Постановление от 3 сентября 2025 г. по делу № А53-48522/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-48522/2024
город Ростов-на-Дону
04 сентября 2025 года
15АП-9378/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с

ограниченной ответственностью «Росагро» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 по делу № А53-48522/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Донская земля» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РосАгро» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

при участии третьего лица ФИО2 о взыскании, об обращении взыскания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Донская земля» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Росагро» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024 в размере 54 443 000 рублей, пени за период с 19.11.2024 по 16.12.2024 в размере 1 524 404 рублей, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Протокольным определением суда от 10.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: ФИО2.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Донская земля»

взыскана задолженность в размере 54 443 000 рублей, пени в размере 1 524 404 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 804 837 рублей.

Суд обратил взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «РосАгро» определив начальную продажную стоимость земельных участков в размере их залоговой стоимости, и определив способ реализации (продажи) заложенного имущества путем продажи с публичных торгов:

- земельный участок, кадастровый номер: кадастровый номер: 61:04:0600017:649, площадь: 1855606 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 3 км на юго-восток от ул. Центральная, 5. Залоговая стоимость земельного участка составляет 17 703 000 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:648, площадь: 1475643 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 7 км на восток от ул. Подгорная, 7. Залоговая стоимость земельного участка составляет 14 077 800 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:655, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, на территории бывшего колхоза "Заря". Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 475 280 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:373, площадь: 333100 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 3 177 810 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:385, площадь: 166129 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, в границах бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 584 900 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:405, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:322, площадь:

499745 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 4 768 200 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:376, площадь: 166091 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 586 340 рублей.

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:27, площадь: 175400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ФИО3); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 673 370 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:403, площадь:154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает на незаконность принятого судебного акта.

Предметных доводов апелляционная жалоба не содержит. Дополнений, ходатайств к судебному заседанию от ответчика не поступило.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.03.2024 между обществом с ограниченной ответственностью «Донская земля» (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «РосАгро» (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи N РА06-03/2024.

В соответствии с п. 1 Договора купли-продажи N РА06-03/2024, "Продавец" продал и передал, а "Покупатель" купил и принял Объекты недвижимости (далее

по тексту именуемые "Объекты"), а именно: - земельный участок, кадастровый номер: кадастровый номер: 61:04:0600017:649, площадь: 1855606 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 3 км на юго-восток от ул. Центральная, 5. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:649-61/189/2023-26 от 29.06.2023. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 19 670 000 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:648, площадь: 1475643 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 7 км на восток от ул. Подгорная, 7. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:648-61/189/2023-19 от 29.06.2023. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 15 642 000 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:655, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, на территории бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:655-61/189/2023-4 от 14.11.2023. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 639 200 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:373, площадь: 333100 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:373-61/189/2021-4 от 21.10.2021. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 3 530 900 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:385, площадь: 166129 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, в границах бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:385-

61/189/2021-5 от 20.10.2021. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 761 000 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:405, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:405-61/189/2021-5 от 05.10.2021. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 640 000 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:322, площадь: 499745 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2.Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:322-61/869/2021-4 от 04.10.2021. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 5 298 000 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:376, площадь: 166091 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:376-61/189/2021-7 от 26.11.2021. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 762 600 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:27, площадь: 175400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ФИО3); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:27-61/189/2022-4 от 09.02.2022. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 859 300 рублей (НДС не облагается),

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:403, площадь:154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для 2 сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:403-61/189/2022-5 от 10.02.2022. По соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 640 000 рублей (НДС не облагается).

В соответствии с п. 2 Договора купли-продажи N РА06-03/2024: Общая

стоимость продаваемых Объектов определена по договоренности сторон в размере 54 443 000 рублей (НДС не облагается).

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи N РА 06-03/2024, расчеты по настоящему договору производятся в следующем порядке: - 14 493 300 рублей - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2024 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, - 18 950 000 рублей - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2025 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, - 21 000 000 - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2026 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. Обязательства по оплате Объектов считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Свои обязательства по Договору купли-продажи N РА06-03/2024 истец исполнил своевременно и в полном объеме. Переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответчиком нарушены обязательства по своевременной оплате приобретенных земельных участков.

02.11.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности в размере 14 493 300 рублей, которая была оставлена без ответа.

В соответствии с п. 9 Договора купли-продажи N РА06-03/2024, Продавец вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору, в том числе досрочного исполнения обязательств по оплате Объектов в полном объеме, в случае наступления одного из следующих обстоятельств: однократного нарушения Покупателем сроков оплаты Объектов, установленных настоящим Договором, более чем на 5 (пять) рабочих дней. В случае предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору Покупатель обязан исполнить такое требование не позднее срока, установленного Продавцом в соответствующем требовании, а если срок в требовании не установлен, то в течение тридцати календарных дней после получения Продавцом указанного требования.

