Решение от 24 мая 2021 г. по делу № А79-844/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-844/2021
г. Чебоксары
24 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2021 года. Полный текст решения изготовлен 24 мая 2021 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в составе судьи Бойко О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Спириным Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива «Герой» Моргаушского района Чувашской Республики, с. Акрамово Моргаушского района Чувашской Республики,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары,

о признании недействительной записи от 03.12.2020 о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:180701:665 от 23.12.2013 № 30, заключенного между СХПК «Герой» и ФИО1, обязании внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу СХПК «Герой»,

третьи лица:

ФИО1,

администрация Ярабайкасинского сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 12.07.2019 серии 21 АА № 1067228,

от Управления Росреестра по Чувашской Республике – ФИО3 по доверенности от 17.08.2020 № 01/54,

ФИО1,

от администрации Ярабайкасинского сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики – главы администрации ФИО4,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Герой» Моргаушского района Чувашской Республики (далее – заявитель, СХПК «Герой», Кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление) о признании недействительной записи от 03.12.2020 о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:180701:665 от 23.12.2013 № 30, заключенного между СХПК «Герой» и ФИО1.

Заявитель указал, что 23.12.2013 между ним и ФИО5 заключен договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:180701:665 № 30 со сроком действия до 31.12.2018. В последующем стороной по арендным отношениям выступил ФИО1 (далее – ФИО1). После истечения срока договора никто из сторон уведомлений о расторжении, прекращении действия или отказе от дальнейшего исполнения договора не направлял, в связи с чем кооператив продолжал пользоваться земельным участком и вносить арендную плату. 30.11.2020 в кооператив поступило уведомление ФИО1 о том, что земельный участок не будет предоставляться в аренду на новый срок. 03.12.2020 Управлением в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении вышеуказанного договора аренды на основании заявления ФИО1 По мнению заявителя, ФИО1 нарушен порядок расторжения договора, в связи с чем кооператив был лишён возможности иным способом приобрести права на данный земельный участок. Заявитель считает, что Управление должно было уведомить кооператив о поступлении заявления ФИО1 о прекращении договора аренды и приостановить регистрацию прекращения договора аренды. Заявитель также указал, что в связи с прекращением договора аренды и сменой собственника земельного участка кооператив утратил не только право пользования земельным участком, но и преимущественное право аренды. По мнению заявителя, в связи с незаконной регистрацией прекращения договора аренды земельного участка нарушены его права на осуществление предпринимательской деятельности с использованием указанного земельного участка.

04.05.2021 СХПК «Герой» представило в порядке статьи 49 АПК РФ уточнённое заявлению, в котором просит признать недействительной запись Управления о прекращении договора аренды и обязать Управление внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 21:17:180701:665 правом аренды в пользу СХПК «Герой» на основании договора аренды от 23.12.2013 № 30.

В судебном заседании представитель СХПК «Герой» поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях. Пояснил, что договор аренды считался возобновлённым на неопределённый срок. При поступлении заявления ФИО1 Управление должно было провести правовую экспертизу, уведомить Кооператив и приостановить государственную регистрацию. В настоящее время земельный участок засеян яровыми культурами (овёс и ячмень).

Представитель Управления заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнениях к отзыву. Пояснил, что спор о праве на участок не может быть разрешён путём оспаривания действий Управления. Договор аренды между СХПК «Герой» и ФИО1 не заключался, поэтому нельзя обязать регистрирующий орган внести запись в ЕГРН об обремени правом аренды на основании этого договора.

ФИО1 пояснил, что он, не будучи юристом, целиком полагался на сотрудников многофункционального центра. Как они сказали, так ФИО1 и поступил. Указал, что причин для спора нет, учитывая, что в настоящее время земельным участком фактически продолжает пользоваться СХПК «Герой».

Глава администрации Ярабайкасинского сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики ФИО4 пояснила, что СХПК «Герой» обращался в администрацию с просьбой заключить договор аренды, и ему был дан ответ о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

23.12.2013 между СХПК «Герой» и ФИО5 заключен договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 13 500 кв.м. с кадастровым номером 21:17:180701:665 № 30 со сроком действия до 31.12.2018.

16.02.2017 в ЕГРН внесена запись о переходе права собственности на земельный участок к ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство.

