Решение от 1 июля 2019 г. по делу № А32-42137/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42137/2018
г. Краснодар
01 июля 2019 года
Резолютивная часть решения принята 25.06.2019.

Полный текст решения изготовлен 01.07.2019.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353500, <...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат «Азов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353523, <...> (далее – ответчик, ООО «Пансионат «Азов», общество)

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности

от ответчика: ФИО3, ФИО4 – по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 04.12.2018), согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2018 в сумме 330 880,98 рублей, пеню за период с 16.06.2017 по 28.09.2018 в сумме 88 707,26 рублей.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25 июня 2019 объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 25.06.2019. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2001 года между администрацией Темрюкский район (арендодатель) и ООО «Пансионат «Азов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения 3000001512 (далее – договор). Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района за номером 1512 от 01.10.2001. Также договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 13.11.2001.

В соответствии с пунктом 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2003 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 5 620 кв. м, расположенный севернее ст. Ахтанизовской по правую сторону автодороги Пересыпь-Ахтанизовская для эксплуатации и обслуживания очистных сооружений пансионата «Азов». Пунктом 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2003 предусмотрено, что в дальнейшем размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в связи с решением органов государственной власти и местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы. Изменение размера арендной платы сторонами не оформляется. Согласно пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2003 арендная плат вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный соглашение (договором) срок, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

20 сентября 2002 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:30:0301003:1, площадью 5 620 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, севернее ст. Ахтанизовской по правую сторону автодороги Пересыть – Ахтанизовская, категория земель – земли запаса, вид разрешённого использования – для обслуживания и эксплуатации очистных сооружения пансионата «Азов»; право государственной собственности на участок не разграничено (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 28.08.2018).

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате, истцом предпринимались меры по досудебному порядку урегулирования спора. Ответчику была направлена претензия от 01.08.2018 с предложением погасить задолженность, однако последний мер по погашению задолженности в полном объеме не принял, возражений не представил.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате не была погашена истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Спорный договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность распространения на отношения сторон положений статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих размер арендной платы за пользование государственными и муниципальными землями к нормативно регулируемым ценам.

Как следует из разъяснений пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В данном случае регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу соответствующего федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Следовательно, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения, изменяющего условия договора. Данный правовой подход находит свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/2011 по делу № А55-35889/2009.

Как указано выше, пунктом 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2003 предусмотрено, что в дальнейшем размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в связи с решением органов государственной власти и местного самоуправления об изменении базовых ставок арендной платы. Изменение размера арендной платы сторонами не оформляется. Аналогичное положение предусмотрено сторонами в дополнительном соглашении от 29.03.2004.

При этом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0301003:1 не установлена.

В соответствии с пунктом 2.3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50) в случае если в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не указана (в том числе указана равной нулю), при расчет арендной платы за такой земельный участок вместо кадастровой стоимости применяется рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды. Пунктом 2.4. постановления № 50 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается на основании пункта 2.3 настоящего раздела, договором должна предусматриваться возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка или установлением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки земель, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно пункта 10 постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» в случае если в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не указана либо указана в размере, равном нулю или одному рублю, расчет арендной платы осуществляется на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам рыночной оценки, проведенной в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. При этом рыночная стоимость земельного участка для расчета арендной платы применяется в следующем порядке: для заключаемого договора аренды земельного участка - с даты заключения договора; для действующего договора аренды земельного участка - с даты определения рыночной стоимости земельного участка как объекта оценки.

Так, суд, учитывая предмет и основание иска, а также принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление № 23), предложил сторонам заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0301003:1 по состоянию на 01.01.2014.

Однако, стороны проявили процессуальную пассивность в разрешении указанного вопроса, от проведении судебной экспертизы отказываются.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу указанного определением суда от 12.04.2019 по инициативе суда назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5, эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт ЮФО» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...>, центральный корпус, офис 7. Перед экспертом поставлен вопрос: «Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0301003:1, площадью 5 620 кв. м, расположенного относительно ориентира Краснодарский край, Темрюкский район, севернее ст. Ахтанизовской по правую сторону автодороги Пересыпь-Ахтанизовская, категория земель – земли запаса, вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации очистных сооружений пансионата «Азов», по состоянию на 01.01.2014».

