Решение от 3 ноября 2019 г. по делу № А82-9969/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9969/2019
г. Ярославль
03 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 03 октября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Авто-К" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Квадро", государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Яроблтранском", открытое акционерное общество "Москвичка", публичное акционерное общество "Сбербанк России", ФИО3, публичное акционерное общество Банк "ВВБ", государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов", ФИО4

о взыскании 264997,48 руб.,

при участии:

от истца – ФИО5, представитель по доверенности от ;

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 01.10.2018;

от третьих лиц – 1-7,9 не явились; 8. ФИО7, представитель по доверенности от 21.06.2018,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр-Авто-К" о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком по адресу: <...> в период с 18.05.2018 по 27.08.2018 в размере 264997,48 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Квадро", государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Яроблтранском", открытое акционерное общество "Москвичка", публичное акционерное общество "Сбербанк России", ФИО3, публичное акционерное общество Банк "ВВБ", государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов", ФИО4.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просит взыскать 72 058, 42 руб. неосновательного обогащения за использование земельного участка в период с 18.05.2018 по 27.08.2018. Уточнение иска принято судом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве. Полагает, что в иске должно быть отказано, поскольку задолженность за фактическое использование земельного участка, исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком и ранее внесенных платежей, за период с 03.11.2017 по 31.08.2019 оплачена ответчиком в полном объеме.

Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Яроблтранском" заявило о рассмотрении дела без участия своего представителя. Сообщило, что учреждением фактически используется часть указанного земельного участка, составляющая 11802 кв.м., в целях эксплуатации здания автовокзала и объектов инфраструктуры автовокзала, в том числе для посадки – высадки пассажиров.

Общество с ограниченной ответственностью "Квадро" и ФИО2 в письменном отзыве, представленном в материалы дела, поддержали позицию ответчика.

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" представило письменный отзыв, согласно которому банк фактически использует только часть территории земельного участка для прохода в помещения, принадлежащие банку. Заявил о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Дело рассматривается судом без участия представителей третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Земельный участок площадью 16595 кв.м., расположенный по адресу: г. Ярославль, по Московскому проспекту, 80а, с разрешенным использованием «для эксплуатации здания автовокзала с размещением пристройки под многофункциональный торгово-деловой комплекс» поставлен на кадастровый учет 29.11.2004. Участку присвоен кадастровый номер 76:23:040803:82. Границы земельного участка установлены.

Постановлением мэра г. Ярославля от 13.10.2005 № 4830 ООО «Спект-Авто», ЗАО «Московский», ЗАО «Торговый дом «Московский» разрешена реконструкция части здания автовокзала с размещением пристройки под многофункциональный торгово-деловой комплекс с инженерными коммуникациями, земельный участок площадью 16595 предоставлен указанным лицам в аренду до 01.01.2007 с целью реконструкции автовокзала.

Также указанным постановлением установлено, что ГУ транспорта и транспортных коммуникаций Ярославской области «Яроблтранском» (в настоящее время – ГБУ ЯО «Яроблтранском») обладает правом ограниченного пользования земельным участком площадью 9139 кв.м. из общей площади 16595 кв.м. для эксплуатации здания автовокзала.

Пунктом 2.3. постановления № 4830 установлена площадь земельного участка, подлежащая передаче в аренду:

ООО «Спектр-Авто» - 2537 кв.м.;

ЗАО «Московский» - 2772 кв.м.;

ЗАО «ТД «Московский» - 2147 кв.м.

Во исполнение постановления № 4830 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и указанными лицами заключены договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:82:

- с ООО «Спектр-Авто» - договор № 17820-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, со сроком действия по 11.10.2006, в отношении части земельного участка площадью 2537 кв.м.;

- с ЗАО «Московский» - дополнительное соглашение № 1 от 31.10.2005 к договору № 17820-МЛ, со сроком действия по 11.10.2006, в отношении части земельного участка площадью 2772 кв.м.;

- с ЗАО « ТД «Московский» - дополнительное соглашение № 2 от 31.10.2005 к договору № 17820-МЛ, со сроком действия по 11.10.2006, в отношении части земельного участка площадью 2147 кв.м.

Согласно пункту 3.3. дополнительного соглашения № 1 от 31.10.2005 арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

20 апреля 2006 года ООО «Спектр-Авто» получено разрешение на ввод в эксплуатацию части здания автовокзала с размещением пристройки под многофункциональный торгово-деловой комплекс с инженерными коммуникациями площадью 7665,9 кв.м.

Здание автовокзала с кадастровым номером 76:23:010101:11879 после реконструкции состоит на кадастровом учете с общей площадью 10477,2 кв.м., состоит из 6 этажей, в том числе 1 подземный.

