Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А40-174152/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-174152/23-150-1063
г. Москва
19 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА" (123007, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, 3-Й ХОРОШЁВСКИЙ ПР-Д, Д. 1, СТР. 1, ЭТАЖ 5, ОФИС 540, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.08.2014, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа от исполнения договора от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22,

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с привлечением в порядке ст. 51 АПК РФ Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего извещения о времени, дате и месте судебного заседания в материалах дела имеются, в связи с чем дело рассмотрено без их участия в порядке ст.ст. 121, 123, 156 АПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В материалы дела от третьего лица Управление Росреестра по Москве поступили письменные пояснения.

Судом 25.01.2024 в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании до 26.01.2024.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, по результатам аукциона Общество с ограниченной ответственность «Независимая экспертная оценка Вега» (далее – арендатор, истец) был признан победителем - праву на заключение договора аренды нежилого помещения площадью 46,70 кв. м в жилом доме по адресу: <...>, (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 6).

Между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – арендодатель, ответчик), и ООО «НЭО Вега» заключен дговор аренды объекта жилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № ЭТ06-00446/22 от 10.01.2022 (далее – договор).

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности города Москвы: 77-01/35-365/2004-145 от 16.03.2004.

Срок действия договора аренды определен сторонами в разделе 2 договора, согласно п. 2.1 срок действия договора аренды устанавливается на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью в выписке из ЕГРН от 17.05.2022 № 77:05:0002003:4320-77/051/2022-1.

В соответствии с п. 1.1 договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - объект аренды), общей площадью 46,70 кв. м (подвал, пом. I, ком. 1, 2, 6), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0002003:4320.

В соответствии с пунктом 5.5.6 договора, арендатор обязан оплачивать с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, а также не позднее 1 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия договора аренды.

Арендатор имеет право в соответствии с п. 5.3.1 договора пользоваться общим имуществом собственников помещений (имуществом, находящимся в общей долевой собственности) здания (сооружения) в соответствии со сложившимся порядком пользования.

В соответствии с п. 13.5.3 договора, арендатор обязан представить копии договоров, указанных в п. 5.5.6 договора аренды.

Согласно п. 5.3.2 договора досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд с предварительным уведомлением арендодателя за три месяца до его расторжения.

Согласно п. 5.5.5 договора, арендатор обязан ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом (за исключением самой управляющей организации, арендующей нежилые помещения для организации работ по управлению таким домом), по содержанию и ремонту общего имущества в доме в размере, пропорциональном доле арендуемой площади в общей площади здания (при аренде помещения в многоквартирном доме).

Срок договоров, указанных в данном пункте, устанавливается с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Арендатор самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению.

Согласно п. 5.5.7 договора, арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивать коммунальные расходы на общедомовые нужды.

Размер платы за коммунальные расходы определяется в соответствии с действующим законодательством. В случае если объект аренды расположен в многоквартирном доме, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно п. 5.5.8 договора, арендатор обязан направлять арендодателю копии договоров, указанных в п. 5.5.6 договора аренды, в срок и порядке, определенном в п. 13.5.3 договора аренды.

В соответствии с п. 5.5.9 договора, не позднее чем за три месяца письменно сообщать арендодателю о предстоящем освобождении объекта аренды как в связи с окончанием срока действия договора аренды, так и при досрочном освобождении объекта аренды.

В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за объект аренды до его освобождения в установленном порядке.

Согласно п. 7.8 договора, в случае неисполнения арендатором 13.5.3 договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере квартальной арендной платы за объект аренды.

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан сторонами 01.02.2022. Дата государственной регистрации договора аренды 09.02.2022 № 77:10:0000000:2859-77/051/2022-2.

Согласно исковому заявлению, Департамент городского имущества города Москвы после подписания договора аренды не предоставил акт приемки-сдачи объекта и технический план объекта, что нарушает пункт 3.2 договора о передачи объекта.

Истец обнаружил недостаток сданного в аренду имущества в виде отсутствия подключения к зданию электрических мощностей, что препятствовало не только использовать помещение по назначению, но и приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.

После получения ООО «НЭО Вега» арендуемого помещения выяснилось, что нежилое помещение не подключено к электрощитовой (ВРУ) в связи с чем ООО «НЭО Вега» обратилась в ГБУ «Жилищник Даниловского района» с заявлением о согласие выделить дополнительную мощь для обращения в ПАР «Россети Московский регион».

ООО «НЭО Вега» заключен договор от 22.03.2023 № 698/5-Г на предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Жилищник Даниловского района».

Истец указывает, что ответчиком начислен штраф в размере 109 696 руб. за неисполнение обязанности арендатора, предусмотренной п. 13.5.3 договора, о представлении копии договоров, указанных в п. 5.5.6 договора аренды

ООО «НЭО Вега» произвело оплату штрафа платежным поручением от 21.04.2023 № 427 и направило документы с платежным поручением об оплате штрафа, что подтверждается регистрационными номерами № DGI-124250/23-(0)-0 от 24.04.2023, DGI-130896/23-(0)-0 от 28.04.2023, DGI-133469/23-(0)-0 от 03.05.2023, DGI-140048/23-(0)-0 от 10.05.2023, DGI-190715/23-(0)-0 от 20.06.2023, а также почтовым отправлением с РПО №№ 12300770065892, 123022822448824, 123007630771138, 12300785200769.

