Решение от 12 апреля 2017 г. по делу № А49-336/2017

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, e-mail:penza.info@arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Пенза

«13» апреля 2017 года Дело № А49-336/2017

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 13 апреля 2017 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Бековского района Пензенской области (Первомайская ул., д.3А, Беково р.п., Бековский район, Пензенская область, 442940; ОГРН <***>, ИНН <***>) к профессиональному образовательному учреждению Сердобской автомобильной школе Общероссийской общественно – государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (Саратовская ул., д.60, Сердобск г., Сердобский район, Пензенская область, 442890; ОГРН <***>, ИНН <***>),- о взыскании 1380204 руб. 29 коп. и расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 14.02.2017 №2;

от ответчика: ФИО3 – начальника (паспорт, приказ №17 от 25.08.2010, сведения из ЕГРЮЛ, до и после перерыв), ФИО4 – представителя по доверенности от 09.02.2017 (после перерыва),

установил:

администрация Бековского района Пензенской области (далее также - администрация Бековского района) обратилась в арбитражный суд с иском к профессиональному образовательному учреждению Сердобской автомобильной школе Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее также – ПОУ ФИО5 ДОСААФ России) о взыскании суммы 1380204 руб. 29 коп., в том числе 258942 руб. 16 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 16.06.2008 №1, 1121262 руб. 13 коп. – неустойки (пени) за нарушение срока внесения арендной платы, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 16.06.2008 №1.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 12, 309, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Определением от 20.01.2017 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

В судебном заседании 05.04.2017 на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом удовлетворено ходатайство истца и принято уточнение периода взыскания нестойки, иск в части неустойки признан заявленным за период с 10.07.2008 г. по 10.01.2017 г.

В целях проверки расчета истца и представления сторонами дополнительных доказательств по делу судом в порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 06 апреля 2017 г. После перерыва рассмотрение дела продолжено судом в присутствии представителей истца и ответчика.

В судебном заседании 06.04.2017 представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика (том л.д. 4-7, 118-120).

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что в соответствии с актом приема – сдачи недвижимого имущества, здание по адресу: Пензенская область, р.<...>, требовало ремонта. В связи с этим, в период с 2007 года по 2008 год на средства ПО ФИО5 ДОСААФ России были проведены работы по строительству здания котельной, газификации, реконструкции внутренних помещений (замена окон, перепланировка комнат, демонтаж и замена напольного покрытия, ремонт отопления). Данные улучшения являются неотделимыми и производились согласно договору аренды №1 от 16 июня 208 г. (п.4.2 и 5.6.1 для нормальной работы и организации учебного процесса по обучению водителей транспортных средств). Затраты согласно сметной документации и актам выполненных работ составляют 336235 руб. 61 коп. По мнению ответчика, в силу п.2, 3 ст. 623 ГК РФ арендодатель обязан возместить понесенные арендатором расходы. К исковым требованиям о взыскании долга и неустойки за период с 16 июня 2008 г. по 10 января 2014 г. просил применить срок исковой давности. Также, не оспаривая методику расчета неустойки, просил применить ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки (пени). В судебном заседании 06.04.2017 также пояснил, что против требования о расторжения договора не возражает.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст. 616 ГК РФ).

16 июня 2008 года на основании постановления Главы администрации Бековского района Пензенской области от 16.06.2008 №244-п между администрацией Бековского района Пензенской области (Арендодателем) и негосударственным образовательным учреждением Сердобская автомобильная школа Пензенского областного совета Общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ) (переименованное в настоящее время в ПОУ ФИО5 ДОСААФ России) (Арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества №1 (далее – Договор, л.д. 12-15), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое здание площадью 99,7 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, Бековский район, р.<...>, для размещения автошколы и организации учебного процесса (п. 1.1 Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2008, о чем свидетельствует уведомление Управления Росреестра по Пензенской области (том 1 л.д.17).

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 Договора арендная плата за пользование зданием устанавливается в соответствии с Порядком расчета арендной платы за нежилые здания (помещения), находящиеся в муниципальной собственности Бековского района Пензенской области, и составляет: в год 21368, 30 руб., в месяц 1780, 69 руб. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (Приложение №1).

В пункте 2.3 Договора стороны согласовали, что Арендатор согласен с тем, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой ставки арендной платы и методики расчета арендной платы, утвержденными решением Собрания представителей Бековского района. Арендатор принимает на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Бековского района соответствующего нормативного акта.

