Решение от 25 мая 2023 г. по делу № А32-2075/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2075/2023
г. Краснодар
25 мая 2023 года
Резолютивная часть решения от 15 мая 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 25 мая 2023 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования города Краснодара, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «АВА Инвест», г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1– доверенность;

от ответчика: ФИО2 – доверенность,



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Краснодара, г. Краснодар (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «АВА Инвест», г. Краснодар (далее – ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка от 25.06.2015 г. № 4300021617; указать, что решение является основанием для исключения записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 в ЕГРН.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в судебном заседании представил письменный отзыв и выписку ЕГРН на спорный земельный участок.

В судебном заседании 04.05.2023 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 15.05.2023 г. до 14-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лоту № 844-3 от 15.06.2015 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 25.06.2015 г. № 4300021617.

Договор зарегистрирован в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2015 г., регистрационная запись № 23-23/001-23/001/042/2015-1877/2.

Согласно пункту 1.1. указанного договора истец сдает, а ответчик принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 12 003 кв.м, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0416066:62.

На основании п. 1.3 договора участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов. В том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

На основании договора от 24.04.2018 г. о переуступке прав и обязанностей по договору зарегистрированного в ЕГРН 07.05.2018 г., регистрационная запись № 23:23:0416066:62-23/001/2018-1, арендатором по договору является ООО «АВА-Инвест».

В соответствии с пунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 11.05.2022 г. № 1803 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, зарос деревьями, травой.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 29.04.2022 г. № 6773/29 сообщено, что на земельном участке разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено предписание от 23.05.2022 г. № 12247/26 об устранении нарушений в 14 - дневный срок со дня получения данного предписания.

Предписание получено ответчиком 30.05.2022.

Однако, разрешение на строительство объектов капитального строительства на вышеуказанном участке ответчиком не получено.

Актом осмотра земельного участка от 22.06.2022 г. № 2470 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью, на части участка произрастают деревья.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес ответчика направлено письмо от 28.07.2022 г. № 1395/07 о прекращении договора аренды земельного участка и о необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Уклонение ответчика от подписания соглашения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3.2.4 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при использовании участка (его части) не по целевому назначению и/или виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 договора.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора по неиспользованию участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, истец обратился в суд с настоящим иском.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Так, материалами дела установлено, что в уведомлении от 28.07.2022 г. № 1395/07 истец предложил ответчику расторгнуть спорный договор аренды. Данное уведомление получено ответчиком 01.08.2022 г.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, вопрос о расторжении спорного договора подлежит рассмотрению в суде.

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права - неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

Правилами части 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 3 и 4 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В подтверждение заявленных требований истец представил: договор аренды земельного участка 25.06.2015 г. № 4300021617, акт осмотра земельного участка от 11.05.2022 г. № 1803, письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29.04.2022 г. № 6773/29.

Между тем, на основании представленных ответчиком документов и пояснений, судом установлено следующее.

Из информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62 по улице Атаманской, 1 в Карасунском округе города Краснодара, утвержденном приказом департамента по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования город Краснодар от 12.10.2015 г. № 1744-ГП (далее - градостроительный план земельного участка 2015) следует, что данный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара 30.01.2007 г. № 19 п. 6, (далее - ПЗЗ) расположен в границах территориальной общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) где среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения относятся к основному виду разрешенного использования земельного участка (копия градостроительного плана земельного участка прилагается).

При этом согласно информации, указанной в примечании чертежа градостроительного плана земельного участка 2015 установлено, что земельный участок в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п. 15, расположен в функциональной зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), зоне с особым регламентом использования территории.

Пунктом 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 установлено, что получение разрешения на строительство возможно после внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар.

Договор аренды не содержат обязательств по внесению изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, а также сроки его внесения, возложенные на арендатора земельного участка или арендодателя.

Кроме того, решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 г. № 43 п. 11 «О приостановлении действия решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» в отношении земельных участков» (далее - Решение о приостановке ПЗЗ) приостановлено действие Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части установленных градостроительньми регламентами видов разрешенного использования земельных участков в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 г. № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012 г.) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генеральным планом муниципального образования город Краснодар в отношении следующих функциональных зон: зон особо охраняемых территорий, зон рекреационного назначения, зон специального назначения, производственных зон, зон транспортной инфраструктуры, зон сельскохозяйственного назначения и зон планируемого размещения объектов местного значения.

