Решение от 15 ноября 2019 г. по делу № А45-24951/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-24951/2019
г. Новосибирск
15 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2019 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевчуком С.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дион» (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКДЦ» (630102, <...>, этаж 2,ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 138 127 рублей,

при участии представителей:

истца – ФИО1 – доверенность от 10.06.2019, паспорт,

ответчика – ФИО2 – решение №5 от 07.12.2016, приказ №31 от 08.12.2016, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дион» (далее – ООО «Дион», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКДЦ» (далее – ООО «ЛКДЦ», ответчик) о взыскании 138 127 рублей задолженности по арендной плате за период с 23.04.2019 по 21.05.2019 по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2018, а также 12 010 рублей 88 копеек задолженности по оплате эксплуатационных платежей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и просил взыскать с ответчика только 138 127 рублей задолженности по арендной плате за период с 23.04.2019 по 21.05.2019 по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2018.

ООО «ЛКДЦ» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца как необоснованные, ссылаясь на то, что у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей за спорный период, поскольку по окончанию срока действия спорного договора ответчик прекратил использование арендованного имущества, по состоянию на 23.04.2019 арендованное имущество было фактически освобождено ответчиком от своего имущества. Кроме того, ООО «ЛКДЦ» указывает, что истец 23.04.2019 отказался принимать помещение по акту приема-передачи у ответчика, ссылаясь на наличие в нем недостатков, и предъявил требования об устранении дефектов в арендованном имуществе. Данные действия истца ООО «ЛКДЦ» расценивает не иначе как уклонение от подписания акта приема-передачи арендованного имущества.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Дион» (арендодатель) и ООО «ЛКДЦ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №б/н от 22.09.2014, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения общей площадью 259,8 кв.м., расположенные на 1-м и мансардном этажах административного здания по адресу: <...>, а арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за объект аренды.

Объект аренды передан ответчику истцом по акту приема-передачи нежилого помещения от 22.09.2014.

Срок указанного договора истек 22.08.2015, в связи с чем 23.08.2015 стороны заключили новый договор аренды нежилого помещения в отношении объекта аренды на срок до 22.07.2016, затем перезаключили договор 23.07.2016 на срок до 22.06.2017; далее перезаключили 23.06.2017 на срок до 22.05.2018; перезаключили 05.04.2018 договор на срок до 22.04.2019.

При этом объект аренды не возвращался арендодателю по акту приема-передачи при перезаключении указанных договоров.

В связи с тем, что арендодатель принял решение о продаже помещения, арендатору 07.02.2019 было направлено уведомление об освобождении помещений не позднее 23.04.2019 в связи с окончанием срока договора аренды 22.04.2019. Повторно уведомление об освобождении помещений направлялось 21.03.2019, 28.03.2019, 10.04.2019.

Кроме того, истец указывает, что письмом от 28.03.2019, письмом от 03.04.2019 арендодатель просил освободить помещение от собственного имущества, в том числе от перегородки из ГКЛ в помещении №37, т.к. указанная перегородка устанавливалась арендатором с согласия арендодателя временно на период аренды, в противном случае требует внесения изменений в технические документы по помещениям и регистрации перепланировки в установленном законом порядке. ООО «Дион» сослалось, что за весь период аренды арендатор не предпринимал никаких действий для регистрации помещения в перепланированном состоянии в соответствии с положениями пункта 2.3.10 договора аренды.

Как подтверждается материалами дела, 23.04.2019 в ходе осмотра помещений арендодателем и приемки их по акту приема-передачи истцом было выявлено, что перегородка из гипсокартона в помещении №37 не демонтирована и не вывезена, в связи с чем арендодатель принять помещения из аренды отказался и потребовал освободить помещение от вышеуказанной перегородки.

В связи с тем, что ООО «Дион» было необходимо исполнять условия предварительного договора по продаже помещений, истец 08.05.2019 уведомил арендатора о демонтаже перегородки своими силами и предложил подготовить помещение к передаче, а именно отремонтировать сантехнику, вывезти мусор, решить вопрос с недостающей мебелью.

21.05.2019 арендатор передал помещения ООО «Дион», что подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения к договору аренды от 05.04.2018.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также на то, что у ООО «ЛКДЦ» имеется обязанность по оплате арендной платы за период с 23.04.2019 по 21.05.2019 ввиду несвоевременного возврата спорных помещений из аренды истцу, ООО «Дион» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Доказательства, согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представляются лицами, участвующими в деле.

Судопроизводство в арбитражном суде в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется на основе состязательности, в результате чего лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.

В развитие указанного принципа в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.

В судебном акте суд в соответствии с пунктом 7 статьи 71 и пунктом 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен отразить результаты оценки представленных в дело доказательств по правилам, закрепленным в данной статье по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев возражения ответчика, суд соглашается с доводами ООО «ЛКДЦ» при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем, данная норма не регулирует случаи, когда арендодатель уклоняется от принятия предложенного арендатором исполнения по возврату объекта аренды по окончании срока аренды, ссылаясь на несоответствие возвращаемого объекта аренды обусловленному договором состоянию.

Норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет арендодателя правом потребовать внесения арендатором арендной платы за просрочку в возврате объекта аренды, а не за возврат объекта аренды в состоянии, не обусловленном договором, и не за просрочку приведения объекта аренды в состояние, обусловленное договором.

То есть под неисполнением обязательства возвратить объект аренды, влекущим обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки, норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает ситуацию, в которой арендатор уклонился от возврата объекта аренды во владение арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, в связи с расторжением договора по инициативе истца ООО «Дион» уведомило ответчика о том, что 23.04.2019 состоится приемка-возврат нежилых объектов.

Сотрудниками истца, явившимися 23.04.2019 для приемки помещений, осуществлен осмотр арендованного имущества, в результате которого обнаружено, что в помещении арендатором не демонтирована установленная ООО «ЛКДЦ» перегородка из ГКЛ с дверным проемом и дверной проем, имеется течь в унитазе, что зафиксировано актом обследования от 23.04.2019.

Из Акта от 23.04.2019 также следует, что помещения арендатором были освобождены, но имеются вышеизложенные не устраненные арендатором дефекты.

ООО «ЛКДЦ» вывезло все свое имущество для осуществления медицинской деятельности (квитанция за услуги от 20.04.2019) и освободило арендованное помещение 21.04.2019.

Факт того, что по состоянию на 23.04.2019 помещения ООО «ЛКДЦ» были освобождены, ответчиком было вывезено все имущество, за исключением не демонтированных перегородки из ГКЛ и двери, имеющейся течи в унитазе, истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Между тем Акт приема-передачи после осмотра помещений 23.04.2019 года истцом подписан не был по причине необходимости устранения ответчиком указанных замечаний.

Акт приема-передачи спорных помещений был подписан истцом только 21.05.2019.

Истец ссылается на то, что ООО «ЛКДЦ» была совершена самовольная незаконная перепланировка помещения в виде установки перегородки ГКЛ в помещении №37 и за весь период аренды арендатор не предпринимал никаких действий для регистрации помещения в перепланированном виде.

Пунктом 2.3.10 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не проводить реконструкции помещения, переоборудования внутренних инженерных сетей и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого помещения производить только с письменного согласия арендодателя.

Учитывая положения данного пункта, ООО «ЛКДЦ» в адрес истца направлялось письмо с приложением плана первого и мансардного этажей (исх. №66 от 23.09.2014) о необходимости согласования перепланировки в арендуемом нежилом помещении в виде установки двух дверных проёмов и перегородки из ГКЛ с дверным проемом.

Между тем от истца было получено письменное согласование данной перепланировки в виде согласительной надписи на самом письме, что не отрицалось ООО «Дион» в ходе судебного разбирательства.

Ответчик выражал свою готовность согласовать в установленном законом порядке произведённую перепланировку самостоятельно и за счет собственных средств, что следует из письма исх.№ 32 от 02.04.2019.

Более того, в материалах дела имеется письмо ООО «ИНФОРМА», которое выразило согласие на заключение договора о предоставлении услуг по согласованию перепланировки, обозначив срок исполнения своих обязательств в 14-дневный срок, что позволяло узаконить произведенную перепланировку и внести необходимые изменения в технические документы до окончания срока действия договора аренды.

Согласия истца на предложение ответчика об узаконивании произведённой перепланировки в период действия договора аренды получено не было, истец продолжал настаивать на демонтаже перегородок и дверных проемов. Свое согласие ООО «Дион» выразило только после того, как закончился срок договора аренды нежилого помещения (письмо вх. №26 от 29.04.2019). Указанным письмом ООО «Дион» признало, что произведенная перепланировка является неотделимым улучшением помещения и затребовало от ООО «ЛКДЦ» предоставить все документы и разрешения на перепланировку.

Оценив фактические обстоятельства дела и поведение сторон, суд приходит к выводу, что отсутствие подписанного 23.04.2019 акта приема-передачи не свидетельствует о том, что арендатор не предпринимал мер для возврата имущества арендодателю.

ООО «ЛКДЦ» предоставило истцу имущество к осмотру и освободило его, а ООО «Дион» предъявило ответчику требования об устранении дефектов в арендованном имуществе и сделало данное устранение условием завершения процедуры приема-передачи со своей стороны, что следует из письменных обращений истца к ответчику.

Между тем арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды. Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды.

То обстоятельство, что имущество, подлежащее возврату, не соответствовало состоянию, в котором было передано в аренду, а потому не принято арендодателем, не может являться основанием для начисления арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор не пользовался освобожденным помещением после 23.04.2019, что не оспаривалось истцом в ходе разбирательства, поэтому встречное предоставление со стороны арендодателя, необходимое для начисления арендной платы, отсутствует.

Возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

При ином толковании арендодатель получает законную возможность взимать арендную плату как с прежнего арендатора до момента устранения дефектов, так и с нового арендатора, который может фактически пользоваться помещением.

В силу приведенных обоснований по совокупной оценке представленных доказательств в их взаимосвязи суд признает требования ООО «Дион» не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дион» из федерального бюджета 360 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья М.И. Храмышкина