Постановление от 24 июля 2023 г. по делу № А46-18229/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-18229/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2023 года


Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2023 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Квит» на решение от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 14.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-18229/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Эргус» (644073, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Резана» (644073, <...>, литера АА1, ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Квит» (644073, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании «Надежное управление» (115432, <...>, помещение VI, ИНН <***>, ОГРН <***>) Д.У. ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 1», обществу с ограниченной ответственностью «Белая речка» (644099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эргус» (далее - ООО «Эргус»), ФИО2 (далее - ФИО2), общество с ограниченной ответственностью «Резана» (далее - ООО «Резанна»), общество с ограниченной ответственностью «Квит» (далее - ООО «Квит», истцы) обратились в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 1» (далее - ООО УК «Надежное управление»), обществу с ограниченной ответственностью «Белая речка» (далее - ООО «Белая речка», совместно именуемые далее также ответчики) о признании недействительным соглашения от 08.09.2020 к договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3216 от 04.02.2002, применении последствий недействительности указанной сделки в виде восстановления регистрации редакции договора на дату 05.03.2015 в соответствии с выпиской из ЕГРН № 55-0-125/4001/2015-1754 и установления размера землепользования между правообладателями в следующем порядке: ООО «Эргус» - 407 кв. м, ФИО2 - 1033 кв. м, ООО «Квит» - 4 349 кв. м, ООО «Резана» - 2 576 кв. м, ООО «Белая речка» - 4 416 кв. м, а также установить сервитут землепользования между правообладателями в размере 395 кв. м, который обеспечит сквозной проезд через весь участок для беспрепятственного доступа к участкам правообладателей и функционально обеспечивающий эксплуатацию периметра. Также, истцами заявлено требование о признании отсутствующим обременения земельного участка - учетный номер части 55:36:130101:195/3 как ошибочно наложенного.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, третье лицо).

Решением от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 14.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, ООО «Квит» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в ином судебном составе.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: суды необоснованно применили срок исковой давности; суды не дали правовую оценку доводам о разделе земельного участка между арендаторами; суды не дали оценку доводам о наличии кадастровой ошибке и не возможности использования земельного участка арендаторами в соответствии с их производственными целями.

ООО «Резана» заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В отзыве на кассационную жалобу ООО УК «Надежное управление» указало на верную оценку судами первой инстанции и апелляционной инстанций несостоятельности довода истцов о том, что ООО УК «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 1» по недействительному соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3216, без наличия основания и прав, оформили на себя право аренды при неправомерном содействии Департамента, в последствии передали права и обязательства по недействительному соглашению, оформив соглашение о передаче прав и обязанностей ООО «Белая речка», просило оставить судебные акты без изменения как законные обоснованные.

Истцы заявили ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Белая речка» указало, что доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных обстоятельств, в том числе иными судебными актами.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в их отсутствие.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Эргус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2002 № Д-Кр-2-1-3216 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору сроком на 25 лет земельный участок в границах города Омска, площадью 12 781 кв. м, находящийся по адресу: <...> для производственных целей под здание (административное здание), строение (склад, складской модуль).

Согласно кадастровому плану земельного участка от 20.06.2002, спорный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 55:36:130101:195.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ООО «Эргус» являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: <...>, а именно: административного здания общей площадью 103,40 кв. м (свидетельств о государственной регистрации права от 23.02.2001), складского модуля общей площадью 311,70 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 23.02.2001), склада общей площадью 2 224,20 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 18.08.2004), нежилого помещения 1П общей площадью 1 178,30 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.09.2011, повторное), нежилого помещения 2П, общей площадью 1 197,30 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.09.2011, повторное).

На основании договора купли-продажи от 25.07.2012 № 01/012 ООО «Эргус» (продавец) передало в собственность ООО «Инженерный Союз» (покупатель) нежилое помещение 1П общей площадью 1 178,30 кв. м и нежилое помещение 2П общей площадью 1 197,30 кв. м.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 17.09.2012.

Согласно акту № 2 от 25.07.2012 ООО «Эргус» передало ООО «Инженерный Союз» также право аренды соответствующей части земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:195 под объектами недвижимости с прилегающей территорией площадью 4 416 кв. м.

Из условий договора купли-продажи следует, что передаваемое имущество является предметом договоров залога в пользу ОАО «Плюс Банк» и ОАО «МТС Банк».

На основании решения общего собрания участников ООО «Эргус», оформленного протоколом № 2 от 20.08.2012, осуществлена реорганизация ООО «Эргус», путем выделения из него двух новых обществ: ООО «Квит» и ООО «Резана».