После истечения срока договора никто из сторон уведомлений о расторжении, прекращении действия или отказе от дальнейшего исполнения договора не направлял, в связи с чем Кооператив продолжал пользоваться земельным участком и засчитывать в качестве арендной платы услуги по водоснабжению, оказываемые ФИО1

30.11.2020 в Кооператив поступило уведомление ФИО1 о том, что спорный земельный участок не будет предоставляться в аренду на новый срок.

01.12.20210 ФИО1 через АНО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики подано заявление в Управление о прекращении обременения объекта недвижимости правом аренды.

03.12.2012 в ЕГРН внесена запись о прекращении договора аренды от 23.12.2012 № 30.

10.12.2020 ФИО1 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения его права собственности на земельный участок.

17.12.2020 в ЕГРН внесена запись о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 21:17:180701:665. Одновременно на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации произведена государственная регистрации права собственности на земельный участок муниципального образования – Ярабайкасинского сельского поселения Моргаушского района Чувашской Республики.

Не согласившись с государственной регистрации прекращения права аренды, СХПК «Герой» обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, прекращение права аренды подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные настоящим Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (пункты 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку ФИО1, будучи наследником ФИО5, принял наследство, в том числе право на земельный участок, договор аренды продолжал действовать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, основанием для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, наряду с заявлением стороны договора, будет являться уведомление другой стороны об отказе от договора аренды (о прекращении договора аренды), врученное (направленное) этой стороне за три месяца до обращения в регистрирующий орган, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором.

Договором аренды земельного участка от 23.12.2013 № 30 иной срок для предупреждения об отказе от договора не установлен.

К заявлению о государственной регистрации прекращения договора аренды ФИО1 приложено заявление от 30.11.2020, которым тот уведомляет СХПК «Герой» о том, что земельный участок не будет предоставляться в аренду на новый срок. Управление расценило это заявление как уведомление об отказе от договора аренды, то есть о прекращении арендных отношений, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Однако Управление не учло, что для прекращения договора аренды недвижимого имущества необходимо соблюсти трёхмесячный срок, установленный законом, и произвело государственную регистрацию прекращения договора аренды на второй день после получения заявления.

Между тем суд отмечает следующее.

Согласно положениям гражданского законодательства лицо, гражданское право которого нарушено (оспорено), вправе осуществить судебную защиту нарушенного (оспоренного) права способом, названным в статье 12 ГК РФ, либо иным способом, предусмотренным законом.

Одним из способов защиты гражданских прав является оспаривание в судебном порядке актов, решений, действий и бездействия государственного органа.

По правилу статьи 13 ГК РФ основанием для признания судом незаконным действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления является как его несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение им гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица. При отсутствии хотя бы одного из названных оснований, в судебной защите заявителю отказывается.

Закрепленный статьей 11 ГК РФ принцип судебной защиты прав предполагает, что суд, удовлетворяя требования заявителя, обеспечивает реальную защиту либо восстановление нарушенного (оспоренного) права.

Применительно к делам, подлежащим рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, этот принцип выражается в том, что арбитражный суд, признавая незаконным решение, действия (бездействие) государственного органа, указывает в итоговом судебном акте на обязанность соответствующего органа, его должностных лиц совершить определённые действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, при установленных обстоятельствах, с учётом приведённых норм права нельзя применить правовосстановительную меру по делу, поскольку на момент вынесения решения суда трёхмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, истёк. Приостановление течения этого срока в связи с обращением в суд законом не предусмотрено. Арендодатель воспользовался своим законным правом на отказ от договора, заключенного на неопределённый срок, и аренда в любом случае прекращена с 01.03.2021.

Следовательно, признание недействительным записи о государственной регистрации прекращения договора аренды само по себе не восстановит прав заявителя, на что должно быть направлено решение арбитражного суда в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как по истечение трёхмесячного срока со дня уведомления арендатора договор аренды прекращается в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Суд также отмечает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В рассматриваемом случае суд не может обязать внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка правом аренды, поскольку это требование заявителя само по себе свидетельствует о наличии спора о праве. Кроме того, в настоящее время земельный участок принадлежит муниципальному образованию, то есть затрагиваются права третьего лица.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении заявления.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии.



Судья О.И. Бойко