Решение от 4 февраля 2022 г. по делу № А83-21365/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-21365/2019
04 февраля 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 04 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахматовой Д.З., рассмотрел материалы дела по исковому заявлению Администрации <...>, г. Керчь, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СБ» (ул. Энгельса, д. 6, г. Керчь, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Керчи Республики Крым (<...>), Индивидуального предпринимателя ФИО1 ( пгт. Ленино, ул. Фрунзе, 5), Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная оптовая база "Аспект" (298300 <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2014, ИНН: <***>, КПП: 911101001).

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, о признании недействительным отчета

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СБ», в котором просит суд признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1 668 660,00 руб., указанную в отчете ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019 об оценке земельного участка, общей площадью - 3836,0 кв.м., кадастровый номер 90:19:010110:29842, предназначенного для продажи, расположенного по адресу: <...> уч. 64; признать Отчет ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019 недействительным.

Исковые требования Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым мотивирует тем, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в размере 1 668 660,00 руб. является существенно заниженной и недостоверной, так как оценщиком ООО «СБ» были подобраны и использованы для оценки объекты-аналоги, которые не могут быть использованы в качестве сопоставимых по тем основаниям, что объект оценки находится в центральной части города Керчи, при этом в качестве объектов-аналогов оценщиком были отобраны 3 земельных участка, 2 из которых расположены на южной окраине города Керчи, район Аршинцево, третий аналог расположен в западной части города.

Общество с ограниченной ответственностью «СБ» возражало против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве, указывал, что доводы истца являются предположительными, не основанными на фактических обстоятельствах и нормах закона.

Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная оптовая база "Аспект" также возражало против удовлетворения искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве, указывало, что достоверность отчета подтверждается положительным экспертным заключением, промежуточные акты приема-передачи выполненных работ были подписаны, а соответственно работы истцом были приняты.

Стороны явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении сторон о дне, месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Между Администрацией г. Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «СБ» 27.05.2019 заключен муниципальный контракт №0175300007619000027 на оказание услуг но проведению независимой оценки объектов муниципального имущества, расположенных на территории муниципальною образования городской округ Керчь Республики Крым (далее - Контракт).

По результатам проведения оценки Ответчиком ООО «СБ» по промежуточному акту сдачи-приема оказанных услуг от 24.10.2019 представлен отчет №52/19 от 23.09.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в виде земельного участка, общей площадью 3836 м2, кадастровый номер 90:19:010110:29842, расположенный по адрес: <...> уч.64 (далее - Отчет ООО «СБ» №52/19 23.09.2019), положительное экспертное заключение саморегулируемой организап оценщиков №15260 от 27.09.2019 (далее - Заключение №15260 от 27.09.2019 содержащие вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщию Отчете ООО «СБ» № 52/19 от 23.09.2019.

Согласно Отчета ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, общей площадью - 3 836,0 кв.м., кадастровый номер 90:19:010110:29842, расположенного по адресу: <...> уч. 64, определенная сравнительным подходом, составляет: 1 668 660,00 руб.

27.11.2019 Администрацией города Керчи Республики Крым получено письмо из ФСБ РФ Управление по Республике Крым и г. Севастополю служба в г. Керчь с Отчетом №398/19 от 25.10.2019 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 90:19:010110:29842, расположенного по адресу: Республика Крым. <...> уч. 64», проведенной независимым оценщиком имущества ИП ФИО1 (далее - Отчет ИП ФИО1 №398/19 от 25.10.2019).

Согласно Отчета ИП ФИО1 №398/19 от 25.10.2019, рыночная стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 3836,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> уч. 64, составила 5 608 000,00 руб. (без учета НДС).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч.64, кадастровый номер 90:19:010110:29842, общая площадь: 3 836 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, составляет 3 988 902,96 руб.

Полагая, что определенная оценщиком рыночная стоимость недвижимого имущества является заниженной, Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются исковые требования, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, суд находит требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или муниципального имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями ст. 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является продавцом муниципального имущества и обязан получить цену продаваемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Ввиду того, что истец не согласен с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости, последним заявлено ходатайство о проведении экспертизы, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- установить рыночную стоимость земельного участка площадью 3 836,00 кв.м. с кадастровым номером 90:19:010110:29842, расположенного по адресу: <...> уч. 64 на дату оценки 18.09.2019;

- установить допущено ли оценщиком ООО «СБ» в Отчете №52/19 от 23.09.2019 по объекту оценки - земельный участок, кадастровый номер 90:19:010110:29842, общей площадью - 3 836,00 кв.м., по адресу: <...> уч. 64, нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять па определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Как явствует из представленного в суд заключения экспертизы № 05-СО/2021, содержание Отчета №52/19 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости» от 23.09.2019, выполненный оценщиком - ООО «СБ», не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», а также федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО, а именно:

- не корректно проведена поправка на передаваемые права - Аналог №1 - земельный участок находится в аренде;

- корректировка на площадь земельного участка по аналогу №2 был отнесен к диапазону более 10000 кв.м, и была применена корректировка на уровне - 14%, что повлияло на расчеты и итоговый результат рыночной стоимости;

- корректировка на функциональное назначение для Аналога №1 не корректна - была применена корректировка -26%, как для объектов под придорожный сервис, что исказило расчеты и повлияло на итоговый результат;

- при корректировании на топографические и геологические условия - отсутствии обоснование в применении половинного значения корректировки, что по мнению Эксперта повлияло на расчеты;

- корректировка на близость к объектам повышающим/понижающим стоимости не корректна применяется поправка из Справочника оценщика для земель ИЖС, я фактически приближенность транспортной магистрали влияет положительно объекты складского назначения, это повлияло на корректность расчетов.

Кроме того, Отчет ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019 не имеет регистрации выполненных оценщиком отчетов в реестре СРО.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным.

В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку ответы на поставленные вопросы, экспертом мотивированы, содержат нормативное обоснование и ссылки на исследованную доказательственную базу, суд, руководствуясь пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" признает результаты проведенной экспертизы относимыми и допустимыми доказательствами. Процессуальных нарушений при проведении экспертизы не допущено, квалификация эксперта подтверждена документально и не вызывает сомнения.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

На основании вышеизложенного, суд принимает данное экспертное заключение в качестве доказательства по делу.

В соответствии со статьей 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценки, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В то же время, требование о признании недействительным отчета ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в виде земельного участка (т.1 л.д.24-73) противоречит нормам ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Истцом в этой части в нарушение положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избран неверный способ защиты своего нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

С учетом имеющегося заключения экспертизы № 05-СО/2021, проведенной ООО «Фирма «Амата», которая содержит вывод о недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО «СБ» от 23.09.2019, исковые требования в части признания недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 668 660,00 руб. признаются судом обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что требования истца удовлетворены в части, расходы по проведению экспертизы и расходы по госпошлине суд возлагает на ответчика с учетом характера проведенной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации города Керчи Республики Крым удовлетворить частично.

Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1 668 660,00 руб., указанную в отчете ООО «СБ» №52/19 от 23.09.2019 об оценке земельного участка, общей площадью - 3836.0 кв.м., кадастровый номер 90:19:010110:29842, предназначенного для продажи, расположенного по адресу: <...> уч. 64.

В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СБ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СБ» в пользу Администрации города Керчи Республики Крым расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 30 000,00 руб.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.


Судья М.П. Авдеев