Приостановление действия Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в соответствии с абзацем первым настоящего пункта применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории (пункт 1 Решения о приостановке ПЗЗ).

В соответствии с пунктом 2 Решения о приостановке ПЗЗ администрации муниципального образования город Краснодар при выдаче градостроительных планов в отношении земельных участков, указанных в пункте 1 настоящего решения, руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генеральным планом муниципального образования город Краснодар.

Таким образом, до внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части установления функционального зонирования, предусматривающего возможность размещения объектов среднеэтажного жилищного строительства, выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 9.4 договора не представлялось возможным.

В целях выполнения обязательств, предусмотренных договором, а также требований пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 ООО «ABA Инвест» 08.10.2018 г. обратилось в адрес главы администрации муниципального образования город Краснодар с предложением о внесении изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в части установления в границах земельного участка функциональной общественно-деловой зоны.

Так же вышеуказанная информация направлялась в адрес департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 28.01.2019 г. № 131, письмом от 28.06.2021 г.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 г. № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар в новой редакции, согласно которому земельный участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне.

Таким образом, после вступления в силу указанного решения, а также с учетом пункта 2.2 градостроительного плана земельного участка 2015 у арендатора земельного участка появилась возможность осуществить мероприятия, направленные согласно пункту 4.1.4 договора на обеспечение на участке строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения, в том числе мероприятия, предусмотренные абзацем 2 и 3 пункта 9.3 договора.

На основании части 1 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» издано постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2020 г. № 183 «О сроке использования градостроительных планов земельных участков, утвержденных до 1 июля 2017 г.», согласно которому информация, указанная в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 01.07.2017 г., может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство до 01.01.2021 г. По истечении данного срока использование информации, указанной в таких градостроительных планах земельных участков, не допускается.

Таким образом, срок действия градостроительного плана земельного участка 2015 истекает 01.01.2021 г.

В связи с истечением срока действия градостроительного плана земельного участка 2015 ООО «ABA Инвест» на основании соответствующего заявления от 26.01.2021 г. №29/1523-1 в адрес департамента по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования город Краснодар 10.02.2021 г. получило градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066 (далее - градостроительный план земельного участка 2021), в соответствии с которым:

земельный участок согласно ПЗЗ расположен в границах территориальной зоны ОД.2 -Общественно-деловая зона местного значения, градостроительный регламент которой допускает возможность размещение среднеэтажной жилой застройки;

земельный участок согласно карте функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар в новой редакции расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне.

Ответчиком неоднократно предпринимались попытки для получения разрешения на строительство на спорном земельном участке, а именно поданы заявления о выдаче разрешения на строительство от 19.07.2019 г., от 26.07.2022 г. и от 05.08.2022 г.

04.10.2022 г. ООО «ABA Инвест» в очередной раз обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - «Департамент») с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «Жилой комплекс «Атаманский» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Атаманская, 1.

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.10.2022 г. № 29/15809-1 заявителю отказано в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство объекта. Отказ мотивирован тем, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62 проекта планировки территории и проекта межевания территории не разрабатывалось и не утверждалось.

Заявитель, посчитав отказ департамента, выраженный в письме № 29/15809-1 от 18.10.2022 г., незаконным, необоснованным и не соответствующим требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании его незаконным (дело № А32-2317/2023). В настоящее время производство по указанному делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

ООО «ABA Инвест» предприняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство:

- выполнены инженерные изыскания в границах земельного участка;

- осуществлено архитектурно-строительное проектирование объектов капитального строительства в границах земельного участка;

- получено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

- внесены изменения в проектную документацию в связи с истечением срока действия градостроительного плана земельного участка 2015, а также замены (дополнению) информации о технических условиях;

- получено подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утвержденное ООО «Строй Центр Проект» от 25.06.2022 г. (номер в государственном реестре саморегулируемых организаций № ПР-185/2017-2312217443/03).

Учитывая вышеизложенное, у суда нет оснований для расторжения спорного договора аренды, так как ответчиком строительство на земельном участке не начато по объективным причинам, не зависящим от него.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий