Решение от 22 апреля 2025 г. по делу № А40-122726/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-122726/24-142-865
23 апреля 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 апреля 2025 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙСИЭС ЛАБ" (123098, Г.МОСКВА, УЛ. ГАМАЛЕИ, Д. 3, Э: ЦОК., ПОМ. V, КОМ. 1-17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2017, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9447 от 24.04.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц с кадастровым номером 77:08:0009022:7447, общей площадью 118 кв.м


при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 14.05.2024, уд. адвоката

от ответчика: ФИО2, дов. от 26.11.2024, паспорт, диплом


В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 27.03.202г. по 08.04.2025г., с 08.04.2025г. по 17.04.2025г.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙСИЭС ЛАБ"  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙСИЭС ЛАБ"  и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9447 от 24.04.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц с кадастровым номером 77:08:0009022:7447, общей площадью 118 кв.м, а именно, изложить отдельные пункты в следующей редакции:

1.Изложить абзац 1 пункта 3.1. о цене выкупаемого нежилого помещения в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 12 850 000 (двенадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

2.Изложить абзац 3 пункта 3.4. изложить в следующей редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 152 976 (сто пятьдесят две тысячи девятьсот семьдесят шесть) руб. 19 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска,   ООО «АйСиЭс Лаб» (далее - истец), являясь субъектом малого предпринимательства, на основании Договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы № 00-00614/19 от 13.05.2019г. арендует у Департамента городского имущества города Москвы (далее -ответчик) нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0009022:7447 по адресу: <...> этаж цоколь, пом. V, комн. 1-17 (далее -нежилое помещение).

Истец 07.02.2024г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

24.04.2024г. ответчик направил истцу проект Договора купли-продажи недвижимости №59-9447 от 24.04.2024г., согласно которому цена нежилого помещения определена в сумме 20 707 000 руб.

Согласно проекту указанного договора купли-продажи, цена определена в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.03.2024 г. № М192-799-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» (п.3.1. проекта).

22.05.2024г. истец, полагая, что цена, предложенная ответчиком, является существенно завышенной, направил ответчику протокол разногласий и предложение о заключении Договора купли-продажи недвижимости №59-9447 от 24.04.2024г. на условиях, изложенных в Протоколе разногласий от 21 мая 2024 года, а именно по цене 10 040 300 руб.

В обоснование завышения цены истец сослался на Отчет об оценке рыночной стоимости от 16.05.2024г. № 323-2024-ОЭ, выполненный Автономной некоммерческой организацией «Межрегиональный центр экспертиз «Щит», а также на Выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого помещения, применяемая с 01.01.2024г., составляет 7 895 957 руб. 02 коп.

Письмом № 33-5-12240/24-(0)-9 от 24.05.2024г. ответчик отклонил протокол разногласий

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд,  определением от 13.08.2024 г.  назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено  ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ»,  эксперту  ФИО3 по  вопросу:

Определить рыночную стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц с кадастровым номером 77:08:0009022:7447, общей площадью 118 кв.м по состоянию на 07.02.2024?

Определением суда от 08.10.2024г. удовлетворено ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" от 05.09.2024 г. исх. № 3-451/24 и произведена замена эксперта ФИО3 на ФИО4

Согласно экспертному заключению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» № 307-ОЭ от 11.11.2024 г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц с кадастровым номером 77:08:0009022:7447, общей площадью 118 кв.м по состоянию на 07.02.2024 составляет 15 420 000 руб.

В судебном заседании 08.04.2025г. экспертом ФИО4 в порядке ст. 86 АПК РФ были даны дополнительные пояснения по проведенному ею исследованию,  а также представлены в материалы дела на бумажном носителе (исх. №2-120/25 от 21.03.2025).

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Частью 2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Основания для назначения повторной экспертизы делятся на фактические и процессуальные.

К фактическим основаниям относятся необоснованность и ошибочность заключения.

Необоснованность заключения может выражаться в отсутствие в его тексте исследовательской части, ее неполноте, то есть недостаточности перечисленных признаков для определенного вывода, неточной оценке выявленных признаков, противоречии между исследовательской частью заключения и выводами по результатам исследования.

Ошибочность заключения эксперта означает его несоответствие действительности. Она может базироваться на его противоречии другим материалам дела, несостоятельности примененных экспертом методов исследования, неприменении методов, доступных данной экспертизе на современном уровне ее развития.

Между тем, обозначенных выше оснований, для назначения повторной экспертизы в рамках настоящего дела не имеется.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона. Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ФИО4 подтвердила выводы, содержащиеся в заключении эксперта, полно и обоснованно ответила на вопросы суда и сторон, представила письменные пояснения по вопросам истца.

Несогласие истца с выводами эксперта не является безусловным основанием для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу  с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Истец полагает, что из заключения эксперта не усматривается исследование значения НДС объекта оценки, не ясно какое значение величины НДС учтено при проведении исследования, отсутствует формула определения величины стоимости объекта оценки без НДС, не видно на основании каких данных определены стоимости объектов аналогов без учета НДС.

Истец обращает внимание на тот факт, что в письменных пояснениях (исх. №2-120/25 от 21.03.2025) эксперт указывает, что исследование проведено исходя из предположения, а именно эксперт указывает, что: «В случае отсутствия указанной информации предполагалось ее отсутствие, как наиболее типичное значение, а также Эксперт исходит из предположения, что отсутствие упоминания о характеристиках объекта в объявлении о продаже, трактуется как отсутствие таковых характеристик, если с учетом ретроспективного характера исследования, не удалось установить иное».

По мнению истца, изложенное является подтверждением того, что исследование по вопросу не проведено, а расчет проведен из предположения, что стоимость всех аналогов представлена без учета НДС, указанное обстоятельство является признаком того, что итоговая стоимость объекта оценки завышена на 20%, т.е. на величину НДС.

При таких обстоятельствах, истец полагает, что рыночная стоимость выкупаемого помещения, определённая в заключение эксперта № 307-ОЭ от 11.11.2024 г. подлежит корректировке на сумму НДС (20%). Без учёта НДС стоимость выкупаемого помещения составляет 12 850 000 руб.

Суд не может согласиться с данными возражениями истца, поскольку судом в рамках судебной оценочной экспертизы на разрешению эксперту был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС и по итогам экспертизы в своих выводах эксперт четко и однозначно указал, что рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества составляет 15 420 000 руб., а  утверждения истца построены исключительно на его домыслах и ошибочной трактовке исследовательской части заключения эксперта.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта,  суд убежден, что выкупная цена объекта недвижимости 15 420 000 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "АЙСИЭС ЛАБ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9447 от 24.04.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Ц с кадастровым номером 77:08:0009022:7447, общей площадью 118 кв.м, изложив абзац 1 пункта 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта 15 420 000 (Пятнадцать миллионов четыреста двадцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной? стоимости от 08.10.2024 № 307-ОЭ, выполненным ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»

Абзац 3 пункта 3.4 договора в следующей редакции:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 183 571 (Сто восемьдесят три тысячи пятьсот семьдесят один рубль) руб. 49 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.…».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЙСИЭС ЛАБ" (123098, Г.МОСКВА, УЛ. ГАМАЛЕИ, Д. 3, Э: ЦОК., ПОМ. V, КОМ. 1-17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2017, ИНН: <***>)  расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


С У Д Ь Я                                                                              И.Н. Шевцова