Постановление от 1 ноября 2020 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-18839/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2020 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

ФИО1 -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел

в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 (судьи

ФИО2, ФИО3, ФИО4) по делу № А46-18839/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ОГРН <***>,

ИНН <***>) о признании незаконным отказа.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Тетерина Н.В.)

в заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя ФИО5 – ФИО6 по доверенности

от 07.08.2019; департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО7 по доверенности от 02.10.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Шаронов Артем Владимирович (далее – ИП Шаронов А.В., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367, площадью 3 066 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, пр-кт Мира, вблизи строения № 5/5, изложенного в распоряжении от 12.07.2019 № 1154, об обязании департамента подготовить, подписать и направить в адрес

ИП Шаронова А.В. проект договора аренды указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020, требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе

в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор аренды для завершения строительства был заключен департаментом с обществом

с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» (далее – ООО «НПО «Мостовик») в соответствии с нормами земельного законодательства; при обращении лица с заявлением

о предоставлении земельного участка для завершения строительства департамент не вправе оценивать возможность реализации цели завершения строительства с точки зрения наличия финансовых возможностей лица, осуществляющего строительство; сам по себе факт нахождения

ООО «НПО «Мостовик» в процедуре конкурсного производства не означает, что впоследствии лицо не будет иметь возможности (по завершении процедуры конкурсного производства) осуществлять строительство объекта; право на однократное заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта

уже реализовано предыдущим собственником – ООО «НПО «Мостовик», строительство объекта недвижимости не закончено, следовательно,

у заявителя отсутствует право на последующее продление арендных правоотношений в льготном порядке; отказ департамента соответствует действующим нормам права в области предоставления земельного участка без проведения торгов, иные основания для предоставления земельного участка, нежели прямо предусмотренные законодательством, не могут стать основанием для пролонгации договора аренды без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО5 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив

в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель)

и ООО «НПО «Мостовик» (арендатор) заключен договор аренды

от 21.06.2012, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, площадью 3 066 кв.м, с кадастровым номером 55:36:050208:3367, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, местоположение: г. Омск, Советский административный округ, вблизи строения № 5/5 по пр-ту Мира, для целей строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения.

Впоследствии между департаментом (арендодатель)

и ООО «НПО «Мостовик» (арендатор) в отношении вышеуказанного земельного участка заключен договор аренды от 08.02.2016 № Д-С-13-69 (далее – договор), сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней, для завершения строительства офиса.

В пункте 1.7 договора отмечено, что на участке расположен объект недвижимого имущества – незавершенное строительством проектно-административное здание (литеры АА2), кадастровый номер 55:36:050208:8445, инвентарный номер 6656719, принадлежащий арендатору на праве собственности (регистрация права от 22.10.2003

№ 55-04/00-30/2003-1483).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права

от 15.02.2018 серия 55 АВ № 611158 за ООО «НПО «Мостовик» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: проектно-административное здание, четырехэтажное

с подвалом и тремя трехэтажными пристройками, общей площадью

4 858,6 кв.м, литеры А, А1, А2, А3, расположенное по адресу: г. Омск,

пр-т Мира, д. 5/5, условный номер 55-55-01/114/2005-110, о чем сделана запись от 02.10.2003 № 55-01/00-30/2003-1483.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2018 № П13232Н/1 права и обязанности арендатора перешли

от ООО «НПО «Мостовик» к ИП ФИО5, а также право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, площадь застройки 8 887,4 кв.м, степень готовности 95 %, адрес: г. Омск, Советский административный округ,

пр-т Мира, и на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:11618, площадью 6 678 кв.м, расположенный по адресу:

г. Омск, Советский административный округ, пр-т Мира.

Как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости, право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609 зарегистрировано 21.02.2019.

Указанный объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609 располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050208:11618 и 55:36:050208:3367.

04.03.2019 в связи с истечением срока действия договора аренды

от 08.02.2016 № Д-С13-69 предприниматель направил в адрес департамента обращение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 в аренду без торгов.

Письмом от 15.03.2019 № 705-ОГ заявление оставлено департаментом без рассмотрения по причине того, что в заявлении не указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). При этом департамент сообщил,

что поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 был предоставлен ООО «НПО «Мостовик» для завершения строительства

по договору аренды земельного участка от 08.02.2016 № Д-С-13-69,

то указанный земельный участок не может быть повторно предоставлен предпринимателю для завершения строительства спорного объекта.

