Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А45-41325/2017

41/2018-187631(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-41325/2017
г. Новосибирск
04 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018. Полный текст решения изготовлен 03 октября 2018.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРСИБ»

к 1) Обществу с ограниченной ответственностью «Кубометр» (ОГРН <***>); 2) Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ООО «ХИМЭКС»

о признании недействительным договора купли- продажи № 25 от 20.03.2017 при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 20.06.2017

от ответчика: 1)ФИО3 по доверенности от 13.06.2018; 2) не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕРСИБ» обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к 1) Обществу с ограниченной ответственностью «Кубометр»; 2) Администрации рабочего поселка

Мошково о признании недействительным договора купли – продажи № 25 от 20.03.2017.

Заявленные требования мотивированы нарушением прав истца на исключительное приобретение земельного участка для использования объектов недвижимости.

Ответчики возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что у истца не имелось права на земельный участок, о том, что на момент утверждения схемы расположения земельного участка истец не являлся землепользователем (землевладельцем), на то, что на момент приобретения земельного участка он не был обременен правами третьих лиц.

Администрация рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области, ООО «ХИМЭКС» в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены. Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 АПК РФ, без их участия.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Мошковохлебопродукт» (ИНН <***>) на основании договора аренды от 15.04.2011 № 53 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32, площадью 50935 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Поскольку на указанном земельном участке располагались производственные здания и сооружения ООО «Мошковохлебопродукт», то земельный участок был предоставлен арендатору с разрешенным использованием для производственной территории. Срок действия договора аренды - с 15.04.2011 до 15.04.2014 (п. 2.1).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2014 по делу № А45-5470/2013 должник - общество с ограниченной ответственностью «Мошковохлебопродукт» был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.05.2015 конкурсное производство по делу о банкротстве ООО «Мошковохлебоподукт» было завершено.

При продаже имущества ООО «Мошковохлебопродукт» с торгов в рамках конкурсного производства третье лицо ООО «ХИМЭКС» приобрело в собственность три объекта, расположенные на вышеуказанном земельном участке:

- здание зерносклада N 4 с кадастровым номером 54:18:100205:89;

-здание трансформаторной подстанции с кадастровым номером 54:18:100205:93;

- сооружение (забор металлический) вокруг территории земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32.

18.07.2016 указанные объекты были приобретены ООО «ИНТЕРСИБ» на основании договора купли-продажи с целью эксплуатации в качестве производственной базы.

Таким образом, истец является собственником двух объектов недвижимого имущества коммерческого назначения и сооружения в виде забора, которые были расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:18:100205:32 площадью 50935 кв. м..

Остальные объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО «Мошковохлебопродукт» и расположенные на вышеуказанном земельном участке, были выкуплены иным лицом и в настоящее время находятся в собственности ООО «Кубометр».

Постановлением администрации Мошковского района от 25.04.2016 № 68-з утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной территории, площадью 47799 кв. м..

Из схемы расположения вновь образованного земельного участка следует, что раздел участка произведен с нарушением интересов истца, поскольку 94% площади исходного земельного участка перешло в пользование ООО «Кубометр», 6% - в пользование истца.

23.06.2017 ООО «ИНТЕРСИБ» обратилось в администрацию рабочего поселка Мошково с заявлением об отмене постановления администрации рабочего поселка Мошково от 25.04.2016 № 68-з.

Из ответа главы администрации от 19.07.2017 № 825 следует, что, оспариваемое постановление принято на законном основании, поскольку на момент утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории никаких землепользователей на исходном земельном участке не было, ООО «ИНТЕРСИБ» не было собственником объектов недвижимости, находящихся на исходном земельном участке.

Нарушение, по мнению истца, указанной схемой требований земельного законодательства, а также его прав и интересов послужило основанием обращения в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным и отмене постановления от 25.04.2016 № 68-з "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории", об обязании снять с кадастрового учета земельный участок площадью 47 799 кв. м с кадастровым номером 54:18:100205:106 и восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32 площадью 50 935 кв. м и о границах земельного участка с кадастровым номером 54:18:100205:32 по состоянию до 25.04.2016.

Решением арбитражного суда по делу № А45-22451/2017 от 04.12.2017, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018, и Постановлением Арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 23.08.2018, заявленные требования удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела № А45-22451/2017 выяснилось, что ООО «Кубометр» на основании оспоренного постановления администрации был изготовлен кадастровый паспорт на вновь образованный земельный участок, после чего, 04.09.2017 за ООО «Кубометр» было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка № 25 от 20.03.2017, заключенного между администрацией Мошковского района и ООО «Кубометр».

Истец, полагая, что договор купли-продажи является недействительным, нарушающим его права на исключительное право приобретения земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства, выслушав выступления представителей сторон, проанализировав действующее законодательство, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Из материалов дела следует, что обращаясь в суд с иском, истец сослался на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам предусмотрены статьей 11.9 ЗК РФ. Так, согласно пункту 1 данной статьи предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.9 ЗК РФ).

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (пункт 3 статьи 11.9 ЗК РФ).

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 ЗК РФ).

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 ЗК РФ).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ (при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный

участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. Следовательно, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Как установлено судами в рамках дела № А45-22451/2017 и не оспорено сторонами при рассмотрении настоящего дела, что из схемы расположения вновь образованного земельного участка следует, что раздел участка произведен таким образом, что эксплуатация зданий, принадлежащих заявителю, равно как и какая- либо производственная деятельность, стала невозможной.

Участок стал многоконтурным, границы - изломанными, произошло вкрапливание. По сути, весь участок, за исключением земли, занятой непосредственно зданиями, принадлежащими на праве собственности истцу, предоставлен в собственность ООО «Кубометр». Оба производственных здания заявителя оказались полностью изолированными друг от друга. Доступ истца к принадлежащим ему зданиям затруднен. К зданию бывшего зерносклада проезда нет, к зданию трансформаторной подстанции полностью отсутствует проезд и проход.

Забор, принадлежащий заявителю на праве собственности, ранее окружавший земельный участок с кадастровым номером 54:18:100205:32, оказался на чужом земельном участке.

Площадь земельного участка сократилась настолько, что производственная деятельность заявителя стала невозможной, использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием (для производственной территории) также невозможно. Полностью исключена возможность стоянки и разгрузки

автотранспорта, складирования товара и материалов, производства ремонтных работ в отношении зданий и оборудования. Таким образом, судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка № 25 от 20.03.2017 были нарушены нормы права, связанные с разделом земельного участка, и нарушены права истца на исключительное права на приобретение земельного участка, следовательно, указанный договор является недействительным.

Доводы ответчиков о том, что у истца не имелось права на земельный участок, о том, что на момент утверждения схемы расположения земельного участка истец не являлся землепользователем (землевладельцем), на то, что на момент приобретения земельного участка он не был обременен правами третьих лиц, не могут быть приняты во внимание, поскольку, права истца, как собственника объектов недвижимости нарушены, а кроме того, постановление, которым утверждена схема расположения земельного участка, признано недействительным, и установленные в решении суда по делу № А45-22451/2017 обстоятельства, переоценке, при рассмотрении настоящего дела, не подлежат.

ООО «Кубометр» заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения по существу иска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «ХИМЭКС» и ООО «ИНТЕРСИБ» недействительным.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства, ссылаясь на то, что ответчик намерено затягивает рассмотрение настоящего дела по существу.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку, доказательств принятия искового заявления к производству и назначении дела к судебному разбирательству, не представлено.

Государственная пошлина распределена судом между двумя ответчиками, которые активно возражали против удовлетворения иска, по 3000 руб. с каждого.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети

"Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение принято после перерыва, объявленного в судебном заседании 25сентября 2018.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 25 от 20.03.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кубометр» (ОГРН <***>), Администрации рабочего поселка Мошково Мошковского района Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРСИБ» государственную пошлину в размере по 3000 руб. с каждого.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.

ССудья Г.М. Емельянова