Арендная плата за арендуемое здание в сумме не менее месячного арендного платежа и сумма НДС, начисленная на арендую платы, вносятся Арендатором одновременно ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п.3.1 Договора).

Передача имущества оформлена актом приема-сдачи недвижимого имущества от 16.06.2008 (том 1 л.д. 16).

Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 Договора, сдается в аренду с 16.06.2008 г. по 16.06.2018 г. (п.8.1 Договора).

На основании вносимых в решение Собрания представителей Бековского района Пензенской области от 28.11.2007 г. №117-13/II «О порядке передачи в аренду и условиях аренды муниципального имущества Бековского района Пензенской области» изменений решениями Собрания представителей Бековского района №251-32/II от 24.10.2008, №444-58/II от 17.03.2010, №523-67/II от 19.11.2010, №708-85/II от 29.12.2011, №118-14/III от 21.11.2012, №264-34/III от 13.11.2013, №393-51/III от 31.10.2014, №525-72/III от 27.10.2015, размер арендной платы с 01.01.2009, 01.04.2010, 01.01.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.01.2014, 01.01.2015, 01.01.2016 изменялся арендодателем в одностороннем порядке, что соответствует согласованному в пункте 2.3 Договора условию (том 1 л.д. 18-34).

Поскольку обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком надлежащим образом не исполнялись, истец направил в адрес ответчика претензию №1540 от 10.06.2016, содержащую письменное предупреждение с требованием об уплате задолженности и неустойки в срок до 10.07.2016 (том 1 л.д.70-71).

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы в разумный срок истец направил в адрес ответчика письмо №3216 от 06.12.2016 г., содержащее требование об оплате долга, а также предложение расторгнуть Договор с приложением соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества №1 от 16.06.2008.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, а также на наличие у ответчика обязанности уплатить договорную неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендных платежей, истец обратился в суд с иском о взыскании 1380204 руб. 29 коп., из которых 258942 руб. 16 коп. – задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества №1 от 16.06.2008 за период с 10.07.2008 по 10.01.2017, 1121262 руб. 13 коп. – неустойка за просрочку уплаты арендных платежей с 10.07.2008 г. по 10.01.2017 г.

Исследовав представленные доказательства и заявленные доводы, суд пришел к следующему.

В рамках настоящего дела ответчик в письменном виде заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Из статьи 199 ГК РФ следует, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 24 Постановления от 29.09.1015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с договором аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п.3.1 Договора).

Учитывая, что срок оплаты за январь 2014 года по спорному договору наступил 09 января 2014 года, то требование о взыскании арендной платы за январь 2014 г. могло быть предъявлено истцом не ранее 10.01.2014 г. и не позднее 10.01.2017 г. Истец же обратился в Арбитражный суд Пензенской области 18.01.2017 г. (вх. №336/2017), следовательно, истец пропустил срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы в сумме 152496 руб. 29 коп. за период с июля 2008 г. по январь 2014 г. включительно.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Между тем дополнительных пояснений, заявлений, доказательств в обоснование наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности от истца не поступило.

По смыслу статьи 205 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, исковое требование администрации Бековского района о взыскании с ПОУ ФИО5 ДОСААФ России задолженности по оплате арендных платежей за период с июля 2008 г. по январь 2014 г. в сумме 152496 руб. 29 коп. удовлетворению не подлежит.

Также, истцом заявлено требование о взыскании пени в общей сумме 1121262 руб. 13 коп. за период с 10.07.2008 г. по 10.01.2017 г.

Согласно статье 207 ГК РФ, а также пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 152496 руб. 29 коп. за период с июля 2008 г. по январь 2014 г. отказано в связи с пропуском срока исковой давности, постольку не подлежит взысканию и неустойка (пени) в размере 955274 руб. 90 коп., начисленная за период с 10.07.2008 г. по 10.01.2017 г. на сумму этой задолженности истцом.

В части требований истца о взыскании арендной платы в сумме 106445 руб. 87 коп. за период с февраля 2014 г. по январь 2017 г., а также пени в сумме 165987 руб. 23 коп. за период с 10.02.2014 по 10.01.2017 исковая давность истцом не нарушена.

