Постановление от 8 декабря 2023 г. по делу № А51-22624/2022

57/2023-49203(2)



Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-22624/2022
г. Владивосток
08 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 декабря 2023 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-6468/2023 на решение от 14.09.2023 судьи Е.А. Левченко по делу № А51-22624/2022 Арбитражного суда Приморского края по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> , ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласия возникшего при заключении договора,

при участии: от ИП ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023, сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 22775), паспорт;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО4 по доверенности от 13.01.2023, сроком действия 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 15988), служебное удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП Михайлик) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС) и Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого

и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)» (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточенений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», отказ принят судом.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2023 прекращено производство по делу в части требований, предъявленных к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», исковые требования к УМС удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие между ИП Михайлик и УМС при заключении договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» в соответствии с уведомлением от 03.11.2022 № 22/2411 на основании пункта 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, решения Думы

г. Владивостока от 27.10.2022 № 23 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», направило истцу проект договора № 377 ППВ купли продажи арендуемого им муниципального недвижимого имущества (субъектами малого и среднего предпринимательства), согласно условий которого, выкупу подлежит нежилое помещение, общей площадью 36,6 кв., этаж: цокольный, расположенное по адресу:

<...>, кадастровый номер: 25:28:010001:1848; общая долевая собственность на земельный участок (25:28:010001:168), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира,

расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Пологая, 54а, площадью 1095 кв.м пропорционально размеру площади нежилых помещений. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 3.1. договора, согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 500 100 рублей 50 копеек (без учета НДС).

ИП Михайлик, рассмотрев указанный договор № 377 ППВ купли продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества, возразил на его условия в части стоимости выкупаемого имущества в размере 4 500 100 рублей (без учета НДС), установленной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 6734/22.

В обоснование несогласия с указанной ценой, истцом подготовлен отчет об оценке № 1180, составленный ООО «КК «Арктур Эксперт» по заказу ИП Михайлик, в котором стоимость спорного недвижимого имущества составляет 2 863 243 рубля (без учета НДС).

На основании вышеизложенного, в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи № 377 ППВ.

Письмом МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» от 15.12.2022 № 22/2646, ответчик сообщил о невозможности урегулирования разногласий относительно цены договора купли-продажи во внесудебном порядке, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 377 ППВ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 217, 421, 446 ГК РФ, отмечено, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 указанного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - закон «Об оценочной деятельности в РФ»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует

задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 закона «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Для определения рыночной стоимости спорного объекта судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам которой от ООО «Дальневосточный центр экспертиз» поступило Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № 25:28:010001:1848 общей площадью 36,6 кв.м., этаж цокольный, по адресу: <...> по состоянию на 01.11.2022 составляет 2 708 000 руб. без учета НДС.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Как верно указал суд первой инстанции, при изготовлении Заключения эксперта № 8597-23 от 13.05.2023, изготовленного ООО «Примэкспертиза», использовался анализ сравнительного подхода, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Оценив Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023 в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

Довод апеллянта о том, что оценщиком не учтены преимущества расположения объекта, оценки отклоняется, поскольку из исследуемого заключения следует, что при выборе экспертом объектов-аналогов местоположение учитывалось, объекты расположены в центре города, имеют парковку.

Иных возражений по существу выводов эксперта апеллянтом не приводится.

Статьей 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключением эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, изготовленное ООО «Дальневосточный центр экспертиз», соответствует действующему законодательству.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные

обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2023 по делу № А5122624/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

Е.А. Грызыхина