Решение от 16 января 2020 г. по делу № А46-14626/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14626/2019
16 января 2020 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2020 года. Полный текст решения изготовлен 16 января 2020 года.


Арбитражный суд Омской области в составе: судьи Воронова Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550301200507) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (64043, <...>, каб. 614)


в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 лично, по паспорту; после перерыва также участвует представитель ФИО3 по доверенности от 01.10.2019;

от ответчика – не явились, извещены; после перерыва участвует представитель ФИО4 по доверенности от 11.06.2019;

третье лицо – явку представителя не обеспечило, извещено

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик), в котором просит утвердить предложенную им редакцию договора купли-продажи нежилых помещений 101/1П, 101/2П, 101/3П, 101/4П по адресу: <...>, который стороны обязаны заключить в срок, не превышающий месяца со дня вступления решения в законную силу.

Определением Арбитражного суда Омской области от 21.08.2019 исковое заявление принято к производству, определением от 17.09.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 08.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий», на основании оценки которого департаментом определена рыночная стоимость недвижимости (далее – ООО «Центр интеллектуальных технологий», третье лицо).

Определением от 21.10.2019 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений: с кадастровым номером 55:36:090204:5093 помещение 101/1П площадью 10,7 кв.м, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области; с кадастровым номером 55:36:090204:5094 помещение 101/2П, площадью 22,9 кв. находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области; с кадастровым номером 55:36:090204:5095 помещение 101/3П, площадью 24,2 кв.м, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области; с кадастровым номером 55:36:090204:5096 помещение 101/4П, площадью 13,4 кв.м, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области, по состоянию на 10.09.2018 с учетом НДС и без учета НДС. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» ФИО5. Стоимость экспертизы определена в размере 10 000 рублей 00 копеек. Производство по делу приостановлено на основании пункта 1 статьи 144 и пункта 4 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса РФ до получения судом результатов экспертизы.

В связи с поступлением заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

На основании пункта 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту о возложении обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи нежилого помещения 1П (номера на поэтажном плане 12,14,25,26,28, находящегося в цокольном этаже жилого дома №18, литера А, общей площадью 71,20 кв.м.) по ул. Лазо в г. Омске (дело №А46-2470/2019).

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.05.2019 по делу №А46-2470/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с тем, что 11.03.2019, то есть уже после предъявления иска и принятия его к производству судом, Департамент направил истцу для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, находящихся в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

08.05.2019 ИП ФИО2 направил в Департамент протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором выразил несогласие с предложенной ценой за приобретаемые Объекты (1 695 000 рублей); с размером неустойки, установленным пунктом 5.2 договора (0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа);

В ответ на указанный протокол разногласий, ответчиком в адрес истца направлен протокол согласования разногласий, предусматривающий принятие в качестве согласованной редакции продавца.

Наличие указанных разногласий, возникших в процессе заключения договора купли-продажи поименованных выше объектов недвижимости, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Наличие данного права у истца, а также совокупности условий, необходимых для реализации истцом такого права, ответчиком не оспаривается.

Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона №159-ФЗ).

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 17.05.2019 по делу № А46-2470/2019 установлено, что ИП ФИО2, реализуя права, предусмотренные Федеральным законом №159-ФЗ, обратился с заявлением к Заместителю Мэра города Омска, директору департамента имущественных отношений Администрации города Омска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с обоснованием условий отнесения его к категории субъектов малого предпринимательства 10.09.2018.

При этом, отчеты об оценке № 35-2018-7/1 и № 35-2018-7/2, представленные департаментом имущественных отношений, составлены на иную дату.

Для целей установления рыночной стоимости спорных Объектов судом была назначена экспертиза.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «Гарант-Эксперт» № 09-С/2019 рыночная стоимость спорных Объектов составляет сумму в размере 706 233 рубля 00 копеек, которая складывается из стоимости нежилых помещений:

- с кадастровым номером 55:36:090204:5093 помещение 101/1П, площадью 10,7 кв.м.- 105 932 рубля,

- с кадастровым номером 55:36:090204:5094 помещение 101/2П, площадью 22,9 кв.м.- 227 119 рублей,

- с кадастровым номером 55:36:090204:5095 помещение 101/3П, площадью 24,2 кв.м.- 239 831 рубль,

- с кадастровым номером 55:36:090204:5096 помещение 101/4П, площадью 13,4 кв.м.- 133 351 рубль.

Ответчиком надлежащим доказательства иной рыночной стоимости Объектов не представлены.

При таких обстоятельствах суд полагает размер рыночной стоимости Объектов – 706 233 рубля 00 копеек без учета НДС – доказанным истцом.

Таким образом, требования истца в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлены требования об исключении из проекта договора пунктов 4.4, 5.1, 5.3.

Согласно предлагаемой Департаментом редакции пункта 4.4 проекта договора «покупатель гарантирует, что оплата за пользование «Объектами» по договорам аренды от 13.07.2015 №43236/6, от 13.07.2015 №43237/6, от 13.07.2015 №43235/6, от 13.07.2015 №43234/6, до даты государственной регистрации настоящего договора, будет осуществлена в полном объеме».

В пункте 5.1 проекта договора Департамент предлагает следующее условие:

«Покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи «Объектов» в случаях:

- необоснованного отказа от принятия «Объектов» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);

- расторжения договора по вине покупателя».

Пункт 5.3 проекта договора содержит следующее условие: «если покупатель просрочит более, чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Поскольку возникшие у сторон разногласия при заключении договора купли-продажи подлежат регулированию судом, то в таком случае договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент принятия решения суда об урегулировании указанных разногласий.

В спорных условиях пунктов 5.1, 5.3 проекта договора Департаментом предлагается установление штрафных санкций, применяемых в отношении истца (покупателя по сделке) в случае необоснованного отказа от принятия объектов, расторжения договора по вине покупателя, а также за просрочку оплаты платежа по договору.

При этом Департаментом не аргументировано правовое основание обязательности включения в условия договора купли-продажи недвижимого имущества штрафных санкций в отношении покупателя за совершение или несовершение последним определенных действий.

Между тем глава 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, в том числе объектов недвижимого имущества, не предусматривает условий о штрафных санкциях в качестве существенных условий договора купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 484, пунктов 3, 4 статьи 486 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Таким образом, в случае несовершения покупателем действий по принятию и оплате товара продавец в соответствии с нормами гражданского законодательства вправе по своему усмотрению совершить встречные действия, направленные на привлечение покупателя к гражданско-правовой ответственности.

В то же время при наличии возражений стороны сделки по включению спорных условий, содержащихся в пунктах 5.1, 5.3 проекта договора и при отсутствии императивных норм, указывающих об обязательности условий о применении штрафных санкций к покупателю сделки купли-продажи в предусмотренных продавцом случаях, у арбитражного суда нет правовых оснований признавать обоснованными эти условия договора в редакции Департамента.

Далее в пункте 4.4 проекта договора речь идет по сути о гарантии покупателя (истца) об оплате в полном объеме до даты государственной регистрации договора купли-продажи арендных платежей за пользование приобретаемыми по этому договору объектами (помещениями) по договорам аренды от 13.07.2015 №43236/6, от 13.07.2015 №43237/6, от 13.07.2015 №43235/6, от 13.07.2015 №43234/6.

Обстоятельства, связанные с тем, имеет ли истец преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, были предметом рассмотрения в деле №А46-2470/2019, не были оспорены ответчиком и, более того, Департамент, признав за истцом наличие такого права, направил последнему проект договора купли-продажи.

В пункте 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ указано одно из условий, предоставляющих арендатору возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а именно: отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

При этом из смысла названной нормы не следует, что договор купли-продажи арендуемого имущества должен содержать условие об отсутствии какой-либо задолженности по арендной плате или неустойки за просрочку такой оплаты либо оговорку, обязывающую покупателя гарантировать о совершении им полной оплаты арендных платежей на каких-либо условиях, в том числе до даты государственной регистрации договора, как предусмотрено в спорном условии пункта 4.4.

К тому же, как следует из разъяснений пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Между тем из смысла пункта 4.4 с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ можно предполагать, что допускается возможность оплаты покупателем платежей до государственной регистрации договора, поскольку покупатель гарантирует продавцу такую оплату в полном объеме до осуществления государственной регистрации договора.

Кроме того, обязательства сторон, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества (глава 34 Гражданского кодекса РФ), и с исполнением которых по сути в пункте 4.4 проекта договора на покупателя возлагается обязанность гарантировать отсутствие задолженности по арендным платежам, не связаны с предметом подлежащего заключению сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

Вопрос, связанный с исполнением арендатором (покупателем) недвижимого муниципального имущества своих обязательств по договорам аренды этого имущества, не подлежит урегулированию судом при разрешении разногласий, возникших у сторон при заключении иного гражданско-правового договора - договора купли-продажи.

Исходя из изложенного выше содержащееся в пункте 4.4 условие подлежит также исключению из проекта договора купли-продажи.

Кроме того, истец просит пункт 5.2 договора изложить в редакции, предусматривающей выплату неустойки за несвоевременное внесение платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на период просрочки платежа, вместо предложенной Департаментом неустойки в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

В обоснование требований в этой части истец указывает, что столь значительный размер неустойки может создать для ИП ФИО2 негативные последствия в виде ухудшения его материального положения.

Между тем, в письме от 08.05.2019 ИП ФИО2 выражал несогласие с включением в договор условий, предусмотренных пунктами 5.1, 5.3, при этом размер неустойки – 0,1% - в письме не оспорен.

Также суд принимает во внимание, что размер неустойки - 0,1% в день – из расчета за год составляет 36,5% годовых, а не 15% в месяц и 170% годовых, как указано в исковом заявлении.

При этом размер неустойки, установленный договором – 0,1% за каждый день просрочки – признается судами соответствующим сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2019 N Ф05-7087/2019 по делу N А41-74340/2018, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2019 N Ф06-44466/2019 по делу N А57-14510/2018, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2019 N Ф10-479/2019 по делу N А48-1864/2018, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2019 N 08АП-14825/2018 по делу N А70-7352/2018).

С учетом изложенного суда не усматривает оснований для удовлетворения иска в части утверждения предложенной истцом редакции пункта 5.2 договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В этой связи следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области за проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «Гарант-Эксперт» на основании счета №09 от 18.11.2019 10 000 рублей 00 копеек, перечисленных ИП ФИО2 по чеку-ордеру ПАО «Сбербанк» от 15.10.2019.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также с учетом разъяснений, данных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", судебные расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы, понесенные ИП ФИО2, подлежат взысканию с Департамента в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации


Р Е Ш И Л:

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области за проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «Гарант-Эксперт» (ИНН/КПП 5504220692/550401001) на основании счета №09 от 18.11.2019 10 000 рублей 00 копеек, перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550301200507) по чеку-ордеру ПАО «Сбербанк» от 15.10.2019.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550301200507) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений 101/1П, 101/2П, 101/3П, 101/4П по адресу: <...>, исключив из текста направленного департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и подлежащего подписанию сторонами проекта договора пункты 4.4, 5.1 и 5.3, а также изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемые «Объекты» составляет сумму в размере 706 233 (семьсот шесть тысяч двести тридцать три) рубля 00 копеек, которая складывается из стоимости нежилых помещений:

- с кадастровым номером 55:36:090204:5093 помещение 101/1П, площадью 10,7 кв.м.- 105 932 руб.

- с кадастровым номером 55:36:090204:5094 помещение 101/2П, площадью 22,9 кв.м.- 227 119 руб.

- с кадастровым номером 55:36:090204:5095 помещение 101/3П, площадью 24,2 кв.м.- 239 831 руб.

- с кадастровым номером 55:36:090204:5096 помещение 101/4П, площадью 13,4 кв.м.- 133 351 руб.».

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 305550301200507) 6 000 рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины, 10 000 рублей 00 копеек судебных издержек по оплате экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья Т.А. Воронов