Между тем часть из указанных исковых требований в сумме 6679 руб. 97 коп., в том числе 6380 руб. 81 коп. – основной долг по арендной плате за декабрь 2016 г., январь 2017 г., 299 руб. 16 коп. – неустойка (пени) за период с 10.12.2016 по 10.01.2017, начисленная на сумму долга за декабрь 2016 г., подлежит оставлению без рассмотрения, в связи со следующим.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Согласно пункту 8 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка.

Статьей 126 АПК РФ обязанность по представлению документов, подтверждающих соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, возложена на истца.

В обоснование довода о соблюдении претензионного порядка истцом в материалы дела представлено письмо №3216 от 06.12.2016, содержащее требование о погашении задолженности в сумме 253006 руб. 52 коп. и неустойки в сумме 1076247 руб. 13 коп., вместе с квитанцией, подтверждающей направление письма в адрес ответчика 08.12.2016 г. Согласно расчету задолженности по состоянию на 06.12.2016, направленному ответчику в качестве приложения к письму №3216 от 06.12.2016, долг ответчика по арендной плате составлял 253006 руб. 52 коп. за период с 10.07.2008 по 10.11.2016.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» претензия считается полученной ПОУ ФИО5 ДОСААФ России надлежащим образом.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Между тем письмо от 06.12.2016 №3216 не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего соблюдение истцом претензионного порядка в отношении суммы 6679 руб. 97 коп., в том числе основного долга по арендной плате за декабрь 2016 г., январь 2017 г. в сумме 6380 руб. 81 коп., неустойки (пени) за период с 10.12.2016 по 10.01.2017 в сумме 299 руб. 16 коп., начисленной на сумму долга за декабрь 2016 г., поскольку данное письмо не содержит требования об уплате названных сумм.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из п. 43 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если кредитором подан иск о взыскании исключительно процентов на основании статьи 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой денежного обязательства, в отношении которого действуют правила о претензионном порядке, установленные законом или договором, рассмотрение такого иска по существу возможно лишь после соблюдения правил о претензионном порядке.

Если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ.

Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ и т.п.

Исходя из изложенного, в случае соблюдения претензионного порядка в отношении основного долга, претензионный порядок в отношении неустойки может считаться соблюденным.

Однако доказательств соблюдения установленного претензионного порядка разрешения спора ни в отношении долга по арендной плате за декабрь 2016 г., январь 2017 г., ни в отношении начисленной на долг за декабрь 2016 г. неустойки истец в материалы дела не представил.

На момент обращения лица в арбитражный суд за защитой прав и законных интересов, право лица должно быть нарушенным, а лицом должны быть соблюдены условия, необходимые для судебной защиты прав и интересов.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, истец несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения им процессуальных действий, в том числе непредставления доказательств, обосновывающих исковые требования.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, принимая во внимание положения части 5 статьи 4 АПК РФ, учитывая отсутствие доказательств направления претензии в отношении части исковых требований за 30 дней до даты обращения в суд с иском, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом претензионного досудебного порядка урегулирования спора в отношении взыскания долга в сумме 6380 руб. 81 коп. за декабрь 2016 г., январь 2017 г., а также неустойки (пени) в сумме 299 руб. 16 коп., начисленной на сумму долга за декабрь 2016 г. за период с 10.12.2016 по 10.01.2017, а всего в общей сумме 6679 руб. 97 коп.

На основании изложенного и в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление администрации Бековского района в части взыскания с ПОУ ФИО5 ДОСААФ России 6679 руб. 97 коп. подлежит оставлению без рассмотрения.

Вместе с тем в силу части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В остальной части требования истца суд находит подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате за период с февраля 2014 года по ноябрь 2016 года составляет 100065 руб. 06 коп. Задолженность по арендной плате полностью подтверждается материалами дела. Доказательства оплаты долга ответчиком не представлены, размер долга ответчиком не оспорен.

При этом доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания долга по арендной плате, в связи с понесенными им расходами на капитальный ремонт арендованного здания отклоняются, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной статьи ответчик не представил доказательств того, что он не мог пользоваться арендованным помещением в спорный период.

В соответствии с ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 ст.612 ГК РФ).

Из акта приема – сдачи недвижимого имущества от 16.06.2008 г. следует, что арендуемое помещение не имеет отопления, канализации (туалет), водоснабжения и требует капитального ремонта (том 1 л.д.16).