По истечении срока действия договора аренды по заявлению департамента была проведена государственная регистрация прекращения права аренды указанного земельного участка.

14.06.2019 ИП ФИО5 обратился в департамент с заявлением

о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 в аренду без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609.

Распоряжением заинтересованного лица от 12.07.2019 № 1154

ИП ФИО5 отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Полагая, что данный отказ нарушает права и законные интересы

ИП ФИО5, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 1, 10, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.6, 39.8, 39.16, 39.20 ЗК РФ, положениями Федерального закона

от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137), Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федерального закона

от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из наличия у предпринимателя права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, суды указали, что оспариваемый отказ по своей сути влечет правовую неопределенность в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, лишая возможности заявителя, действующего добросовестно, завершить строительство объекта недвижимого имущества и ввести его в эксплуатацию.

Суд округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций приняли по существу верное решение на основании следующего.

На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу не имеет преимущественного права

на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка

без проведения торгов.

Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов

в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения

их строительства собственникам объектов незавершенного строительства

в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду

без проведения торгов земельного участка, который находится

в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование

об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших

в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона

в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие

на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте

21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим

до 01.03.2015, а именно в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной

или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов

в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

В случае, если строительство объекта не будет завершено в течение указанного срока такого договора аренды, при определенных условиях объект может быть изъят в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Судами установлено и следует из материалов дела, что департамент обращался в суд с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Однако в рамках рассмотрения дела № А46-11110/2019 суды, учитывая совокупность фактических обстоятельства дела, в том числе факт расположения спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:050208:11609 одновременно на двух земельных участках, один

из которых принадлежит ИП ФИО5 на праве собственности, принимая во внимание степень готовности объекта, отказали в изъятии объекта незавершенного строительства и пришли к выводу,

что предъявление требований применительно ко всему строению

не соответствует положениям статьи 239.1 ГК РФ, а их удовлетворение приведет к нарушению прав предпринимателя, в то время как предъявление требований в отношении сноса части объекта не может быть удовлетворено, поскольку сведений о наличии возможности раздела спорного объекта недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба, департаментом

не представлено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого

для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что право собственности на неоконченный строительством объект зарегистрировано за предпринимателем, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления спорного земельного участка в аренду, принимая во внимание исключительные обстоятельства настоящего дела, необходимость устранения правовой неопределенности

в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного

на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050208:11618

и 55:36:050208:3367, и стабилизации гражданских правоотношений

по легализации объекта недвижимости и введению его в гражданский оборот, суды пришли к правомерному выводу о наличии у заявителя права

на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Вопреки доводам подателя жалобы, размещение незавершенного строительством объекта недвижимости на смежных земельных участках, правовой статус которых различен, являлось неустранимым препятствием для предоставления спорного земельного участка иным землепользователям по результатам проведения торгов, поскольку повлекло бы нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, отклоняя доводы подателя кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу, что отмена обжалуемых судебных актов не приведет к восстановлению прав и законных интересов

как предпринимателя, так и департамента, который фактически лишен возможности распорядиться земельным участком с кадастровым номером 55:36:050208:3367 с расположенным на нем объектом недвижимости предпринимателя иным образом, кроме как предоставив его в аренду заявителю.

При этом суд кассационной инстанции соглашается с доводами подателя жалобы о том, что нахождение предыдущего собственника незавершенного строительством объекта, реализовавшего право на однократное получение земельного участка для завершения строительства, в процедуре конкурсного производства само по себе не является основанием для предоставления приобретателю его имущества права на получение земельного участка

без проведения процедуры торгов, поскольку нормы земельного законодательства не предполагают оценку заинтересованным лицом финансовых возможностей арендатора с точки зрения наличия финансовых возможностей, необходимых для завершения строительства. Орган местного самоуправления лишен возможности истребовать у заявителя какие-либо иные документы, нежели те, которые установлены земельным законодательством.

В то же время проводимая в отношении должника процедура конкурсного производства не означает безусловную ликвидацию юридического лица, нормы законодательства о банкротстве не исключают возможности восстановления платежеспособности должника

и возобновления его хозяйственной деятельности, допустимое даже

на стадии конкурсного производства.

Следовательно, обстоятельства нахождения ООО «НПО «Мостовик»

в процедуре конкурсного производства не имели значения для рассмотрения настоящего дела.

Однако ошибочные выводы судов не привели к принятию неправильных судебных актов.

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии

в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального

и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые

в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене

или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции

не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов

и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 по делу

№ А46-18839/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Тихомиров