Решение от 5 апреля 2019 г. по делу № А82-27468/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-27468/2018
г. Ярославль
05 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии имущества

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью «Восток-Групп»

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 05.02.2019; ФИО4 – директор департамента;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности от 15.03.2019;

от третьих лиц: 1.2. не явились;

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее-Департамент) обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-предприниматель) с иском об изъятии объекта незавершенного строительством со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 76:20:060224:152, расположенного по адресу: <...> на земельном участке площадью 10 117 кв.м. с кадастровым номером 76:20:060224:102, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр) и общество с ограниченной ответственностью «Восток-Групп» (далее-Общество), которому предоставлялся земельный участок для строительства общественного здания в 2012 году.

Представители Департамента в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержали, указывают на нарушение прав и законных интересов Департамента, связанных с распоряжением земельным участком.

Предприниматель в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании с исковыми требованиями согласились, пояснив, что после продажи объекта с публичных торгов предприниматель сможет рассчитывать на возмещение ему стоимости объекта.

Общество в письменном отзыве подтвердило факт отчуждения спорного объекта предпринимателю, оставляет принятие решения на усмотрение суда.

Росреестр, надлежащим образом извещенный, в судебное заседание представителя не направил, отношения к иску не выразил.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

По результатам торгов между Администрацией городского округа город Рыбинск и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 2-6327 от 10.12.2012 площадью 10 117 кв.м. с кадастровым номером 76:20:060224:102 по адресу: <...> для проектирования и строительства общественного здания на срок до 10.12.2015.

15.09.2015 Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, расположенный на арендованном земельном участке.

Поскольку к окончанию срока действия договора аренды объект не был построен, для завершения строительства, 02.12.2015 между теми же сторонами без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка № 2-6610 со сроком действия до 09.12.2018.

При этом возврата земельного участка после окончания срока действия договора аренды № 2-6327 от 10.12.2012 Обществом не производилось. Договор аренды № 2-6610 от 02.12.2015 стороны заключили ввиду необходимости продления арендных правоотношений в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство еще до истечения срока действия прежнего договора.

В период действия договора аренды № 2-6610 от 02.12.2015, по договору купли-продажи от 12.11.2018 объект незавершенного строительства у Общества приобрел предприниматель за 11 850 000 руб. (пункт 3.1. договора купли-продажи). Право собственности предпринимателя на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) 30.11.2018. Договор аренды на земельный участок с предпринимателем не заключался.

К завершению строительства объекта предприниматель не приступил.

09.12.2018 договор аренды земельного участка № 2-6610 от 02.12.2015 прекратил свое действие в связи с истечением срока.

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, Департамент обратился с иском об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

При этом, по мнению суда, условия, предусмотренные в пункте 6 статьи 239.1 ГК РФ должны применяться в совокупности с пунктом 1 этой же статьи.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Вместе с тем, учитывая, что предметом арендных правоотношений как по договору аренды № 2-6327 от 10.12.2012, так и по договору аренды № 2-6610 от 02.12.2015 являлся один и тот же земельный участок площадью 10 117 кв.м. с кадастровым номером 76:20:060224:102 по адресу: <...>, возврат арендуемого земельного участка Департаменту после первого договора в 2015 году не оформлялся, суд считает, что фактически спорный земельный участок перешел во владение Общества в 2012 году по акту приема-передачи от 21.01.2013 из его владения не выбывал.

Следовательно, к рассматриваемым отношениям положения статьи 239.1 ГК РФ применению не подлежат.

Более того, в период действия договора аренды № 2-6610 заключенного 02.12.2015 без проведения торгов для завершения строительства общественного здания, объект незавершенного строительства Обществом был продан предпринимателю по договору купли-продажи от 12.11.2018. Таким образом, преследуемая законодателем цель по смене землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта, уже достигнута. Новый собственник, приобретая у Общества объект незавершенного строительства, знал о сроке действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства и о его цели использования, что подтвердил в ходе судебного разбирательства. Указание на срок аренды имеется в договоре купли-продажи и акте приема-передачи от 12.11.2018.

Кроме изложенного, суд считает необходимым обратить внимание на то, что пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный Обществу для строительства в 2012 году, в течение последних четырех лет занят объектом незавершенного строительства в неизменном состоянии готовности 4%, что очевидно не отвечает публичным интересам. При этом представляется, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Департамента нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке. Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 (пункта 1) ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, законный интерес Департамента должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем завершения строительства общественного здания. Исковые же требования Департамента направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Департамент должен доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Департаменту. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом. Иное истцом не обосновано.


Руководствуясь статьями 65,71,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова