Решение от 15 мая 2018 г. по делу № А28-8403/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-8403/2017
г. Киров
15 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 15 мая 2018 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «ЛигаМед» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610020, Россия, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610017, г. Киров)

об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3, директора, на основании выписки; ФИО4, по доверенности от 03.10.2017;

от ответчика - ФИО5, по доверенности от 20.12.2016;

от третьего лица - не явился, извещен,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «ЛигаМед» (далее – истец, Медицинский центр) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...> (год постройки – 1936), общей площадью 166,7 кв.м., кадастровый номер 43:40:000223:322 с рассрочкой платежа на условиях проекта договора, приняв следующую редакцию пункта 2.1: «2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 045 900 (два миллиона сорок пять тысяч девятьсот) рублей 00 копеек (без НДС)».

Ответчик с иском не согласен, в отзыве указал, что Департаментом проведены все процедуры по оценке выкупаемого объекта недвижимости, результаты оценки истцом не оспорены, поэтому правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В процессе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого муниципального помещения по адресу: <...>, общей площадью 166,7 кв.м., по состоянию на 17.03.2017.

Определением суда от 27.10.2017 суд назначил судебную экспертизу. Проведение экпертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО6.

Определением суда от 10.11.2017 произведена замена эксперта ФИО6 на эксперта-оценщика общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО7.

По результатам судебной экспертизы эксперт ФИО7 сделала вывод, что рыночная стоимость помещения № 1002 с кадастровым номером 43:40:000223:322, находящегося по адресу: <...>, составляет 1 881 356 рублей 00 копеек без учета НДС.

Заявлением от 27.12.2017 истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа на условиях проекта договора, приняв следующую редакцию пункта 2.1: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 881 356 рублей 00 копеек (без НДС)».

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял уточнение требований как непротиворечащее закону, не нарушающее прав третьих лиц.

В процессе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, в обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается на то, что экспертом-оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» не даны пояснения относительно определения района расположения объекта оценки, а также объектов аналогов. Экспертом не дана оценка расположению объектов относительно красный линий, корректировка по данному признаку не применялась. По мнению ответчика, экспертиза, выполненная ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», не отвечает признакам обоснованности, однозначности, существенности и достоверности.

Учитывая заявленное ходатайство ответчика и отсутствие возражений истца, суд назначил проведение повторной экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» ФИО8. Определением от 09.02.2018 производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы.

Определением от 20.03.2018 производство по делу возобновлено.

Согласно заключению № в проведенном судебном исследовании определил, что рыночная стоимость спорного муниципального помещения составляет 2 622 034 рубля 00 копеек без учета НДС.

Заявлением от 16.04.2018 по результатам проведения повторной экспертизы истец вновь уточнил исковые требования в части цена продажи имущества: «2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 622 034 рубля 00 копеек без учета НДС.

На основании статьи 49 АПК РФ данные уточнения приняты судом. Дело рассмотрено с учетом уточнений от 16.04.2018.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом. На основании статьи 156 АПК РФ заседание проведено в его отсутствие.

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

В соответствии с договором аренды № 7091, заключенном истцом и ответчиком 14.05.2012, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000223:322, по адресу: <...>.

17.03.2017 Медицинский центр обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

23.05.2017 администрацией г. Кирова вынесено постановление № 1668-П «Об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000223:322 по адресу: ул. Профсоюзная, 44, помещение 1002», в соответствии с которым установлен способ отчуждения арендуемого помещения и цена продажи объекта – 2 986 440 рублей 00 копеек без НДС. Департаменту поручено заключить договор купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 26.05.2017 № 3361-01-05ДМС «О направлении проектов договоров купли-продажи» Департамент предложил Медицинскому центру в течение 30 дней с даты получения письма заключить договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000223:322, находящегося по адресу: <...>, с оплатой имущества на выбор истца – единовременно или с рассрочкой платежа.

