Решение от 11 декабря 2018 г. по делу № А65-31123/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-31123/2018

Дата принятия решения – 11 декабря 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 04 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мазитова А. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании решение № 16/096/101/2018-1805 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № Н13-46д от 26.03.2013, изложенное в сообщении от 24.09.2018 незаконным,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 01.02.2018 г.

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2018 г.

от третьего лица (ООО «Мастер») – не явился

от третьего лица (АКБ «Спурт» (ПАО)) – ФИО4, доверенность от 02.11.2018 г.

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный", г.Казань (ОГРН 1101690068776, ИНН 1657100437) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613) о признании решение № 16/096/101/2018-1805 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № Н13-46д от 26.03.2013, изложенное в сообщении от 24.09.2018 незаконным.

До принятия решения по существу суд в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - ООО «Мастер», ПАО АКБ «Спурт».

Заявитель поддерживает заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования заявителя не признает по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо (ПАО АКБ «Спурт») поддерживает позицию ответчика, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третье лицо (ООО «Мастер») о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ извещено, не явилось. Суд в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства третьего лица.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между заявителем и третьим лицом №1 заключен договор участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013, в соответствии с которым общество «Жилой комплекс «Молодежный» обязалось передать конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектами долевого строительства являются: помещения (офисы) в строящемся 20-этажного, состоящего из одной секции, многоквартирном доме с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 69 машиномест по адресу: РТ, г.Казань, Советский район, ул. Ноксинский спуск

п/п

Строительный номер Секции многоквартирного дома

Количество Этажей в секции

многоквартирного дома

Этаж, на котором расположен объект долевого строительства

Строительный номер объекта долевого строительства

Проектным

Общая площадь

объекта

долевого

строительства

(кв.м.)

Стоимость 1 кв.м

(руб.)

Общая стоимость

Квартиры

(руб.)

1.

1
20

1
офис № I

187,69

60 000

11 261400

2.

1
20

2
офис № 2

402,60

60 000

24 156 000

Итого:

590,29

В дальнейшем, 10.10.2013, стороны договора (Заявитель и Третье лицо) пришли к соглашению исключить из договора № Н13-46д один объект долевого строительства - офис №1, о чем было составлено и подписано Соглашение об изменении договора № Ы13-46д от 26.03.2013, которое также прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

ООО «Мастер» в настоящее время имеет задолженность по оплате объекта долевого строительства по договору № Н13-46д в размере 24 156 000=00 (двадцать четыре миллиона сто пятьдесят шесть тысяч рублей 00 копеек).

01.08.2018 Заявитель направил в адрес Третьего лица (участника долевого строительства) письмо о необходимости погасить задолженность по договору № Н13-46д в указанном выше размере (Исх. № 250/2 от 01.08.2018). Указанное письмо было получено лично директором ООО «Мастер» ФИО5

13.09.2018 в адрес ООО «Мастер» было направлено уведомление о расторжении договора № Н13-46д (Исх. № 264/2 от 10.09.2018). Уведомление о расторжении было направлено в адрес ООО «Мастер» по почте заказным письмом с описью вложения, и также получено лично директором ООО «Мастер» ФИО5

13.09.2018 ООО «ЖК «Молодежный» (Заявитель) обратилось с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 16/096/101/2018-1805 с целью осуществления государственной регистрации расторжения договора № Н13-46д.

24.09.2018 Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан государственная регистрация была приостановлена на основании п.5 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее" - Закон о государственной регистрации) в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации.

Заявитель, полагая, что решение от 24.09.2018 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № Н13-46д от 26.03.2013, противоречит закону и нарушает его права, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; в свою очередь, обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Учитывая вышеприведенные положения Федерального закона № 214-ФЗ, неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к данному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

На основании пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (части 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (части 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

ООО «Мастер», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, ни пояснений относительно наличия спорного вопроса о законности указанного расторжения, ни каких – либо документов, доказательств, подтверждающих исполнение договора (внесение платежа) не представило.

10.09.2018 заявитель связи с неоплатой задолженности по Договору участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013 направил в адрес третьего лица (ООО «Мастер») уведомление исх. №264/2 от 10.09.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013, в порядке статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также о том, что договор участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013 считается расторгнутым с момента направления настоящего уведомления.

Следовательно, заявитель надлежащим образом исполнил предусмотренный порядок расторжения договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статьями 450, 453 ГК РФ.

Как установлено судом, основанием для приостановления государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительства явилось наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации залога в пользу АКБ «Спурт».

Между тем, в рассматриваемом случае на государственную регистрацию расторжения договора долевого участия заявитель представил заявление о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и уведомления об одностороннем расторжении договора.

При таких обстоятельствах, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, оспариваемое решение от 24.09.2018 о приостановлении государственной регистрации регистрирующего органа подлежит признанию недействительным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018г. по делу №А65-19021/2018.

Часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013 не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, а требование заявителя являются обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражном суде", следует, что в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

С учетом результата рассмотрения спора, предоставленной заявителю отсрочки по уплате государственной пошлины и того, что Управление Росреестра по РТ, являясь государственным органом, освобождено от уплаты государственной пошлины, суд не усматривает оснований для разрешения вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 24.09.2018 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №Н13-46д от 26.03.2013, изложенное в уведомлении от 24.09.2018, незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный".

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья А.Н. Мазитов