В результате проверки использования земельного участка, расположенного по адресу: <...>, установлен факт использования ответчиком указанного земельного участка для эксплуатации нежилого помещения в здании без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов на землю в период с 18.05.2018 по 27.08.2018.

В связи с этим истец направил в адрес ответчика уведомление от 18.09.2018 № 8259 о необходимости оплаты суммы за фактическое использование земельного участка в размере 264 997, 48 руб.

При этом площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика, рассчитана истцом исходя из площади, принадлежащей ответчику помещений, в соответствующие периоды времени, пропорционально площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:82.

Ответчик, с учетом выводов, содержащихся в судебных актах по делу № А82-17312/2017, № А82-26366/2017, полагает, что расчет за фактическое использование земельного участка должен производиться исходя из площади используемого земельного участка пропорционального площади помещений в здании, определенной в размере 1 775, 59 кв.м.

Кроме того, как утверждает ответчик, за спорный период задолженность за фактическое использование земельного участка оплачена обществом в полном объеме.

Платежным поручением № 1085 от 10.07.2018 ответчик перечислил истцу 501 122, 95 руб. за фактическое использование части земельного участка из общей площади 16 595 кв.м. за период с 03.11.2017 по 17.05.2018.

Поскольку данная сумма превышала сумму, которая подлежит оплате обществом за указанный период, исходя из доли фактически используемого земельного участка (1 775, 59 кв.м., а не 4 472 кв.м как указано истцом), ответчик направил в адрес истца уведомление о зачете ранее излишне уплаченных денежных средств в сумме 302 154, 06 руб. в счет платы за пользование спорным земельным участком в период с 18.05.2018 по 31.08.2019.

Оставшуюся сумму задолженности за спорный период ответчик оплатил платежным поручением № 717 от 03.09.2019 в сумме 192 939, 06 руб.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что постановлением мэра г. Ярославля от 13.10.2005 № 4830 ООО «Спект-Авто», ЗАО «Московский», ЗАО «Торговый дом «Московский» разрешена реконструкция части здания автовокзала с размещением пристройки под многофункциональный торгово-деловой комплекс с инженерными коммуникациями, земельный участок площадью 16595 предоставлен указанным лицам в аренду до 01.01.2007 с целью реконструкции автовокзала.

Пунктом 2.3. постановления № 4830 установлена площадь земельного участка, подлежащая передаче в аренду каждому арендатору.

Постановлением мэрии города Ярославля № 625 от 15.03.2011 решено предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Спектр-Авто» земельный участок с кадастровым номером 76:23:040803:82 в аренду на срок резервирования по 22.06.2012 для эксплуатации здания автовокзала с размещением пристройки под многофункциональный торгово-деловой комплекс. Расчет размера арендной платы за земельный участок производить с учетом доли в праве собственности на здание.

Доказательства того, что новый договор аренды сторонами заключен, либо что после истечения срока действия договора аренды № 17820-МЛ какая-либо из сторон заявила о его расторжении в порядке статьи 610 ГК РФ, суду не представлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что действие дополнительного соглашения № 1 от 31.10.2005 к договору № 17820-МЛ после 11.10.2016 возобновлено на неопределенный срок.

Согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 ГК РФ указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

Таким образом, с приобретением объектов недвижимого имущества, ответчик вступил в дополнительное соглашение № 1 от 31.10.2005 к договору № 17820-МЛ в качестве соарендатора.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Однако из материалов дела следует, что построенный многофункциональный торгово-деловой комплекс занимает площадь земельного участка большую, чем предоставлено ответчику в аренду.

В то же время ни предыдущие собственники, ни ответчик никогда не арендовали весь предоставленный постановлением № 4830 земельный участок площадью 7456 кв.м.

Из материалов дела не следует и истцом не отрицается, что ответчик в спорный период использовал всю площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:040803:82. Из представленных суду документов и пояснений представителей сторон и третьих лиц следует, что часть земельного участка, составляющая 11802 кв.м., фактически в спорный период использовалась ГБУ ЯО «Яроблтранском» в целях эксплуатации здания автовокзала и объектов инфраструктуры автовокзала, в частности, площадки для посадки-высадки пассажиров.

Таким образом, в фактическом пользовании остальных арендаторов находится часть указанного земельного участка площадью 4 795 кв.м. Данная площадь также отражена в соглашении об использовании земельного участка от 01.10.2018. Соглашение подписано ответчиком и третьими лицами по указанному делу, кроме ГБУ ЯО «Яроблтранском» и Государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов".

При указанных обстоятельствах расчет платы за пользование земельным участком должен производиться исходя из площади, фактически используемой сторонами для эксплуатации многофункционального центра (4 795 кв.м.), пропорционально площади помещений каждого собственника в здании.

В связи с этим, а также с учетом представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, долг ответчиком за спорный период оплачен в полном объеме.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.