Решение от 6 февраля 2020 г. по делу № А24-8561/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-8561/2019
г. Петропавловск-Камчатский
06 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Д. Задорожной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение

(ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 14.07.2009)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 10.01.1997)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1550, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск – Камчатский, ул. Циолковского, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:9, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

ФИО2 - представитель по доверенности от 09.01.2020 (сроком до 31.12.2020), копия диплома 104124 3839479 (рег. номер 12041 от 08.07.2019) (до перерыва),

Заруба Э.Н. – представитель по доверенности от 09.01.2020 (сроком по 31.12.2020), копия диплома ВСА 1077350 (рег. номер 2983/1 от 05.07.2010) (после перерыва),

от ответчика:

ФИО3 – представитель по доверенности от 27.12.2019 (сроком на один год), копия диплома ЦВ 491434 (рег. номер 342 от 30.06.1993),

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1550, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск – Камчатский, ул. Циолковского, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:9, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек, а объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против заявления. Просил суд в удовлетворении заявления отказать.

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 АПК РФ до 06.02.2020 до 16 часов 00 минут.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требование Управления об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из имеющейся в материалах дела, между ФИО4 и Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 27.07.2006 заключен договор аренды земельного участка № 3458 с кадастровым номером 41:01:010119:009 для завершения строительства блок-вставки.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.05.2006 ФИО4 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – блок вставка, инв. № 7145 литер А, кадастровый номер 41:01:010000:00:040112:ОА:000.

Между ФИО4 и Управлением 310.06.2016 заключен договор аренды земельного участка № 45/16 с кадастровым номером 41:01:010119:009 для завершения строительства блок-вставки.

В силу пункта 2.1 договор заключен на три года и действует до 30.06.2019.

Между ФИО4 и ФИО5 07.08.2017 заключен договор переуступки на право аренды земельного участка № 1, в соответствии с которым арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 30.06.2016 № 45/16. Указанный договор зарегистрирован 18.09.2017.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 05.09.2019 и от 07.10.2019 следует, что за предпринимателем ФИО5 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1550, номер государственной регистрации 41:010000000:1550-41/001/2017-5, дата государственной регистрации 04.09.2017. (л.д. 31-35).

Письмом от 02.04.2019 № 01-08-01/1786/19 Управление предупредило предпринимателя об окончании срока действия договора аренды от 30.06.2016 № 45/16, а также о необходимости завершения строительства до 29.06.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка истек, а спорный объект не введен в эксплуатацию, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 2 статьи 125 ГК РФ определено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.10.2015 № 839-р утвержден Устав Управления.

Согласно пункту 2.2 данного Устава функции и полномочия Управления определяются правовыми актами администрации городского округа.

Согласно пунктов 1.1–1.2 постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление создано в целях организации осуществления администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий по решению вопросов местного значения, указанных в приложении № 1 и осуществляет функции и полномочия, указанные в приложении № 2 к постановлению.

Одной из основных задач Управления является владение и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского круга, в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа.

Таким образом, Управление в соответствии со статьей 125 ГК РФ выступает от имени Петропавловск-Камчатского городского округа, в связи с чем, с учетом возложенных на него функций, обладает полномочиями на обращение в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 30.06.2016 № 45/16, заключенного после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 30.06.2016 № 45/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 и пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом из договора от 07.08.2017 №1 следует, что предпринимателю ФИО5 переданы прав и обязанности по договору аренды от 30.06.2016 № 45/16.

Согласно выпискам из ЕГРН от 05.09.2019 и от 07.10.2019 за предпринимателем ФИО5 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1550, номер государственной регистрации 41:010000000:1550-41/001/2017-5, дата государственной регистрации 04.09.2017. (л.д. 31-35). При этом не указана степень готовности объекта незавершенного строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

На основании пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на направление 10.06.2019 заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом Управлением 19.06.2019 направлено письмо № 01-08-01/4150/19 в адрес предпринимателя об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из пояснений представителя предпринимателя следует, что предпринимались попытки по устранению причин поименованных в отказе от 19.06.2019: подготовлен технический план здания с указанием в нем года завершения строительства-2019.

Кроме того, представителем предпринимателя в ходе рассмотрения настоящего спора в обоснование своей позиции представлены: справка ООО «Топографическое бюро» от 10.07.2019 о том, что исполнительная съемка водопровода на объекте выполнена в июле 2019 и нанесена на дежурный план города; переписка предпринимателя с филиалом «камчатские ТЭЦ» ОАО «Камчатскэнерго (письма от 08.04.2019, от 10.04.2019 № 07/1187); технические условия на подключение ливневой канализации объекта от 06.05.2019 № 1490/19; отметки о согласовании устройства ливневой канализации с юридическими лицами; заявление о выдаче ордера на проведение земляных работ от 10.09.2019 и ордер № 481 на проведение земляных работ от 10.09.2019, акт состоянию территории от 17.09.2019; справка МКУ «Служба автомобильных дорог Петропавловск-Камчатского городского округа» от 29.10.2019 № 3774/19; акт готовности сетей отопления и горячего водоснабжения к эксплуатации в отопительном периоде от 02.08.2019; переписка предпринимателя с ПАО «Камчатскэнерго» (письмо от 06.11.2019 о направлении оферты договора теплоснабжения и горячего водоснабжения, письмо от 09.10.2019 № 07/3886 о направлении акта раздела границ и акт разграничения балансовой принадлежности от 08.102.019); справка ПАО «Камчатскэнерго» от 27.09.2019 о выполненном технических условий на подключение объекта. Указанные документы, по мнению представителя ответчика, свидетельствуют о том, что предпринимались действия направленные на ввод объекта в эксплуатацию.

Доводы ответчика подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и по существу истцом не оспариваются.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика следует, что спорный объект построен на 100 %, данное обстоятельство представителем Управления не оспаривалось.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с процедурой согласования документов по вводу спорного объекта в эксплуатацию, а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0000000:1550, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск – Камчатский, ул. Циолковского, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:9, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.В. Карпачев