Согласно приложению № 1 к разделительному балансу ООО «Эргус» от 20.08.2012, ООО «Квит» передан складской модуль общей площадью 311,7 кв. м с правом аренды земельным участком с кадастровым номером 55:36:130101:195 площадью 4 349 кв. м; ООО «Резана» передан склад общей площадью 2 224,20 кв. м с правом аренды земельным участком с кадастровым номером 55:36:130101:195 площадью 3 509 кв. м; у ООО «Эргус» находится административное здание площадью 103,40 кв. м, а также право аренды земельным участком с кадастровым номером 55:36:130101:195 площадью 507 кв. м.

Согласно выписке от 18.11.2017 в ЕГРН внесены сведения об обременении земельного участка правом аренды на основании договора в пользу ООО «Инженерный Союз», ООО «Резана», ООО «Квит», ООО «Эргус».

Как следует из обстоятельств, установленных арбитражными судами при рассмотрении спора в рамках дел № А46-7686/2015, № А46-5524/2021, в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Инженерный Союз» обязательств по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество в пользу ОАО «МТС Банк», которое уступило свое право требование ЗАО «Инвест-Связь - Холдинг».

В ходе исполнительного производства в собственность ЗАО «Инвест-Связь - Холдинг» передано следующее имущество: склад общей площадью 2 224,20 кв. м, принадлежащий ООО «Резана» и нежилые помещения 1П общей площадью 1 178,30 кв. м и 2П общей площадью 1 197,30 кв. м, принадлежащие ООО «Инженерный Союз».

На основании договора купли-продажи от 30.06.2017 ЗАО «Инвест-Связь - Холдинг» передало в собственность ООО УК «Надежное управление», действующее в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Уральская недвижимость», вышеуказанные объекты недвижимости: склад общей площадью 2 224,20 кв. м, нежилое помещение 1П общей площадью 1 178,30 кв. м, нежилое помещение 2П общей площадью 1 197,30 кв. м.

В свою очередь, ООО УК «Надежное управление», действующее в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Уральская недвижимость», на основании договора купли-продажи от 26.05.2021 передало указанные объекты недвижимости в собственность ООО «Белая речка».

Из обстоятельств спора также следует, что по договору купли-продажи от 01.02.2019 ООО «Эргус» передало в собственность ФИО2 административное здание площадью 103,90 кв. м, на основании договора уступки от 15.06.2020 ООО «Эргус» уступило ФИО2 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:195 в части площади 507 кв. м.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указали, что в ходе рассмотрения спора в рамках дела № А46-5524/2021 им стало известно о наличии соглашения от 08.09.2020 к договору аренды земельного участка, подписанного между Департаментом и ООО УК «Надежное управление», согласно которому ООО «Инженерный Союз» и ООО «Резана» выбывают из договора аренды, а ООО УК «Надежное управление» вступает в договор аренды с 14.09.2017 с размером доли в праве аренды 11717/12781.

Указанным соглашением также предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:195 расположен в зоне с особыми условиями использования территории, в отношении указанного земельного участка имеются сведения об ограничении прав, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Полагая, что соглашение заключено с нарушением положений статьей 153, 450, 452 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, то есть в отсутствие согласия сторон договора и собственников объектов недвижимости, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 35 ЗК РФ, статьей 552 ГК, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что истцы не являются собственниками объектов недвижимости на спорном земельном участке, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным, также посчитал пропущенным срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судами верно установлено, что на момент заключения оспариваемого соглашения, государственная регистрация которого согласно проставленному на нем с обратной стороны штампу Управления Росреестра по Омской области произведена 02.09.2020 (а не 08.09.2020, как указывает истец), ООО «Эргус» и ООО «Резана» в связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в силу закона выбыли из договора, то есть, по сути, перестали являться стороной договора (арендатора) вне зависимости от того, оформлены ли в установленном порядке взаимоотношения между новыми собственниками объектов недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления № 11).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Принимая во внимание, что ООО «Эргус» и ООО «Резана» не являлись в 2020 году стороной договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оснований полагать, что оспариваемая сделка заключена с нарушением положений статьей 450, 452 ГК РФ не имеется, поскольку последующая замена на стороне арендатора по договору происходит не по соглашению сторон, а в силу закона.

При этом судами обоснованно учтено, что ФИО2 в связи с приобретением объекта недвижимости по договору с ООО «Эргус» от 01.02.2019 из арендных отношений на момент подписания соглашения не выбывала, однако нарушений прав и интересов ФИО2 оспариваемым соглашением от 02.09.2020 из материалов дела не установлено в связи со следующим: на основании вступившего в законную силу заочного решения Кировского районного суда города Омска от 04.03.2021 между Департаментом и ФИО2 заключено соглашение к договору, в котором доля в праве аренды согласована сторонами в размере 266/12781; указанное соглашение подписано со стороны ФИО2 в отсутствие каких-либо возражений, законность указанного соглашения в установленном законом порядке не оспорена, требование о внесении изменений в указанное соглашение, в том числе по мотиву иного порядка определения доли в праве аренды, не заявлено и предметом рассмотрения настоящего спора не является.

Кроме того, нарушений прав и интересов ООО «Квит» оспариваемым соглашением от 02.09.2020 из материалов дела также не установлено.

Учитывая, что: постановлением от 13.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12525/2022 признано отсутствующим право собственности ООО «Квит» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>; объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:23258 по адресу: <...>, расположенный на земельном участке: 55:36:130101:195, в натуре отсутствует, поскольку здание было демонтировано (снесено до основания) и с 2016 года его не существует; суды мотивированно указали, что физическая утрата объекта недвижимости указывает на отсутствие у ООО «Квит» также права на дальнейшее использование земельного участка в рамках договора аренды и оспаривание договора аренды действующих собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке с Департаментом.

При этом учитывая, что доля в праве аренды в отношении ООО УК «Надежное управление» оспариваемым соглашением определена в размере 11717/12781, а в отношении ФИО2 соглашением от 04.03.2021 определена в размере 266/12781, суды обоснованно признали, что доля в праве аренды для ООО «Квит» составляла 798/12781, иными словами, оспариваемым соглашением от 02.09.2020 право ООО «Квит» не нарушено, поскольку, несмотря на физическое отсутствие объекта недвижимости, ООО «Квит» оспариваемым соглашением не исключено из правообладателей земельного участка по договору аренды.

Доводы истцов о наличии права пользования арендуемым земельным участком обоснованно отклонены судами как основанные на неправильном толковании норм права, регулирующих земельные отношения.

Учитывая, что земельный участок по договору предоставлен ООО «Эргус» для производственных целей под здание и строение, следовательно, возможность его использования в иных целях, в том числе, для строительства иных объектов недвижимости, законом не допускается, при этом общество, утратив право собственности на объекты недвижимости, утрачивает и право пользования земельным участком, предоставленным в целях использования объектов недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что строительство объектов недвижимости на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для указанных целей, является основанием для признания таких объектов недвижимости самовольной постройкой в силу статьи 222 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что представленные на стадии апелляционного производства дополнительные доказательства (уведомления Управления Росреестра по Омской области от 19.04.2013), согласно которым в ЕГРН внесены изменения о договоре аренды земельного участка с указанием вступивших арендаторов ООО «Квит» и ООО «Резана» на основании разделительного баланса от 20.08.2012, утвержденного решением участников ООО «Эргус», правильность выводов суда первой инстанции не опровергают, поскольку наличие записи в ЕГРН об обременении земельного участка правами иных лиц, в данном случае, ООО «Квит» и ООО «Эргус» само по себе не опровергает правомерность заключения оспариваемого соглашения между Департаментом и ООО УК «Надежное управление» с учетом того, что на момент его подписания ООО «Эргус» в силу закона, а не в силу наличия либо отсутствия записи в ЕГРН перестало являться стороной договора аренды, в свою очередь, как установлено выше, права ООО «Квит» не могли быть нарушены указанным соглашением.

В связи с отсутствием оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным судами правомерно установлено отсутствие оснований для применения последствий недействительности указанной сделки.

Суды обоснованно исходили из того, что восстановление истцов в праве аренды при отсутствии на то оснований в связи с утратой объектов недвижимости влечет нарушение публичного порядка предоставления земельного участка, предусмотренного статьей 39.6 ЗК РФ.

Доводы кассатора о наличии кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН о том, земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:195 расположен в зоне с особыми условиями использования территории, в отношении указанного земельного участка имеются сведения об ограничении прав, предусмотренных статьями 56, 56.1 ЗК РФ, являлись предметом оценки судов и обоснованно отклонены как не подтвержденные доказательствами, с учетом недоказанности обжалования указанных ограничений в судебном порядке в соответствии с пунктом 7 статьи 56 ЗК РФ.

Доводы ООО «Квит» о неверном применении судом срока исковой давности обоснованно отклонены судами на основании статей 168, 181 ГК РФ.

При этом суды исходили из того, что о наличии указанного соглашения истцам было известно еще в августе 2020 года при рассмотрении спора с их участием в рамках дела № А46-5524/2021, обращение с настоящим иском в октябре 2022 года с учетом установленного срока в один год повлекло соответствующий пропуск и отказ в удовлетворении исковых требований.

Иного из материалов настоящего дела не следует и кассатором не доказано.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Несогласие кассатора с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 14.04.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18229/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


ПредседательствующийА.В. Щанкина


СудьиТ.А. Зиновьева


ФИО1