Постановление от 13 июня 2018 г. по делу № А65-19363/2017

/


АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-33350/2018

Дело № А65-19363/2017
г. Казань
13 июня 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НОВОТЕХ» – Котанджяна А.Л, (доверенность от 01.02.2017),

Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан – Никитина Ю.А. (доверенность от 23.04.2018),

Исполнительного комитета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан – Царевой Е.С. (доверенность от 16.10.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НОВОТЕХ»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу № А65-19363/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НОВОТЕХ» (ОГРН 1081674002365, ИНН 1627006807), г. Менделеевск, Республика Татарстан, к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г. Менделеевск, Республика Татарстан, Исполнительному комитету Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г. Менделеевск, Республика Татарстан, о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и предоставления земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, муниципального автономного учреждения «Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района Республики Татарстан», г. Менделеевск, Республика Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НОВОТЕХ» (далее - ООО «ТД «НОВОТЕХ», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Палата) и Исполнительному комитету Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Исполком) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 640 кв.м с кадастровым номером 16:27:110152:26, расположенного по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск, изложенного в письме от 24.05.2017 № 402; признании незаконным предоставление вышеуказанного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «ТД «НОВОТЕХ», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО ТД «НОВОТЕХ», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители Палаты и Исполкома, явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласились, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Палатой (арендодатель) и ООО «ТД «НОВОТЕХ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2011 № 998, по условиям которого обществу в аренду сроком с 19.12.2011 по 19.12.2016 предоставлен земельный участок площадью 10 440 кв.м с кадастровым номером 16:27:110152:20, расположенный по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, с разрешенным видом использования: речной порт.

Договор аренды земельного участка от 29.12.2011 № 998 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 07.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Земельный участок площадью 10 440 кв.м с кадастровым номером 16:27:110152:20 был разделен на земельные участки: площадью 3 640 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:26; площадью 4 282 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:25; площадью 2 519 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:24, в связи с чем между сторонами заключено дополнительное соглашении от 19.02.2016 № 2 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 № 998.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись 18.01.2017 о прекращении обременения в виде аренды.

ООО «ТД «НОВОТЕХ» выдано разрешение от 21.11.2016 № RU16528107-289-2016 на строительство речного порта на земельном участке с кадастровым номером 16:27:110152:26.

На вышеуказанном земельном участке был построен объект незавершенного строительства «Речной порт», который был поставлен на государственный кадастровый учет 27.12.2016 с присвоением кадастрового номера 16:27:110152:27.

ООО «ТД «НОВОТЕХ» на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обратилось в Палату с заявлением от 12.05.2017 № 148 о продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2011 № 998, либо заключении нового договора аренды земельного участка площадью 3 640 кв.м с кадастровым номером 16:27:110152:26, для завершения строительства.

Палата письмом от 24.05.2017 № 402 отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 16:27:110152:26, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 16:27:110152:27, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Кроме того, Палата сообщила заявителю, что спорный земельный участок с кадастровым номером 16:27:110152:26 закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Исполкомом, о чем 19.01.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО «ТД «НОВОТЕХ», полагая, что имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанции, установив, что за ООО «ТД «НОВОТЕХ» не зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, руководствуясь пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что общество не имеет права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, который не является объектом недвижимого имущества.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

На момент отказа в заключении нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, вывод судов о том, что для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости необходимы документы о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости является ошибочным.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.2017 по делу № А75-1445/2017, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.10.2017 по делу № А59-363/2017.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что расположенный на испрашиваемом земельном участке объект незавершенный строительством не отвечает признакам объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

При рассмотрении настоящего дела судам необходимо было установить завершены ли работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы в соответствии с проектной документацией, на основании выданного разрешения на строительство, и соответствуют ли проектной документации проведенные работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2017 по делу №А72-6766/2016, от 19.12.2016 по делу №А72-14819/2015.

Между тем, судами не было установлено, какие работы по возведению фундамента были предусмотрены проектной документацией на объект «Речной порт», завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что объект незавершенный строительством, расположенный на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, на который может быть зарегистрировано право собственности, являются преждевременными.

Также судами не дано оценки действиям органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка площадью 3 640 кв.м с кадастровым номером 16:27:110152:26 на праве постоянного (бессрочного) пользования Исполкому, а в последующем муниципальному автономному учреждению «Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района Республики Татарстан» (запись регистрации права от 11.07.2017).

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирован в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Таким образом, в случае если на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, уполномоченный орган не мог предоставить указанный земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования Исполкому, а в последующем муниципальному автономному учреждению «Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района Республики Татарстан», поскольку данный земельный участок обременен правами третьего лица, и предоставление его другому лицу противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, что закреплено в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, данным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций оценка не дана.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-19363/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить соблюдение обществом требований для заключения договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства, установить какие работы по возведению фундамента были предусмотрены проектной документацией на объект «Речной порт», завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, соответствуют ли произведенные работы проектной документации, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А65-19363/2017 отменить.

Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.


Председательствующий судья В.А. Петрушкин


Судьи С.Ю. Муравьев


В.А. Карпова