Решение от 9 января 2025 г. по делу № А06-7572/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-7572/2024
г. Астрахань
10 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2024 года;

Решение в полном объеме изготовлено 10 января 2025 года


Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи  Баскаковой И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Псянчиной И.В. 

рассмотрел в судебном заседании  в режиме он-лайн дело по иску Акционерного общества  "Корпорация "Фазотрон-научно-исследовательский институт радиостроения" (ИНН <***>, ОГРН <***>)    к  Администрации Муниципального образования  "Городское поселение    город  Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области»  (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора № -24-к купли-продажи земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...>, а именно: пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Цена Участка составляет 1 698 858,52 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь рублей 52 копейки).»


при участии:

от истца ( в он-лайн): до перерыва ФИО1 - представитель по доверенности от 16.11.2022 , диплом, после перерыва ФИО2 – представитель по доверенности № 83/3-1 от 27.11.2024 г, диплом ,

от ответчика (в он-лайн): до и после перерыва ФИО3 – представитель по доверенности №4 от 01.02.2024 г, диплом


Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о понуждении  заключить договор № -24-к купли-продажи земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...> в редакции протокола разногласий; урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора.

При обращении с иском в суд истец указал о разногласиях по следующим пунктам:

- пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Цена Участка составляет 1 698 858,52 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь рублей 52 копейки).»;

- пункт 2.2 Договора изложить в следующей редакции: «Цена Участка определена в соответствии с постановлением Администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» от 03.09.2021 года № 982 «Об утверждении порядка определения цены земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск», при заключении договора купли - продажи данного земельного участка без проведения торгов» из расчета двадцать шесть процентов от кадастровой стоимости Участка, определенной на момент подачи заявления о выкупе земельного участка.»;

- пункт 2.3 Договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает цену Участка денежных средств в размере, указанном в пункте 2.1. настоящего Договора, путем перечисления на банковские реквизиты: получатель: УФК по Астраханской области (Администрация муниципального образования «Город Ахтубинск»), ИНН <***>, КПП 300101001; банковские реквизиты: расчетный счет: <***>, к/с 40102810445370000017, л/с <***>, БИК: 011203901; наименование банка: УФК по Астраханской области г. Астрахань, КБК: 40011406025130000430, ОКТМО 12605101.  Датой оплаты Участка считается дата поступления в бюджет денежных средств в размере, указанном в п.2.1.настоящего Договора.»;

- пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Переход права собственности на Участок по настоящему Договору, согласно подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию: прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области.  Уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Участок несет Покупатель.»;

- пункт 3.2 Договора изложить в следующей редакции: «Участок передается Продавцом и принимается Покупателем по акту приема-передачи.»;

- пункт 4.2.3 Договора изложить в следующей редакции: «В течение 7 (семи) календарных дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю Участок по акту приема-передачи, а также подписанный со стороны Продавца договор купли-продажи и документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности в количестве экземпляров, предусмотренном законом.»;

- пункт 6.1 Договора исключить;

- пункт 6.3 Договора изложить в следующей редакции: «За нарушение обязанности, предусмотренной п.4.2.3. Договора, Продавец выплачивает Покупателю пени из расчета 0,1% от цены Участка за каждый календарный день просрочки исполнения.»;

- пункт 9.2 Договора изложить в следующей редакции: «Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один экземпляр находится у Продавца, один - у Покупателя и один – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Ахтубинск.»;

- Раздел 10 Договора изложить в следующей редакции:

«ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

10.1    Акт приема-передачи (форма).

10.2    Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.01.2023г.

10.3    Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.»;

- Ввести приложение № 2 Договора – «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.01.2023 г.»;

- Ввести приложение № 3 Договора – «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».


В адрес суда 04.12.2024 от истца поступило ходатайство в соответствии с положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении требований, а именно истец просит о понуждении администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» заключить договор  купли-продажи земельного участка №  -24-к от «___» _____ 2024 г. площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, местонахождение: Астраханская область, р-н Ахтубинский, г. Ахтубинск, в редакции протокола разногласий от 03.12.2024г. к протоколу урегулирования разногласий к протоколу разногласий к договору купли-продажи земельного участка №_____-24-к от «___» _____2024 г. и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, а именно пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи Участка составляет 1 698 858 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей 52 копейки.».

Судом уточнения приняты.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном разбирательстве по делу объявлялся перерыв с 04 декабря по 18 декабря 2024 года.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал, изложил доводы искового заявления.

            Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы отзыва на исковое заявление.


Изучив материалы дела, исследовав доказательства, выслушав доводы и возражения представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Акционерное общество  "Корпорация "Фазотрон-научно-исследовательский институт радиостроения" (далее истец) заявлением от 31.01.2023 № 3-6/266 обратилось к Администрации Муниципального образования  "Городское поселение    город  Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (далее ответчик, Администраиця)  о продаже без проведения торгов находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка (площадь 10 421 кв.м, кадастровый № 30:01:150103:53, адрес: <...>), на котором находятся принадлежащие истцу здания:

-  Лабораторное помещение (Литер А), кадастровый № 30:01:150103:208;

-  Лабораторное помещение (Литер Б), кадастровый № 30:01:150103:204;

-  Лабораторное помещение (Литер В), кадастровый № 30:01:150103:206;

-  Лабораторное помещение (Литер Г), кадастровый № 30:01:150103:207;

-  Лабораторное помещение (Литер Д), кадастровый № 30:01:150103:203;

-  Лабораторное помещение (Литер Е), кадастровый № 30:01:150103:205.


Администрацией письмом от 20.02.2023 № 1755/13 было принято решение об отказе заявителю в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка в связи с тем, что отсутствуют результаты землеустроительной экспертизы, в целях обоснования необходимости предоставления земельного участка определенной площади и определить нормативную площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, не представляется возможным.

Считая вышеуказанный отказ незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение земельного участка в собственность, Акционерное общество  "Корпорация "Фазотрон-научно-исследовательский институт радиостроения"  обратилось с иском в суд.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 19.12.2023 по делу №А06-4428/2023 суд признал недействительным решение Администрации муниципального образования "Город Ахтубинск", изложенное в письме от 20.02.2022 № 1755/13 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...>.

Суд обязал Администрацию муниципального образования "Город Ахтубинск" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу, направить в адрес Акционерного общества "Корпорация "Фазотрон-научно-исследовательский институт радиостроения" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...>.

Согласно доводам искового заявления, а также представленным материалам  дела, 10.06.2024 АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» получило от Администрации проект договора купли-продажи №  -24-к от «__» _____ 2024г.

28.06.2024 АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» с сопроводительным письмом от 28.06.2024 №1782  направило в Администрацию подписанный договор с протоколом разногласий об изменении редакций пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 3.2, 4.2.3, 6.1, 6.3, 9.2, 10, а также о включении в договор Приложения №2 и Приложения №3 (далее по тексту – протокол разногласий) по электронной почте  и почте России.

Как указывает истец в исковом заявлении, между сторонами при заключении договора возникли нижеуказанные разногласия.

Пункты 2.1. и 2.2 договора – стороны не согласовали условие о цене.

Администрация в проекте договора предложила завышенную выкупную цену -  4.227.034,03 рублей.

АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» подало в Администрацию заявление № 3-6/266З о приобретении земельного участка в собственность без проведения торгов 31.01.2023.

Кадастровая стоимость земельного участка на 31.01.2023 составляла – 6 534 071,21 рублей. Таким образом, цена выкупаемого земельного участка должна составлять не более 1 698 858,52 рублей (6 534 071,21 * 26%).


С учетом урегулирования сторонами ряда пунктов, уточнения истцом требований, к рассмотрению судом остались разногласия по пункту 2.1  договора о выкупной цене земельного участка.


Оценив в соответствии с положениями ст.71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, заслушав в судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 этой же статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащими императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ, в том числе, в случае, если в период со дня вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо такие земельные участки образованы из указанных земельных участков.

При этом пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, осуществляется по цене двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Как подтверждается материалами дела, АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» обратилось в Администрацию муниципального образования «город Ахтубинск» с заявлением от 31.01.2023 № 3-6/266 о продаже без проведения торгов находящегося в муниципальной собственности земельного участка (площадь 10421 кв.м, кадастровый № 30:01:150103:53, адрес: <...>), на котором находятся принадлежащие АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» здания.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены требования, истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка № -24-к от «___» _____ 2024 г. площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, местонахождение: Астраханская область, р-н Ахтубинский, г. Ахтубинск, а именно пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи Участка составляет 1 698 858 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей 52 копейки., приобщил подписанный договор купли-продажи земельного участка.

Ответчик согласно отзыву на исковое заявление с заявленными требованиями не согласен, указал, что в декабре 2023 года в связи с установлением границ муниципального образования «Город Ахтубинск» и включением спорного земельного участка в границы муниципального образования «Город Ахтубинск» и, как следствие, изменением категории спорного земельного участка, изменилась и его кадастровая стоимость.

По состоянию на 10.06.2024 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 16 257 82319 руб. Выкупная стоимость (26%) составляет 4 227 034,03 руб., что и было Администрацией указано в проекте договора, направленного истцу.

Ответчик полагает, что, поскольку разногласия по условию о выкупной цене земельного участка переданы на рассмотрение суда, то при их урегулировании подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, действующая на дату разрешения спора и составляющая 16 257 823,19 руб., и, как следствие - размер выкупной цены 4 227 034,03 руб.

Между тем, в силу части 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных данной статьей.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 237-ФЗ государственной кадастровой оценке для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно представленным истцом выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости  кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:01:150103:53 составляла 6534071,21 руб.

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости с 01.01.2023 г.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе земельного участка (31.01.2023), размер выкупной цены земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и вида его разрешенного использования, действующих на момент обращения с заявлением (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11).

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.


Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Выкупная стоимость (26%) составляла 1 698 858,52 руб.

Таким образом, требование истца суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № -24-к купли-продажи земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...>. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №   -24-к изложить в следующей редакции: «Цена  продажи Участка составляет 1 698 858 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей 52 копейки».

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие при заключении договора № -24-к купли-продажи земельного участка площадью 10 421 кв. м, кадастровый № 30:01:150103:53, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №   -24-к изложить в следующей редакции: «Цена  продажи Участка составляет 1 698 858 (один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей 52 копейки».

Взыскать с Администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» в пользу  Акционерного общества  "Корпорация "Фазотрон-научно-исследовательский институт радиостроения" в возмещение расходов по госпошлине 6000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»


Судья

И.Ю. Баскакова