Решение от 14 сентября 2023 г. по делу № А51-22624/2022

822/2023-220545(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22624/2022
г. Владивосток
14 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> , ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласия возникшего при заключении договора № 377 ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке № 1180, составленного ООО «КК «Арктур Эксперт», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС)»

при участии в заседании:

от истца - ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2023, диплом;

от УМС г.Владивостока – ФИО4, удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока и Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об урегулировании разногласия возникшего при заключении договора № 377 ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке № 1180, составленного ООО «КК «Арктур Эксперт», Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-22624/2022 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС)».

Определением суда от 13.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

В судебном заседании истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об отказе от исковых требований, предъявленных к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Суд в порядке ч.4 п.1 ст.150 АПК РФ принял отказ истца от иска в части требований, предъявленных к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик заявленные требования оспорил, полагает, что УМС г.Владивостока в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Ответчик полагает, что собственник спорного имущества вправе устанавливать в договоре условия платежа и соблюдения добросовестности договора и санкции за его невыполнение в целях недопустимости невыполнения бюджетных обязательств.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с уведомлением от 03.11.2022 № 22/2411 на основании п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении

изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решения Думы города Владивостока от 27.10.2022 № 23 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» направило проект договора № 377 ППВ купли продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого и среднего предпринимательства).

В соответствии с условиями которого, выкупу подлежит следующее имущество: нежилое помещение, общей площадью 36,6 кв., этаж: цокольный, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 25:28:010001:1848; общая долевая собственность на земельный участок (25:28:010001:168), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 1095 кв.м пропорционально размеру площади нежилых помещений. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 3.1. договора, согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 500 100 (четыре миллиона пятьсот тысяч сто) рублей 50 копеек (без учета НДС).

ИП ФИО2 рассмотрев указанный договор № 377 ППВ купли продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого и среднего предпринимательства) не согласен с его условиями в части стоимости выкупаемого имущества в размере 4 500 100 (четыре миллиона пятьсот тысяч сто) рублей (без учета НДС), установленной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» № 6734/22.

В обоснование несогласия с ценой выкупаемого имущества, индивидуальным предпринимателем подготовлен отчет об оценке. Согласно отчету об оценке № 1180, составленного ООО «КК «Арктур Эксперт», выполненного по заказу ИП ФИО2 стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 863 243 (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи двести сорок три) рубля (без учета НДС).

На основании вышеизложенного, в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи № 377 ППВ.

В соответствии с письмом МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» от 15.12.2022 № 22/2646, ответчик сообщил о невозможности урегулирования разногласий относительно цены договора купли-продажи во внесудебном порядке.

В связи с чем, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 377 ППВ.

Истец, полагая, что при заключении Договора № 350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора), которые

урегулировать в досудебном порядке не представляется возможным, обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу ст.3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи

9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта.

25.08.2023 в материалы дела от ООО «Дальневосточный центр экспертиз» поступило Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № 25:28:010001:1848 общей площадью 36,6 кв.м., этаж цокольный, по адресу: <...> по состоянию на 01.11.2022 составляет 2 708 000 руб. без учета НДС. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении Заключения эксперта № 8597-23 от 13.05.2023, изготовленного ООО «Примэкспертиза», был использован анализ сравнительного подхода, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав Заключение эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, изготовленное ООО «Дальневосточный центр экспертиз» суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключением эксперта № 035-04-2023/С от 24.08.2023, изготовленное ООО «Дальневосточный центр экспертиз», соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, п.4 ч.1 ст.150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части требований, предъявленных к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении Договора № 377 ПВВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (субъектами малого среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленного ООО «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 01.11.2022 № 3685/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 708 000 (два миллиона семьсот восемь) рублей (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.03.2023 1:11:00

Кому выдана Левченко Елена Александровна