Решение от 14 июля 2023 г. по делу № А40-102035/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-102035/20-61-754
г. Москва
14 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2023 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПОТРЕЙД" (121609 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ОСЕННЯЯ ДОМ 23 КОМНАТА 44А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.02.2016, ИНН: <***>, КПП: 773101001,)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001,)

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии:

от истца – не явился, извещен.

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.10.2022 года



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПОТРЕЙД» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений, по 5; помещение 2 - комната 1) общей площадью 72,1 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0004001:5104 в редакции ООО «ЭКСПОТРЕЙД».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2021 г., производство по делу № А40-102035/20-61-754 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы, принятого по результатам рассмотрения дела № А40-36543/21-180-261.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что полностью соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Тем не менее, в предоставлении государственной услуги о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:07:0004001:5104, заявителю было отказано.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель, ответчик) и ООО «ЭКСПОТРЕЙД» (правопреемник ООО «ПКЦИНКО») (Арендатор, истец) заключен договор аренды от 12.02.2007 № 08-00074/07 нежилого помещения площадью 72,10 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен с 01.01.2007 г. по 31.12.2011 г. или до начала работ по сносу (реконструкции) здания (п. 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Договор продлен на неопределенный срок.

16 сентября 2013 года Арбитражным судом города Москвы по делу №А40- 58293/12-38-145 «Б» принято Решение о признании ООО «ПКЦ-ИНКО» несостоятельным (банкротом), открытии в отношении него процедуры конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2014 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3

Протоколом заседания Комитета кредиторов ООО «ПКЦ-ИНКО» от 28.03.2016 года № 1/2016 одобрено заключение договора возмездной передачи имущества должника № 02/16 с ООО «Экспотрейд» по передаче права аренды нежилого помещения площадью 72,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащее ООО «ПКЦ-ИНКО» на основании договора аренды .№ 08-00074/07 от 12.02.2007 года.

13.04.2016 между ООО "ПКЦ-ИНКО" (сторона 1) и ООО «Экспотрейд» (сторона 2) был подписан договор возмездной передачи имущества должника, согласно условиям которого Сторона 1 передала Стороне 2 право аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> площадью 72,1 кв.м на основании договора аренды № 08-00074/07 от 12.02.2007 года.

Согласно п.2.1 договора, цена продажи объекта в соответствии с протоколом комитета кредиторов ООО «ПКЦ-ИНКО» № 1/2016 от 28.03.2016года и отчета об оценке рыночной стоимости права аренды нежилого помещения № 64-16/Н от 14.03.2016 года и составляет 90 000,00 руб.

Указанные договор и дополнительное соглашение прошли в установленном законом порядке государственную регистрацию.

ООО «ЭКСПОТРЕЙД» является субъектом малого предпринимательства в соответствии со ст.3, 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» от 24.07.2007 №209-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Как указывает истец, 13 марта 2020 года ООО «Экспотрейд» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы с приложением отчета об оценке №54-20/Н от 11.03.2020, проведенного ООО «Ребус», и проектом договора купли-продажи.

Однако, Департамент городского имущества отказался от заключения договора в связи с наличием задолженности у ООО «ЭКСПОТРЕЙД» по состоянию на 13.03.2020, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда от 14.01.2021г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Аджестер Груп» ФИО4, ФИО5. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: 1) Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже (помещение 1, комнаты 1, 1а, 2-5; помещение 2, комната 1), общей площадью 72,1 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004001:5104 по состоянию на 13.03.2020 года?

Согласно экспертному заключению № 245/2021 рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений, расположенных на 1-м 1(1, комнаты 1, 1а, 2-5, помещение 2, комната 1), общей площадью 72,1 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004001:5104, по состоянию на 13.03.2020 г. округленно составляет 3 340 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Судами при рассмотрении дел №А40-121634/2016-6-1049, №А40-98861/18-127-639 сделан вывод о том, что истец фактически владеет и пользуется имуществом с 13.04.2016, общество осуществляет все действия, направленные на легитимацию переданного права аренды, а Департамент городского имущества города Москвы осуществляет злоупотребление гражданским правом, фактически выразившееся в уклонении от исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 5.10.2016 по делу №А40-121634/2016-6-1049.

Таким образом, ООО «Экспотрейд» владеет на законных основаниях указанными помещениями с 13.04.2016.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 1159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договором сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пени) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и пояснений ответчика, по состоянию на 06.08.2020 у ООО «Экспотрейд» задолженность по договору аренды от 12.02.2007 № 08-00074/07 с 01.01.2018 составляла 877 338, 80 руб., в том числе по пени - 1054,41 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2021 г. по делу № А40-36543/21-180-261 исковые требования удовлетворены частично: взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПОТРЕЙД" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 753 513 руб. 95 коп. задолженности по договору аренды № 08-00074/07 от 12.02.2007, из них: 730 786 руб. 47 коп. – долг за период с 01.01.2018 по 30.09.2020, 22 727 руб. 48 коп. – пени за период с 06.03.2020 по 30.09.2020, в остальной части иска отказано.

Таким образом, нa дату обращения в Департамент за государственной услугой по выкупу спорного объекта недвижимости (13.03.2020) также имелась задолженность в размере 714 728,23 руб., в том числе по пени - 1 141,74 руб.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Наличие у ООО «Экспотрейд» непогашенной задолженности свидетельствует о несоответствии заявителя требованиям, установленным Федеральным законом 159-ФЗ, и исключает возможность заключения с истцом договора купли-продажи недвижимости по указанному адресу.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.В. Орлова