Между тем, здание принято ответчиком без возражений. Наличие в Договоре пункта 4.2, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство произвести капитальный ремонт здания, требуемый согласно акту приема – передачи, не свидетельствует о непригодности здания для его использования в момент передачи.

Каких – либо данных о том, что арендованное имущество на момент его передачи арендодателем находилось в неудовлетворительном состоянии, в материалах дела не имеется.

Кроме того, доказательств того, что арендатор в течение срока аренды предпринимал предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ надлежащие действия при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, суду не представлено.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В пункте 6.4 Договора стороны установили, что арендатор имеет право с согласия арендодателя самостоятельно произвести капитальный ремонт здания, требуемый согласно акту приема – сдачи имущества, с зачетом его стоимости в счет арендной платы. Ежемесячно в срок, установленный настоящим договором аренды для уплаты арендной платы, арендатор предоставляет арендодателю документы, подтверждающие факт осуществления капитального ремонта арендуемого здания и его стоимость. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором за счет собственных средств в сумме, превышающей размер арендной платы за весь период аренды, возмещению со стороны арендодателя не подлежит.

При этом, как следует из пункта 5.1.7 Договора, арендатор обязался не производить капитальный ремонт и реконструкцию спорного здания без письменного согласия арендодателя.

В обоснование доводов о проведенном капитальном ремонте здания ответчиком представлены сметы к договорам на выполнение работ (оказание услуг), договоры на выполнение ремонтно – строительных работ, акты выполненных работ (том 1 л.д.76-94).

Однако доказательства понесенных расходов на оплату принятых результатов работ ответчиком в материалы дела не представлено. Не представлено ответчиком и доказательств получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта арендованного имущества, как того требует пункт 5.1.7 Договора.

Утверждение ответчика о том, что долг не подлежит оплате в связи с произведенным им капитальным ремонтом спорного здания, судом не принимается во внимание также и ввиду отсутствия в деле доказательств того, что арендатор требовал от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом обязательство по передаче объекта аренды в пользование ответчика исполнено, объект аренды передан по акту приема-сдачи от 16.06.2008.

Однако как следует из материалов дела, ответчик обязанности по внесению арендной платы в нарушение условий договора надлежащим образом не исполнял, доказательств оплаты долга не представил.

Принимая во внимание, что передача недвижимого имущества ответчику по договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в деле отсутствуют арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 ГК РФ, признает исковые требования администрации Бековского района о взыскании с ПОУ ФИО5 ДОСААФ России задолженности в сумме 100065 руб. 06 коп. за период пользования имуществом с февраля 2014 года по ноябрь 2016 года обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, в соответствии с положениями ст.623 ГК РФ ответчик вправе путем предъявления самостоятельных исковых требований после прекращения договора.

Также, истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени).

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в настоящем случае - пени, размер которой определен п.7.3 договора и составляет 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 165688 руб. 07 коп. за период с 10.02.2014 по 10.01.2017 (с учетом примененной исковой давности и оставлением части исковых требований без рассмотрения) из расчета 0,3% от невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ответчик заявляет о несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства и снижении их размера на основании ст.333 ГК РФ.

Судом установлен факт неисполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и своевременно, что привело к просрочке, в связи с чем, ответчик должен нести ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде уплаты договорной неустойки.

На основании указанных норм права, суд признает начисление истцом договорной неустойки и произведенный расчет соответствующими требованиям закона и договора.

Между тем, суд находит обоснованными возражения ответчика о несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и наличии оснований для применения ст.333 ГК РФ.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) основаниями для уменьшения неустойки по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации быть не могут (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11680/10 от 13.01.2011).

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

При оценке последствий для применения ст.333 ГК РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Размер неустойки - 0,3% от суммы неоплаты за каждый день просрочки платежа, установленный договором, соответствует 109,5% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, так как в период просрочки ответчика ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не превышала 8,25 % годовых и с 01.01.2016 ключевая ставка ЦБ РФ – 11%, 10,5%, 10%, 9,75% годовых (максимальное значение).

Принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении суммы пени, а также учитывая чрезмерно высокий процент установленной договором неустойки, превышающий максимальную ставку рефинансирования и ключевую ставку Центрального Банка Российской Федерации в периоде просрочки в 13 раз и в 10 и более раз соответственно, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд с учетом конкретных обстоятельств дела на основании разъяснений, изложенных в п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации», считает необходимым исходить из двукратной ключевой ставки Банка России (20%), существующей на момент исполнения обязательства.

Оснований для снижения неустойки до однократной ставки (рефинансирования, ключевой) ЦБ РФ судом не установлено.

Исходя из изложенного, неустойка подлежит снижению судом до суммы 29587 руб. 16 коп.

В остальной части исковые требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества №1 от 16.06.2008.

Заявляя требования о расторжении договора аренды, истец ссылается на длительное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (таком нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Аналогичное условие для расторжения договора аренды предусмотрено и в подпункте б пункта 9.1 Договора.

Поскольку обязательства по оплате арендных платежей за используемое нежилое здание за весь период пользования имуществом ответчиком не исполнялись, арбитражный суд признает данное нарушение существенным.

В соответствии с абзацем 7 статьи 619 ГК РФ право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом, истец направил в адрес ответчика претензию №1540 от 10.06.2016, содержащую письменное предупреждение с требованием об уплате задолженности в сумме 253006 руб. 52 коп. и неустойки в сумме 1076247 руб. 13 коп. в срок до 10.07.2016 (том 1 л.д.70-71).

В связи с неполучением ответа на предупреждение, а также неисполнением ответчиком обязанности по погашению образовавшейся задолженности Администрация направила ответчику повторное предупреждение №3216 от 06.12.2016 (том 1 л.д.35-36), в котором предложило оплатить долг и неустойку, расторгнуть Договор и подписать приложенное соглашение о расторжении Договора. Данное письмо получено ответчиком 14.12.2016 г., о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления с официального сайта «Почта России».

В соответствии с положениями статьи 165.1 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предупреждение и повторное предупреждение, содержащее предложение о расторжение договора, считаются полученными ответчиком надлежащим образом.

Непринятие ответчиком мер к устранению нарушений условий Договора и впоследствии к расторжению Договора по соглашению сторон повлекло за собой обращение истца в суд с требованием о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента отправки.

С учетом изложенного арбитражный суд признает, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора.

Учитывая, что факт неоднократного и длительного нарушения арендатором условий Договора в части внесения арендных платежей установлен в ходе рассмотрения настоящего дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ПОУ ФИО5 ДОСААФ России» является недобросовестным контрагентом, неисполнение которым обязательств по внесению арендной платы нарушает баланс экономических интересов сторон, а потому сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что ответчик оставил без ответа и удовлетворения предупреждения истца о погашении образовавшейся задолженности и о расторжении Договора, оплата долга им не произведена, арендодателем были соблюдены нормы ст.ст. 452 и 619 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, а невнесение ответчиком арендных платежей является существенным нарушением условий договора, арбитражный суд признает требование администрации Бековского района о расторжении договора аренды недвижимого имущества №1 от 16.06.2008 подлежащим удовлетворению.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», следует, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. При этом в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, т.е. в сумме 8524 руб. 00 коп.

Кроме того, при оставлении искового заявления без рассмотрения в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу возвращается из доходов федерального бюджета уплаченная им при подаче искового заявления в суд государственная пошлина.

Однако принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты госпошлины, вопрос о ее возврате за часть оставленных без рассмотрения исковых требований судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, п.2 ч.1 ст.148, ст.ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования администрации Бековского района Пензенской области о взыскании суммы 6679 руб. 97 коп., в том числе 6380 руб. 81 коп. – основной долг по арендной плате за декабрь 2016 г., январь 2017 г., 299 руб. 16 коп. – неустойка (пени) за период с 10.12.2016 по 10.01.2017, начисленная на сумму долга за декабрь 2016 г., оставить без рассмотрения.

Исковые требования администрации Бековского района Пензенской области удовлетворить частично. Расходы по уплате государственной пошлины отнести на ответчика пропорциональному размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения Сердобской автомобильной школы Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ОГРН <***>) в пользу администрации Бековского района Пензенской области (ОГРН <***>) сумму 129652 руб. 22 коп., в том числе основной долг в сумме 100065 руб. 06 коп., пени в сумме 29587 руб. 16 коп.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 16.06.2008 №1, заключенный между администрацией Бековского района Пензенской области и профессиональным образовательным учреждением Сердобской автомобильной школой Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с профессионального образовательного учреждения Сердобской автомобильной школы Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ОГРН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 8524 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Г. Каденкова