Решение от 23 июля 2018 г. по делу № А46-5420/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5420/2018
24 июля 2018 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 19.07.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 24.07.2018.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными уведомлений,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

при участии в заседании суда:

от заявителя – ФИО2 на основании доверенности от 22.12.2017,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 25.12.2017 № 99,

от третьего лица – ФИО1 лично, ФИО4 по доверенности от 13.07.2018 номер в реестре 55/20-н/55-2018-2-510,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо):

- от 30.01.2018 № 55/333/01/2018-87;

- от 03.05.2018 № 55/333/001/2018-87;

- от 03.05.2018 № 55/333/001/2018-205.

Определением суда от 07.05.2018 к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, высказались согласно письменным пояснениям.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав доводы представителей, суд установил следующие обстоятельства.

26.02.2009 Администрацией (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключены договоры:

- № АЗ-20-083/2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:20:11 01 01:3110 (зарегистрирован в установленном порядке 25.03.2009 за номером 55-55-24/014/2009-495);

- № АЗ-20-082/2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:20:11 01 01:3111 (зарегистрирован 24.03.2009 за номером 55-55-24/014/2009-491).

Земельные участки площадью по 1 000 кв.м каждый отнесены к категории земель населённых пунктов, расположены по адресу: <...> стр. поз. № 14-в и 14-а соответственно, и предоставлены для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Указанные договоры заключены на 3 года, до 25.03.2012 и 24.03.2012 соответственно.

Соглашениями от 23.06.2016 и от 22.08.2014 все права и обязанности арендатора перешли к ФИО1

На указанных участках ФИО1 построен жилой дом.

Впоследствии, путём перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:3111 и 55:20:11 01 01:3110, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:4700 и 55:20:11 01 01:4701, расположенные по адресу: <...> стр. поз. № 14-в и 14-а соответственно.

17.01.2018 Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением № 55/333/001/2018-87 о регистрации договора аренды от 05.12.2017 № АЗ-810, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:20:11 01 01:4700.

22.01.2018 Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением № 55/333/001/2018-205 о регистрации договора аренды от 05.12.2017 № АЗ-811, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:20:11 01 01:4701.

Уведомлением Управления Росреестра по Омской области от 30.01.2018 № 55/333/01/2018-87 Администрация поставлена в известность о приостановлении начиная с 30.01.2018 осуществления действий по регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:11 01 01:4700.

При этом регистрирующим органом указано, что по истечении сроков действия договоров аренды ФИО1 продолжала использовать земельные участки на прежних условиях в отсутствии возражений арендодателя, следовательно, действие договоров было продлено на неопределённый срок. Срок аренды земельного участка по договору от 05.12.2017 составляет 3 года. Таким образом, договор аренды № АЗ-810 земельного участка от 05.12.2017 заключён на новых, отличных в части срока действия условиях по сравнению с условиями ранее заключённых договоров аренды №№ АЗ-20-082/2009 и АЗ-20-083/2009. По смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в таком случае заключение договора аренды возможно только на торгах.

Уведомлением от 03.05.2018 № 55/333/001/2018-87 заинтересованное лицо отказало в государственной регистрации договора аренды № АЗ-810 от 05.12.2017; также уведомлением от 03.05.2018 № 55/333/001/2018-205 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды № АЗ-811.

Администрация, полагая указанные уведомления регистрирующего органа незаконными, обратилась в арбитражный суд с заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей сторон, суд находит требования заявителя подлежащими отказу в удовлетворении, основываясь на следующем.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Основания приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены статьёй 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), где пунктом 7 части 1 поименовано несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация была приостановлена Управлением Росреестра по Омской области в целях предоставления документов, подтверждающих заключение представленных на регистрацию договоров аренды на установленных ЗК РФ основаниях.

В связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрации, Управление Росреестра приняло решение об отказе в государственной регистрации спорных договоров.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором, а если срок аренды в договоре не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (пункты 1, 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Исключение из приведённого выше правила установлено пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд установил, что до образования земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:4700 и 55:20:11 01 01:4701 и до заключения между ФИО1 и Администрацией договоров аренды от 05.12.2017 №№ АЗ-810 и АЗ-811, ФИО1 использовала земельные участки с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:3111 и 55:20:11 01 01:3110 на основании договоров аренды от 26.02.2009 №№ АЗ-20-083/2009 и АЗ-20-082/2009, срок которых истекал соответственно 25.03.2012 и 24.03.2012.

После истечения сроков действия договоров от 26.02.2009 №№ АЗ-20-083/2009 и АЗ-20-082/2009 ФИО1 продолжала использовать соответствующие земельные участки на прежних условиях в отсутствие возражений арендодателя, следовательно, действие приведённых договоров аренды было продлено на неопределённый срок в соответствии со статьёй 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В то же время ФИО1 и Администрация 05.12.2017 заключили договоры аренды №№ АЗ-810 и АЗ-811 вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 55:20:11 01 01:4700 и 55:20:11 01 01:4701 сроком на три года.

Таким образом, договоры аренды от 05.12.2017 №№ АЗ-810 и АЗ-811 заключены на новых, отличных в части срока действия условиях по сравнению с условиями ранее заключённых договоров аренды от 26.02.2009 №№ АЗ-20-083/2009 и АЗ-20-082/2009.

При таких обстоятельствах указанное в договорах от 05.12.2017 №№ АЗ-810 и АЗ-811 в качестве основания их заключения и предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ правило не распространяется на вновь возникшие между Администрацией и ФИО1 арендные правоотношения, вследствие чего договоры аренды от 05.12.2017 №№ АЗ-810 и АЗ-811 подлежат заключению путём проведения торгов (аукциона) в порядке, установленном главой V.1 ЗК РФ.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Проверив соблюдение Управлением Росреестра по Омской области установленной Законом № 218-ФЗ процедуры приостановления государственной регистрации и отказа в такой регистрации, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о законности уведомлений заинтересованного лица по мотиву отсутствия оснований для применения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ и несоблюдения заявителем (Администрацией) установленного порядка заключения договоров аренды.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 08.11.2017 № 302-КГ17-16570.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований Администрации у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требования Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными уведомлений от 30.01.2018 № 55/333/01/2018-87; от 03.05.2018 № 55/333/001/2018-87 и № 55/333/001/2018-205, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         С.В. Яркова