От Департамента городского имущества г. Москвы 04.04.2023 поступило письмо о расторжении договора аренды.

В п. 9.5 договора стороны договорились, что арендодатель в силу ст. 450.1 ГК РФ вправе в одностороннем порядке без обращения в суд, отказаться от договора в случаях: предусмотренных разделом 7 договора аренды; неподписания арендатором акта приема-передачи объекта аренды; отказа арендатора от восстановления объекта аренды при наступлении страхового события по вине арендатора; неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора аренды; повторного нарушения арендатором предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве о содержании объекта аренды в санитарном состоянии, не соответствующем требованиям Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в действующей редакции); неисполнения Арендатором обязанности, установленной п. 6.10 договора аренды.

Согласно п.9.6 договора, при принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случаях, установленных п. 9.5 договора аренды, арендодатель не позднее чем за месяц до даты прекращения действия такого договора аренды направляет арендатору соответствующее письменное уведомление заказным письмом либо выдает под расписку, либо направляет в единый личный кабинет арендатора.

Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

По истечении 14 календарных дней с даты прекращения действия договора аренды арендатор обязан освободить объект аренды и передать его арендодателю по акту приема-передачи в порядке, установленном разделом 3 договора аренды, за исключением случаев расторжения договора аренды до передачи объекта аренды от арендодателя арендатору по акту приема-передачи.

Согласно информационному письму ответчика от 22.06.2023 № ДГИ-И-40371/23, помещение не было передано по акту приемки-передачи, поскольку не было уведомлено о передачи нежилого помещения, однако помещение возвращено и поставлено на охранную систему безопасности.

В п.2.4. договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней с указанием даты освобождения объекта аренды.

Согласно п.2.5 договора, при возобновлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2.4 договора аренды) в случае реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» условие договора аренды, заключенного на новый срок без проведения торгов, в части установления арендной платы подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Согласно исковому заявлению, в связи с оплатой истцом штрафа, начисленного за неисполнение обязанности арендатора, предусмотренной п. 13.5.3 договора, о представлении копии договоров, указанных в п. 5.5.6 договора аренды, отказ от исполнения договора аренды от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22 является недействительным.

Истец лишается права на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, содержащимся в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Содержание информационного письма от 22.06.2023 не свидетельствует об однозначном и безусловном отказе ДГИ г. Москвы от договора аренды, поскольку расторжение договора поставлено в зависимость от погашения задолженности по штрафу в течение 30 календарных дней с даты направления указанных уведомлений, что не может быть признано надлежаще выраженным односторонним отказом от договора.

Истец указывает, что односторонний отказ ответчика от договора, выраженный в письме от 22.06.2023 № ДГИ-И-40371/23, является недействительным.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 51 постановления Пленума ВАС РФ № 25 установлено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 14 постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» дает разъяснения о том, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – арендодатель, ответчик), зарегистрированной в реестре за № 77/1955-н/77-2020-6-1201, удостоверенной и ООО «НЭО Вега» был заключен договор аренды объекта жилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № ЭТ06-00446/22 от 10.01.2022.

В соответствии с пунктом 5.5.6 договора, арендатор обязан оплачивать с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия договора аренды.

В соответствии с п. 13.5.3 договора, арендатор обязан представить копии договоров, указанных в п. 5.5.6 договора аренды.

Копии договоров, заключенных арендатором с организациями-поставщиками коммунальных услуг не были направлены в адрес арендодателя не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации договора аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия договора аренды, что истцом не оспаривается.

Ответчиком начислен штраф в соответствии с п. п. 7.8 договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2023 по делу № А40- 295105/22-191-2042 с ООО «НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА» в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскан штраф в размере 109 696,35 руб.

Судом установлено, что истцом произведена оплата штрафа в размере 109 696 руб. платежным поручением от 21.04.2023 № 427.

Пунктом 9.5 договора установлено, что арендодатель в силу ст. 450.1 ГК РФ вправе в одностороннем порядке без обращения в суд, отказаться от договора в случаях: предусмотренных разделом 7 договора аренды; неподписания арендатором акта приема-передачи объекта аренды; отказа арендатора от восстановления объекта аренды при наступлении страхового события по вине арендатора; неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора аренды; повторного нарушения арендатором предписаний Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве о содержании объекта аренды в санитарном состоянии, не соответствующем требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в действующей редакции); неисполнения арендатором обязанности, установленной п. 6.10 договора аренды.

Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес истца письмо от 22.06.2023 № ДГИ-И-40371/23 об одностороннем отказе от договора от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22.

Согласно п.п.1 и 4 ст.421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

При этом согласно п.п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Доказательств оплаты начисленного арендодателем штрафа в полном объеме в материалы дела не представлено.

Кроме того, судом установлено, что в адрес Департамента городского имущества г. Москвы не направлены договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу п. 9.5. договора арендодателем правомерно было направлено в адрес арендатора уведомление от 22.06.2023 № ДГИ-И-40371/23 об одностороннем отказе от договора аренды от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22.

Уведомление Департамента городского имущества г. Москвы от 22.06.2023 № ДГИ-И-40371/23 получено истцом, что подтверждается в исковом заявлении и является надлежащим уведомлением арендатора о прекращении договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В абз. 2 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 10.01.2022 № ЭТ06-00446/22 прекратил свое действие.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310, 166, 167 ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова