Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А12-38277/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-38277/2021 «24» марта 2023 года Резолютивная часть решения объявлена 17.03.2023 Полный текст решения изготовлен 24.03.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН; 772873340950, ОГРНИП: <***>) к публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) об изменении условий договора

в судебном заседании участвуют: от истца – ФИО2 по доверенности от 16.10.2021, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 02.08.2022,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (далее – ПАО Сбербанк, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которого просит:

изменить условия договора № 24/2019 от 17.10.2019 долгосрочной аренды нежилого помещения, увеличив постоянную часть арендной платы за арендованную площадь Помещения № 1 до 267 440 (двести шестьдесят семь тысяч четыреста сорок) рублей 96 копеек, без НДС, из расчета 304 (триста четыре) рубля 00 копеек за 1 кв., без учета НДС; Помещения № 2 до 106 347 (сто шесть тысяч триста сорок семь) рублей 06 копеек без НДС, из расчета 258 (двести пятьдесят восемь) рублей 00 копеек за I кв. м без учета НДС;

обязать ПАО Сбербанк заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору № 24/2019 от 17.10.2019 долгосрочной аренды нежилого помещения в следующей редакции:

Абзацы 1, 2 пункта 4.2 раздела 4 «Платежи и расчеты» Договора изложить в следующей редакции:

«4.2. Постоянная часть арендной платы:

Постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь Помещения в месяц составляет 267 440 (двести шестьдесят семь тысяч четыреста сорок) рублей 96копеек, без НДС, из расчета 304 (триста четыре) рубля 00 копеек за 1 кв., без учета НДС.


Постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь Помещения 2 в месяц составляет 106 347 (сто шесть тысяч триста сорок семь) рублей 06 копеек, без НДС, из расчета 258 (двести пятьдесят восемь) рублей 00 копеек за 1 кв. м, без учета НДС,

2. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора.

3. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие с 01.11.2021. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

4. В остальном, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора.

5. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и 1 (один) экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях и отзыве.

В судебном заседании 10.03.2023, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 12 часов 30 минут 17.03.2023. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.10.2019 года между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ПАО Сбербанк (Арендатор) заключен договор № 24/2019 долгосрочной аренды нежилого помещения (Объект), общей площадью 1260,88 кв.м., по адресу: <...>, (далее – договор).

При подписании договора стороны в пункте 4.1.согласовали, что арендная плата за пользование Объектом состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 4.2. договора, постоянная часть арендной платы за арендованную площадь Помещения № 1 составляет 171 433, 36 рублей в месяц. Стоимость постоянной арендной платы за арендованную площадь Помещения № 2 составляет 76 257, 00 рублей.

В соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 4.2 договора аренды:

Постоянная часть арендной платы может ежегодно по соглашению Сторон (не чаще одного раза в год. начиная с третьего года срока аренды) увеличиваться, но не чаще раз в год, в размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ www.uks.ru. но не более 5 % от величины постоянной части арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Михайловка Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон, размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще 1 раза в год. до рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости.

По мнению ИП ФИО1 возникла необходимость внести изменения в договор аренды, в связи с чем, 21.10.2021 направил в адрес ответчика уведомление о намерении увеличить стоимость постоянной части аренной платы на основании абзаца 11 пункта 4.2. договора и предложение о предоставлении ответчиком списка кандидатов, которым ответчик хотел бы поручить проведение независимой оценки рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости. Поскольку уведомление истца о предстоящем увеличении арендной платы осталось со стороны ответчика без внимания, истец обратиться в ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» для получения отчета


об оценке рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости.

Согласно отчету № 598/11/2020-0, выполненного ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс», рыночная стоимость арендной платы объекта недвижимости: двухэтажное нежилое здание с подвалом расположенным по адресу: Россия, <...>, без учета НДС, по состоянию на 07 сентября 2021 составляет: первый этаж 304 рубля за 1кв.м. в месяц, второй этаж 258 рублей за 1кв.м. в месяц.

В этой связи истцом в адрес ответчика направлено на подписание три экземпляра дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды нежилого помещения № 24/2019 от 17.10.2019 по изменению арендной платы за арендуемые помещения.

