Постановление от 5 мая 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1110/2026

Дело № А57-374/2025
г. Казань
06 мая 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 24.07.2023), ФИО3 (доверенность от 09.12.2019)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2026

по делу № А57-374/2025

по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки,

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета правового обеспечения (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1 ответчик), с требованиями:

признать объект капитального строительства с кадастровым номером 64:48:040440:2371, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040809:8 с адресным ориентиром: <...> самовольной постройкой;

возложить на ИП ФИО1 обязанность за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу устранить препятствия в пользовании земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 64:48:040809:8, путем сноса самовольной постройки ‒ одноэтажного нежилого здания площадью 90,7 кв.м с адресным ориентиром: <...> с информационной вывеской «Цветы 24/7»;

в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок взыскать с ИП ФИО1 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2025 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2025 решение суда оставлено без изменения с изменением мотивировочной части судебного акта.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, спорный объект возведен на земельном участке, не предоставленном для этих целей, его фактические параметры не соответствуют параметрам, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН).

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на надлежащем исследовании доказательств дела. При этом предприниматель выражает несогласие с мотивировочной частью апелляционного постановления, полагает, что создан капитальный объект недвижимости.

Предприниматель и его представитель возражают против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Заявитель жалобы и другие лица не обеспечили явку своих представителей, жалоба в соответствии со статьей 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке; суд округа пришел к необходимости отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040809:8 площадью 125 +/- 1,15 кв.м с адресным ориентиром: <...> с видом разрешенного использования «временный мини-магазин с остановочным павильоном», принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Саратов», предоставлен на праве аренды ФИО1.

На земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности ФИО1 одноэтажный объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:040440:2371, с информационной вывеской «Цветы 24/7», где осуществляется реализация цветочной продукции; документальная площадь объекта составляет 70 кв.м.

Администрация, ссылаясь на то, что объект недвижимости – одноэтажное строение с документальной площадью 70 кв.м с адресным ориентиром: <...> с кадастровым номером 64:48:040440:2371 в настоящее время не существует, в наличии имеется иной объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040809:8, с другой конфигурацией и площадью (общая фактическая площадь одноэтажного строения составляет 90,7 кв.м, что свидетельствует об увеличении площади на 20,7 кв.м, часть строения размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040809:8, площадь занимаемого земельного участка составляет 86 кв.м., а часть размещена на землях, государственная собственность на которые не разграничена, площадь самовольно занимаемого земельного участка составляет 4,7 кв.м., что свидетельствует о его самовольной реконструкции в отсутствие разрешения администрации муниципального образования «Город Саратов», т.е. наличии объекта, имеющей признаки самовольной постройки, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Предприниматель, возражая против заявленных требований, пояснил, что: рассматриваемое здание было построено в 1999 году и введено в эксплуатацию на основании акта от 30.06.1999 № 267; в 2000 году под здание был предоставлен земельный участок на 10 лет с последующим продлением на новый срок; право собственности на реконструированный объект возникло у ФИО1 на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2001 по делу № А57-285/01-25; характеристики объекта с тех пор не менялись.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункта 2 пункта 1, подпункта 4 пункта 2 статьи 60, пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), заключением судебной экспертизы от 30.04.2025 № 26/100/25, проведенной ООО «СтройЭкспертРегион-С», актом выездного обследования от 16.10.2025 комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов», согласно которому нестационарный торговый объект расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:040809:8, фактическая площадь объекта по внутреннему замеру, согласно заключению эксперта, составляет 75,6 кв.м, признаков нарушения земельного законодательства не установлено, пришел к выводу о том, что фактическая площадь объекта недвижимости на момент рассмотрения спора полностью соответствует параметрам, указанным в ЕГРН. Суд пришел к выводу, что основное строение осталось в первоначальном виде, без внесения изменений в его капитальные конструкции и параметры. Ответчиком выявленные несоответствия, на которые ссылалась администрация в своем иске, устранены. Таким образом, суд исходил из недоказанности у спорного объекта признаков самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции согласился с резолютивной частью решения суда первой инстанции. Оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, изменил мотивировочную часть судебного акта, поскольку пришел к выводу, что спорное строение является объектом движимого имущества, земельный участок для строительства капитального объекта не предоставлялся, представлен для размещения временного строения, поэтому признал, что основания для применения статьи 222 ГК РФ не имеются.

Суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что у судов отсутствовали основания для применения как статьи 222 ГК РФ, предусматривающей возможность сноса самовольно возведенного недвижимого имущества, так и статьи 304 ГК РФ, допускающей освобождение земельного участка собственника от объектов движимого имущества.

Суд округа считает, что судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 Постановления № 44).

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой, если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления мэра города Саратова от 20.11.2000 № 735-229 между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.11.2000 № 3870 (далее – договор № 735-229) , по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 125 кв.м, расположенный по адресу: <...> под временный мини-магазин с остановочным павильоном, т.е. под размещение временного объекта, не в целях строительства объекта недвижимого имущества.

Между тем, в указанный период действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 (далее – ГрК РФ), Строительные нормы и правила 3.01.01-85* «Организация строительного производства», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 02.09.1985 № 140 (далее - СНиП 3.01.01-85*).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 61 ГрК РФ).

Статьей 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

В силу части 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Согласно пункту 1 статьи 62 ГрК РФ разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Пунктом 1.2 СниП 3.01.01-85* предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131 утверждено примерное Положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (далее - Положение от 03.06.1992 № 131).

На основании пункта 2 Положения от 03.06.1992 № 131 разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют - органами архитектуры и градостроительства.

В пункте 7 Положения от 03.06.1992 № 131 предусмотрен перечень документов и материалов, необходимых для получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, согласно которому для получения указанного разрешения заказчику необходимо представить, в том числе: проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства; заключение экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации; стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями; копия государственного акта на право собственности землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования.

В соответствии с пунктом 19 Положения от 03.06.1992 № 131 выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным.

Кроме того, постановлением Совета народных комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» было предусмотрено получение письменного разрешения на строительство объектов недвижимого имущества.

В силу пункта 8 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. В актах дается оценка качества строительно-монтажных работ и прогрессивности технологических и архитектурно-строительных решений, предусмотренных проектом. Дата подписания акта приемочной комиссией считается датой создания объекта и датой ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

В материалы дела сторонами не представлены документы, свидетельствующие о возведении объекта капитального строительства; согласно представленному в материалы дела техническому паспорту, объект состоит из фундамента кирпичного ленточного, стены металлических стен, обшитых изнутри фанерой и утепленных, металлической кровли.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при применении статьи 222 ГК РФ судам следует исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект с учетом его технических параметров признаками, присущими недвижимому имуществу, или относится к движимому объекту.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

При этом суды при рассмотрении спора должны дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09).

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости; кроме неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу, что спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой, так как возведен на земельном участке, предоставленном для строительства этого объекта; фактическая площадь объекта недвижимости соответствует параметрам, указанным в ЕГРН, на момент рассмотрения спора; основное строение осталось первоначальном виде, без внесения изменений в его капитальные конструкции и параметры; ответчиком выявленные несоответствия, на которые ссылалась администрация в своем иске, устранены.

Между тем, при разрешении спора судами не дана оценка договору аренды земельного участка договор № 735-229, согласно которому предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок не для строительства, а для размещения временного мини-магазина совмещенного с остановочным павильоном, судами не устанавливались обстоятельства выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой, сделаны преждевременно, без установления всех обстоятельств, имеющих существенное значения для правильного разрешения спора, а также без оценки доказательств, имеющихся в материалах дела; решение от 28.10.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2026 подлежат отмене.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить предоставлялся ли ответчику земельный участок площадью для строительства спорного объекта недвижимости, выдавалась ли предпринимателю разрешительная документация на строительство объекта недвижимости в соответствии с требованиями, предусмотренными Положением от 03.06.1992 № 131, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998, постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2026 по делу № А57-374/2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Х. Хисамов

В.А. Карпова