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.И. Гуляева

Судьи М.В. Торопова

А.С. Полуяктов