В связи с тем, что ответчик отказался на предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом РФ и другими законами.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь в силу пункта 2 указанной нормы права, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается


нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Суд считает, что истец, заключив договор № 24/2019 от 17.10.2019, согласился с его условиями. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении вышеназванного договора, истец предложил ответчику изложить пункты договора, касающиеся изменения размера арендной платы, в иной редакции, чем те, которые были включены в условия договора, и истцу было в этом отказано.

При этом, положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в части порядка оплаты за использованное Объекта аренды в судебном порядке. Такое договорное условие подчинено вышеуказанному принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Буквальное толкование абзаца 10 и 11 пункта 4.2. договора аренды означает, что постоянная часть арендной платы подлежит изменению (в сторону увеличения или в сторону уменьшения) в случаях изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Михайловке Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон. При этом увеличение постоянной части арендной платы возможно по соглашению Сторон в размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru. но не более 5% от величины постоянной части арендной платы.

Абзац 10 пункта 4.2. договора аренды о повышении постоянной части арендной платы на размер не более 5 % от величины постоянной арендной платы предусматривает способ определения размера увеличения постоянной части арендной платы.

Абзац 11 пункта 4.2 договора аренды определяет случаи изменения размера арендной платы, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения размера постоянной части арендной платы.

Согласно указанным абзацам пункта 4.2. договора аренды, увеличение постоянной части арендной платы возможно по соглашению Сторон на размер не более 5 % от величины постоянной арендной платы в случаях изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Михайловка Волгоградской области, либо по инициативе одной из сторон.

Таким образом, поскольку стороны не согласовали в договоре № 24/2019 от 17.10.2019 условие о том, что вопрос об изменении порядка оплаты за использованное Объектом аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение изменений в


договор по решению суда в данном случае недопустимо и по правилам пункта 2 части 2 статьи 450 ГК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса РФ, и предоставляющих стороне договора право в судебном порядке требовать изменения договора по решению суда, истцом суду также не представлено, как и не представлено доказательств наличия у ответчика в силу Гражданского кодекса РФ, иного закона или договора обязанности по изменению условий договора.

Суд считает несостоятельным довод истца, со ссылкой на письмо ПАО Сбербанк (т. 2 л.д. 50) о достигнутой договоренности относительно условий изменения постоянной части арендной платы по договору аренды № 24/2019 от 17.10.2019.

Изменение в договор № 24/2019 от 17.10.2019 о размере арендной платы не вносились (ни составлением единого документа, ни путем обмена документами). Письмо ПАО Сбербанк, как односторонний документ, не подтверждает изменение сторонами условий договора.

Письмо не является соглашением сторон, поскольку не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к договору, следовательно, не изменяет его условий.

Доказательств, принятия ответчиком новых условий о размере арендной платы, истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При принятии решения, суд так же принимает во внимание, что истец в обоснование своей позиции не представил доказательств того, что рыночная стоимость аренды аналогичной недвижимости в г. Михайловка Волгоградской области существенно изменилась с даты заключения договора аренды, а именно с октября 2019 по текущий момент.

По ходатайству истца судом по делу назначались судебные экспертизы по определению величины рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> по состоянию на 28.10.2020?

Экспертом проведен анализ рынка аренды офисной недвижимости в Волгоградской области (в том числе в г. Михайловка) за период с октября 2019 года по настоящее время. В результате проведенных исследований установлено, что за указанный период времени существенных изменений среднего уровня арендных ставок за офисную не происходило.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленные ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР» судебные заключения отвечают требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, эксперт предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Экспертные заключения содержат исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

В судебное заседание был приглашен эксперт ФИО4, который дал пояснения по экспертным заключениям, письменные ответы на вопросы лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

В ходе судебного разбирательства представителем ИП. ФИО1 заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

По результатам рассмотрения указанного ходатайства суд протокольными определениями от 10.03.2023 отказал в назначении повторной экспертизы, при этом суд исходил из того, что представленные экспертные заключения соответствует требованиям, предъявляемым законодательством, в заключениях даны полные, конкретные и ясные


ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

На основании изложенного, с учетом оценки доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН; 772873340950, ОГРНИП: <***>) в пользу экспертного учреждения общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ТОСКОР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 46 500, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 15.02.2023 11:19:00Кому выдана Пятернина Елена Сергеевна