Решение от 12 марта 2025 г. по делу № А51-11018/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11018/2024
г. Владивосток
13 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года . Полный текст решения изготовлен 13 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Владивостока

(ИНН <***> , ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>); управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора недействительным,

третьи лица: Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управление градостроительства администрации города Владивостока, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

при участии:

от истца, УМС г. Владивостока, УГА г. Владивстока: ФИО2, доверенности от 13.12.2024, удостоверение, диплом;

от ИП ФИО1: ФИО3, доверенность от 14.06.2024, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л:

Администрация города Владивостока обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1; Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным договора от 31.10.2017 № 28-Ч-22601 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713, площадью 15 000 кв.м, местоположение: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 524 м от ориентира по направлению на юго-запад), разрешенное использование: капитальные гаражи, цель предоставления: для эксплуатации гаража; о применении последствий недействительности договора от 31.10.2017 № 28-Ч-22601 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713, площадью 15 000 кв.м, местоположение: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 524 м от ориентира по направлению на юго-запад), разрешенное использование: капитальные гаражи, цель предоставления: для эксплуатации гаража, путем возврата сторон в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Управление градостроительства администрации города Владивостока и Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, указывая, что договор аренды является недействительным, поскольку при заключении сделки нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, ввиду нахождения земельного участка на территории памятника объекта культурного наследия федерального значения

Ответчик – ИП ФИО1 иск оспорил, указывая, что в момент заключения договора аренды никаких ограничений на представление земельного участка не существовало. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности.

УМС г. Владивостока заявило о признании иска. Изучив материалы дела, суд установил следующее.

31.10.2017 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор № 28-Ч-22601 аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010043:713 площадью 15000 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: приморский край, <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 524м от ориентира по направлению на юго-запад, разрешенное использование: капитальные гаражи, цель предоставления: для эксплуатации гаража.

С учетом положений пункта 1.2 договора указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.10.2017.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды земельного участка установлен на 49 лет с момента (даты) подписания данного договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (согласно выписке из ЕГРН номер государственной регистрации № 25:28:010043:713-25/001/2017-5-18).

На основании соглашения от 20.07.2023 права и обязанности арендатора по договору переданы ИП ФИО1, соответствующая запись государственной регистрации внесена в ЕГРН 25.07.2023 ( № 25:28:010043:713-25/065/2023-18).

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС.

В связи с этим, права и обязанности арендодателя по договору перешли к УМС.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 25:28:010043:713 расположен в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО5, ФИО6 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», установленной постановлением Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп.

Истец, ссылаясь на то, что в силу постановления Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО5, ФИО6 в г. Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», и, соответственно, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010043:713 запрещается размещение автостоянок для длительного хранения автомобилей, а также хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние и гидрогеологические условия ландшафта, нарушающая визуальное восприятие объектов культурного наследия, затрудняющая доступ к объектам культурного наследия, не соответствующая функциональному назначению территории, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из сделок, не противоречащих закону.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору от 31.10.2017 № 28-Ч-22601 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью

сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на нарушения требований законодательства, регламентирующего вопросы охраны объектов культурного наследия, при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 и заключении договора от 31.10.2017.

Так, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 2 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться такие ограничения прав на землю, как особые условия охраны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории и культуры, археологических объектов.

В силу пункта 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Статьёй 34 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны объектов культурного наследия, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок располагается в охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 14.09.2005 № 202-па (далее – Постановление № 202-па).

Режим охраны в охранной зоне объекта культурного наследия «Саперный редут № 4», входящего в объект культурного наследия федерального значения «Комплекс фортификационных сооружений Владивостокской крепости», был регламентирован в пункте 2.2 Границ зон охраны объекта культурного наследия «Саперный редут № 4», входящего в объект культурного наследия федерального значения «Комплекс фортификационных сооружений Владивостокской крепости», и режимов использования земель в границах данных зон охран, утвержденных Постановлением № 202-па.

Согласно указанному положению Постановления № 202-па в охранной зоне данного объекта культурного наследия запрещается:

- строительство новых зданий и новых инженерных сооружений (за исключением сооружений, необходимых для приспособления памятника для современного использования);

- прокладка новых дорог;

- земляные работы (за исключением работ по восстановлению разрушенного ландшафта, а также необходимых для приспособления памятника для современного использования);

- хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние природного ландшафта и нарушающая его визуальное восприятие;

- без согласования с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия;

- благоустроительные работы, а также все иные виды деятельности, допустимые данным режимом.

В то же время, в названной охранной зоне допускается создание вспомогательных объектов, необходимых для современного использования памятника, не нарушающих условия его восприятия, строительство и реконструкция объектов капитальных сооружений в соответствии с требованиями к градостроительным регламентам в данной зоне, организация стоянок.

Таким образом, режим охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», определенный Постановлением № 202-па, на момент заключения договора допускал использование участка для эксплуатации гаража.

Запреты на размещение автостоянок для длительного хранения автомобилей, строительство капитальных зданий и сооружений, устройство складов, площадок для хранения веществ, материалов и оборудования, а также инженерных сооружений, возвышающихся над поверхностью земли, в границах территории охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости» были установлены уже после заключения спорного договора – постановлением Правительства Приморского края от 26.03.2020 № 254-пп и также нашли отражение в последующем в постановлении Правительства Приморского края от 05.07.2022 № 459-пп (применительно к объединенной зоне охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО5, ФИО6 в г.Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости»).

Учитывая изложенное, законодательством, действовавшим на момент заключения спорного договора, допускалось использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010043:713 в соответствии с видом разрешенного использования, определенным данным договором аренды (капитальный гараж), с

учетом установленных ограничений (обременений), включая необходимость соблюдения режима, установленного в границах территории охранной зоны объекта культурного наследия.

Изменение (ужесточение) после заключения договора режима охраны с учетом установления объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО5, ФИО6 в г.Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», не может являться обстоятельством, подтверждающим нарушения законодательства, действовавшего на момент совершения сторонами оспариваемой сделки.

Кроме того, суд учитывает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:0100423:713 предоставлен в аренду по договору в соответствии с требованиями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях дальнейшей эксплуатации гаража, расположенного на данном участке. В связи с этим, изменение режима охраны в границах соответствующей охранной зоны не свидетельствует о незаконности предоставления указанного участка для целей, предусмотренных договором.

Ответчик – ИП ФИО1 заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В данном случае, суд исходит из того, что в соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г.Владивостока, и права и обязанности арендодателя по договору перешли к УМС, как органу по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, который, в свою очередь, принимал арендные платежи за пользование спорным земельным участком (о наличии задолженности заявлено не было), в связи с чем, не может признать состоятельным довод администрации о неосведомленности ее о расположении спорного земельного участка в границах охранной зоны культурного наследия, ранее получения письма прокуратуры от 16.01.2024 № 17-02/33-24-20050002.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что изменение после заключения договора режима охраны с учетом установления объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в районе улиц Адмирала ФИО5, ФИО6 в г.Владивостоке, в том числе объекта культурного наследия федерального значения «Саперный редут № 4 Владивостокской крепости», не может являться обстоятельством, подтверждающим нарушения законодательства, действовавшего на момент совершения сторонами оспариваемой сделки, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований администрации г.Владивостока, исходя из выбранного истцом способа защиты права, не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация г. Владивостока освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Понкратенко М.В.