Стоимость выкупаемого имущества была определена Департаментом на основании экспертного заключения ИП ФИО2 от 21.04.2017 в размере 2 986 440 рублей 00 копеек.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, Медицинский центр подписал договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа с протоколом разногласий от 26.06.2017, которые касаются выкупной цены.

Цена, указанная в протоколе разногласий (2 045 900 рублей 00 копеек), была определена истцом на основании заключения Союза «Вятская торгово-промышленная палата», подготовленного по состоянию на 13.06.2017.

Письмом от 30.06.2017 № 4222-01-05ДМС Департамент сообщил истцу об отсутствии оснований для признания недостоверной рыночной стоимости, установленной в отчете, подготовленном ИП ФИО2 В связи с чем протокол разногласий к договору купли-продажи был отклонен.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9, части 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

26.05.2017 Департамент направил истцу проекты договоров купли-продажи муниципального имущества (с единовременной оплатой и с рассрочкой платежа), цена продажи которого определена на основании оценки ИП ФИО2

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) офертой является адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий после отклонения Департаментом протокола разногласий к договору, следовательно, им соблюден порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи, а впоследствии протокола разногласий ответчиком от истца подтверждаются материалами дела и сторонами по делу.

Исходя из указанных выше положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика является обязательным.

Между сторонами имеются разногласия относительно цены продажи имущества.

На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.2012 № 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно положениям АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Как следует из статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Судом на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайствам сторон были проведены судебные экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8, рыночная стоимость помещения № 1002 с кадастровым номером 43:40:000223:322, находящегося по адресу: <...>, составляет 2 622 034 рубля 00 копеек без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение экспертов является одним из доказательств по делу.

Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, которые были представлены судом для проведения экспертизы.

Экспертное заключение является полным и соответствует требованиям статьи 25 Закона об оценочной деятельности.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о соответствии его требованиям законодательства, регулирующим порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы, логичны, последовательны, проверяемы, достоверны, обоснованы, опираются на действующие правовые источники. При определении рыночной стоимости экспертом учтено как функциональное назначение объекта недвижимости, так и его месторасположение.

Суд отмечает, что, разрешая вопрос о назначении экспертизы по делу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества независимым оценщиком, который будет предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, для чего предлагал лицам по делу представить сведения о возможных вариантах экспертной организации.

Таким образом, суд признает заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ФИО8, надлежащим доказательством, удостоверяющим стоимость объекта оценки на дату подачи истцом заявления в Департамент.

Ответчик данное экспертное заключение не оспорил.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие обоснованных возражений ответчика относительно предложенной истцом редакции пункта 2.1 договора, суд определяет цену выкупаемого имущества в размере 2 622 034 рублей 00 копеек без учета НДС и соглашается с предложенной истцом редакцией пункта 2.1 договора.

Таким образом, исковые требования Медицинского центра подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, истцом понесены расходы на проведение двух судебных экспертиз: первоначальная – 7 000 рублей 00 копеек (платежное поручение от 04.09.2017 № 187), повторная 15 000 рублей 00 копеек (платежное поручение от 01.02.2018 № 20). Учитывая, что повторная экспертиза назначена по ходатайству ответчика с согласия истца, в основу решения суда положено заключение повторной экспертизы, суд распределяет расходы на экспертизу следующим образом: 7 000 рублей 00 копеек остаются на истце, 15 000 рублей 00 копеек – относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 610000, г. Киров, Кировская область, ул. Воровского, 39) и обществом с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «ЛигаМед» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610020, Россия, <...>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000223:322 по адресу: <...>, изложив спорный пункт в редакции истца:

«2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой организации, составляет 2 622 034 (два миллиона шестьсот двадцать две тысячи тридцать четыре) рубля 00 копеек без НДС».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 610000, г. Киров, Кировская область, ул. Воровского, 39) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «ЛигаМед» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610020, Россия, <...>) расходы на производство судебной экспертизы в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек, на уплату государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 25980205 (двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч двести пять) рублей 30 копеек Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья В.А. Киселева