08.11.2024 истец направил в адрес ответчика требование о досрочном исполнении обязательств в размере 54 443 000 рублей в течение 3 (трех) дней с даты получения указанного требования, которое было оставлено без ответа.

По состоянию на 16 декабря 2024 года задолженность ответчика по Договору купли-продажи N РА06-03/2024 составила 54 443 000 рублей.

В соответствии с п. 10 Договора купли-продажи N РА06-03/2024, в случае нарушения Покупателем сроков оплаты, установленных настоящим Договором, Покупатель обязуется уплатить Продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки до полного исполнения обязательств.

Требование о досрочном исполнении обязательств было получено ответчиком 14.11.2024, срок для удовлетворения требования истек 18.11.2024.

В соответствии с пунктом 10 Договора купли-продажи N РА06-03/2024 истцом начислена неустойка по состоянию на 16.12.2024, размер которой за период с 19.11.2024 по 16.12.2024 за нарушение сроков оплаты составил 1 524 404 рубля.

Таким образом, по состоянию на 16.12.2024 сумма задолженности ответчика

перед истцом составляет 55 967 404 рублей, в том числе: 54 443 000 рублей - сумма основного долга и 1 524 404 рублей - неустойка за нарушение сроков оплаты.

Во исполнение обязательств по Договору купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, между обществом с ограниченной ответственностью "Донская земля" (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РосАгро" (залогодатель) был заключен Договор залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024.

В соответствии с п. 1.1 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024, Залогодатель передает в залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. настоящего Договора, с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними Договору купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024 (далее по тексту - Договор купли-продажи), в котором общество с ограниченной ответственностью «Донская земля» выступает в качестве продавца, а общество с ограниченной ответственностью «РосАгро» выступает в качестве Покупателя и в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «Донская земля» передает в собственность общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» земельные участки сельскохозяйственного назначения общей стоимостью 54 443 000 рублей (НДС не облагается), со сроком оплаты до 01.11.2026 (в соответствии с согласованным графиком платежей).

Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по Договору купли-продажи стоимости заложенного недвижимого имущества Залогодателя, по настоящему договору, преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

Предмет залога согласован сторонами в п. 1.2 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024:

В соответствии с п. 1.2.1 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: кадастровый номер: 61:04:0600017:649, площадь: 1855606 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 3 км на юго-восток от ул. Центральная, 5. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:649-61/189/2024-29 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 17 703 000 рублей.

В соответствии с п. 1.2.2 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:648, площадь: 1475643 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 7 км на восток от ул. Подгорная, 7. Земельный участок принадлежит

Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:648-61/189/2024-21 от 11.03.2024. 4. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 14 077 800 рублей.

В соответствии с п. 1.2.3 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:655, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, на территории бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:655-61/189/2024-7 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 475 280 рублей.

В соответствии с п. 1.2.4 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:373, площадь: 333100 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:373-61/189/2024-7 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 3 177 810 рублей.

В соответствии с п. 1.2.5 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:385, площадь: 166129 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, в границах бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:385-61/189/2024-9 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 584 900 рублей.

В соответствии с п. 1.2.6 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:405, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора

купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:405-61/189/2024-9 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей.

В соответствии с п. 1.2.7 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:322, площадь: 499745 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ТНВ "Нехрест и Компания"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на 5 недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:322-61/189/2024-7 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 4 768 200 рублей.

В соответствии с п. 1.2.8 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024, земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:376, площадь: 166091 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:376-61/189/2024-11 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 586 340 рублей.

В соответствии с п. 1.2.9 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:27, площадь: 175400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ФИО3); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 61:04:0600017:27-61/189/2024-8 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 673 370 рублей.

В соответствии с п. 1.2.10 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:403, площадь:154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ "Пятибратов и К"); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза "Заря". Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации

N 61:04:0600017:403-61/189/2024-9 от 11.03.2024. По соглашению сторон залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей.

Неисполнение обязательств по оплате земельных участков послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями о взыскании задолженности, неустойки по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество.

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи N РА 06-03/2024 от 06.03.2024, общая стоимость продаваемых объектов составила 54 443 000 рублей.

Пунктом 3 договора купли-продажи N РА 06-03/2024 от 06.03.2024 предусмотрено, что расчеты по настоящему договору производятся в следующем порядке: - 14 493 300 рублей - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2024 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, - 18 950 000 рублей - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2025 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, - 21 000 000 - Покупатель оплачивает в срок до 01 ноября 2026 года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. Обязательства по оплате Объектов считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК).

Однако ответчик обязательства по оплате приобретенных земельных участков не исполнил.

Таким образом, по договору купли-продажи N РА 06-03/2024 от 06.03.2024 образовалась задолженность на общую сумму 54 443 000 рублей.

Документов, подтверждающих оплату полученного ответчиком товара в полном объеме, в суд не представлено.

Ответчиком доказательств исполнения своих обязательств в материалы дела не представлено, обоснованных возражений относительно наличия и суммы задолженности не поступило, требование истца о взыскании основного долга в размере 54 443 000 рублей является обоснованным, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени по договору купли-продажи N РА 06-03/2024 от 06.03.2024 в сумме 1 524 404 рублей за период с 19.11.2024 по 16.12.2024 на основании пункта 10 договора купли-продажи N РА 06-03/2024 от 06.03.2024.

Требование удовлетворено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской и в отсутствии исключительных обстоятельств свидетельствующих о несоразмерности неустойки в размере 0,1% в день ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Судом произведен расчет неустойки, в результате которого установлено, что полученная сумма превышает размер требований, заявленных истцом.

Поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1 524 404 рублей.

Доказательств, которые могут являться основанием для освобождения от ответственности за просрочку исполнения обязательств, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика пени подлежит удовлетворению в полном объеме, в размере 1 524 404 рублей.

Рассматривая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи его с публичных торгов, суд исходит из следующего.

Между сторонами заключен договор залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024.

Согласно пункту 1.1 договора залога от 26.03.2024 Залогодатель (общество с ограниченной ответственностью «РосАгро») передает в залог Залогодержателю (обществу с ограниченной ответственностью "Донская земля") принадлежащее Залогодателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего Договора, с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними Договору купли-продажи N РА06-03/2024 от 06.03.2024 (далее по тексту - Договор купли-продажи), в котором общество с ограниченной ответственностью «Донская земля» выступает в качестве продавца, а общество с ограниченной ответственностью «РосАгро» выступает в качестве Покупателя и, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «Донская земля» передает в собственность общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» земельные участки сельскохозяйственного назначения общей стоимостью 54 443 000 рублей (НДС не облагается), со сроком оплаты до 01.11.2026 (в соответствии с согласованным графиком платежей).

Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по Договору купли-продажи стоимости заложенного недвижимого имущества Залогодателя, по настоящему договору, преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

Предмет залога согласован сторонами в пунктах 1.2, 1.2.1 - 1.2.10 Договора залога земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.03.2024: земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 61:04:0600017:649, 61:04:0600017:648, 61:04:0600017:655, 61:04:0600017:373, 61:04:0600017:385, 61:04:0600017:405, 61:04:0600017:322, 61:04:0600017:376, 61:04:0600017:27, 61:04:0600017:403.

По соглашению сторон установлена залоговая стоимость земельных участков (пункты 1.2.1 - 1.2.10 договора залога).

Указанный договор залога по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров, правовое регулирование которых осуществляется согласно параграфу 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить

удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Существенные условия договора залога, предусмотренные статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в представленном истцом договоре залога согласованы, в связи с чем, договор залога признается заключенным.

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В силу пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Материалами дела подтверждается, что обеспеченное залогом обязательство ответчиком не исполнено, в связи с чем, залогодержатель имеет право требовать обращения взыскания на предмет залога.

Пунктом 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог движимого имущества может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в реестре уведомлений о залоге такого имущества, который ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате. Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого.

С учетом заявленных истцом требований суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «РосАгро» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) определив начальную продажную стоимость земельных участков в размере их залоговой стоимости, и определив способ реализации (продажи) заложенного имущества путем продажи с публичных торгов:

- земельный участок, кадастровый номер: кадастровый номер: 61:04:0600017:649, площадь: 1855606 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Пятибратов и К»); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 3 км на юго-восток от ул. Центральная, 5. Залоговая стоимость земельного участка составляет 17 703 000 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:648, площадь: 1475643 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Нехрест и Компания»); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, х. Нижнесеребряковский, находится примерно в 7 км на восток от ул. Подгорная, 7. Залоговая стоимость земельного участка составляет 14 077 800 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:655, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Пятибратов и К»); адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Белокалитвинский район, Краснодонецкое сельское поселение, на территории бывшего колхоза «Заря». Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 475 280 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:373, площадь: 333100 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ТНВ «Нехрест и Компания»); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря», участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 3 177 810 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:385, площадь: 166129 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, в границах бывшего колхоза "Заря", участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 584 900 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:405, площадь: 154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Пятибратов и К»); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря». Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:322, площадь: 499745 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ТНВ «Нехрест и Компания»); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря», участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 4 768 200 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:376, площадь: 166091 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Пятибратов и К»); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря», участок N 1, N 2. Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 586 340 рублей.

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:27, площадь: 175400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, (ФИО3); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря». Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 673 370 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:403, площадь:154637 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (ТНВ «Пятибратов и К»); адрес: Ростовская область, Белокалитвинский район, земли бывшего колхоза «Заря». Залоговая стоимость земельного участка составляет 1 476 000 рублей.

Как следует из пояснений третьего лица, на момент заключения договора купли-продажи N РА06-03/24 от 06.03.2024, в соответствии с которым истцом взыскивается задолженность, размер доли ФИО2 в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» составлял 78%. В силу пункта 8.3.15 Устава общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» решение вопросов об одобрении крупных сделок отнесено к исключительной компетенции общего собрания участников. Учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи N РА06-03/24 от 06.03.2024 третье лицо являлся участником общества с долей 78%, а стоимость спорной сделки превышает установленный законом и Уставом порог, ее совершение требовало обязательного одобрения общим собранием. Однако такое одобрение получено не было, что подтверждается отсутствием соответствующего протокола или решения. Таким образом, сделка подпадает под понятие крупной сделки в соответствии с требованиями Закона об ООО и Устава общества с ограниченной ответственностью «РосАгро».

Пунктом 1 статьи 46 Закона об ООО предусмотрено, что крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, выходящих за пределы обычной хозяйственной деятельности, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 45 Закона об ООО, решение об одобрении крупной сделки и сделки с заинтересованностью принимается общим собранием участников

общества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018 г. N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения количественного (стоимостного) и качественного признаков (предметом сделки является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности).

Любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце.

Общая стоимость оспариваемой сделки, с учетом рыночной стоимости объектов, составляет 54 443 000 рублей.

Балансовая стоимость активов общества, согласно бухгалтерскому балансу общества, размещенному на Государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурса БФО) на 31.12.2022, составляет 276 156 000 рублей, таким образом, цена спорного имущества составляет менее 25% балансовой стоимости активов общества.

При этом указанная сделка в установленном законом порядке была одобрена, что подтверждается представленным истцом протоколом внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» от 26.03.2024.

Как следует из протокола от 26.03.2024, на собрании присутствовали два участника общества с ограниченной ответственностью «РосАгро»: ФИО2, владеющий 78% доли в уставном капитале общества и ФИО4, владеющий 22% доли в уставном капитале общества. Кворум 100% имелся.

На повестке дня обсуждались вопросы: 1. Одобрение сделки по залогу доли в праве на земельный участок, 2. Одобрение сделки по залогу земельных участков

3. О подтверждении полномочий генерального директора ООО «РосАгро» ФИО5 на подписание от имени ООО «РосАгро» договоров залога нижепоименованного недвижимого имущества: 3/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: 61:04:0600017:194 (единое землепользование), земельные участки с кадастровыми номерами 61:04:0600017:649, 61:04:0600017:648, 61:04:0600017:655, 61:04:0600017:373, 61:04:0600017:385, 61:04:0600017:405, 61:04:0600017:322, 61:04:0600017:376, 61:04:0600017:27, 61:04:0600017:403.

В результате голосования общего собрания участников общества по первому вопросу принято решение: одобрить заключение договора залога, по которому общество с ограниченной ответственностью «РосАгро» (залогодатель) передает в залог обществу с ограниченной ответственностью "Донская земля" (залогодержателю) принадлежащее залогодателю недвижимое имущество, с целью

обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по заключенному между ними договору купли-продажи N РА06-03-1/2024 от 06.03.2024, в котором ООО «Донская земля» выступает в качестве продавца, а ООО «РосАгро» выступает в качестве покупателя и в соответствии с которым ООО «Донская земля» передает в собственность ООО «РосАгро» 3/7 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 61:04:0600017:194 стоимостью 5 207 000 рублей, со сроком оплаты до 01.11.2024.

В результате голосования общего собрания участников общества по второму вопросу принято решение об одобрении заключения договора залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:04:0600017:649, 61:04:0600017:648, 61:04:0600017:655, 61:04:0600017:373, 61:04:0600017:385, 61:04:0600017:405, 61:04:0600017:322, 61:04:0600017:376, 61:04:0600017:27, 61:04:0600017:403.

Учитывая изложенное, решение от 26.03.2024 и протокол от 26.03.2024, являются законными и приняты в соответствии с положениями Устава ООО «РосАгро» и ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что решения об одобрении договора купли-продажи РА06-03-1/2024 от 06.03.2024, договора залога от 26.03.2024 приняты правомерно.

Апелляционная жалоба носит формальный характер.

В отсутствии мотивированных доводов по существу, оснований для иной мотивировки принятого решения суд не усматривает.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 по делу № А53-48522/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РосАгро» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.Л. Сорока

Судьи Р.Р. Илюшин

М.П. Крахмальная