Согласно заключения эксперта № 02-605/19 от 21.05.2019 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 1 640 000,00 рублей.

При этом, в постановлении № 50 в целях расчета арендной платы за пользование земельным участком, занятым жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 2 - 4), ставка арендной платы определена в размер 0,3%.

В силу пункта 3.3.2 постановления № 121 арендная плата рассчитывается в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, занятого объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 6.2.1 - 6.2.3, 6.2.5 - 6.2.7 пункта 6, подпунктами 7.2.3, 7.2.7 пункта 7 Порядка.

Как указано выше спорный земельный участок предоставлен для эксплуатации очистных сооружений, принадлежащих ответчику, в силу чего суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,3%.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2016 по делу № А32-39399/2015.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из материалов дела следует, что истец в адрес ответчика направлял претензию от 01.08.2018 с требованием оплатить задолженность. Претензия вручена ответчику 14.08.2018, что подтверждается почтовым уведомлением.

Таким образом, течение срока исковой давности приостановлено с момента получения ответчиком претензии на срок, не более тридцати календарных дней, а по окончании этого срока продолжилось.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как указано выше, согласно пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2003 арендная плат вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Учитывая, что спорным договором установлены периодические платежи, арендная плата подлежит внесению поквартально, не позднее 10 числа первого месяца квартала, а также принимая во внимание, что иск подан 11.10.2018, при этом от указанной даты надлежит отсчитать 30 календарных дней в ретроспективу (в связи с приостановлением течения срока исковой давности), суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 и начисленной, на указанную задолженность пени, пропущен.

Согласно расчета суда размер арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2018 составляет 29 193,48 рублей:

за период с 01.10.2014 по 31.12.2014: 1 640 000,00 рублей х 0,3% / 365 дней х 92 дня = 1 240,11 рублей;

за период с 01.01.2015 по 31.12.2015: 1 640 000,00 рублей х 0,3% х 1,055 =5 190,60 рублей;

за период с 01.01.2016 по 31.12.2016: 1 640 000,00 рублей х 0,3% х 1,055 х 1,064= 5 190,60 рублей;

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017: 1 640 000,00 рублей х 0,3% х 1,055 х 1,064 х 1,04 = 5 522,80 рублей;

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018: 1 640 000,00 рублей х 0,3% х 1,055 х 1,064 х 1,04 х 1,04 = 5 973,46 рублей.

За указанный период ответчиком произведены платежа на общую сумму 147 131,16 рублей: 27.03.2015 на сумму 10 221,26 рублей; 17.07.2015 на сумму 24 909,99 рублей; 03.03.2016 на сумму 8 500,00 рублей; 01.06.2016 на сумму 8 500,00 рублей; 26.07.2916 на сумму 8 500,00 рублей; 30.09.2016 на сумму 8 500,00 рублей, 27.03.2017 на сумму 8 500,00 рублей; 11.04.2017 на сумму 8 500,00 рублей, 06.10.2017 на сумму 25 500,00 рублей; 24.01.2018 на сумму 8 500,00 рублей, 10.04.2018 на сумму 8 500,00 рублей; 10.07.2018 на сумму 8 500,00 рублей; 18.10.2018 на сумму 10 000,00 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 01.101.2014 по 31.12.2018 отсутствует, в связи, с чем в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате надлежит отказать.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени за период с 16.06.2017 по 28.09.2018 в сумме 88 707,26 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Сопоставив сроки и суммы внесенных ответчиком платежей и сроки начисления и размер арендной платы, суд приходит к выводу, что ответчиком не нарушены сроки внесения арендных платежей в силу чего отсутствуют правовые основания для начисления пени.

На основании изложенного в удовлетворении иска надлежит отказать.

Как указано выше определением суда от 12.04.2019 по инициативе суда по делу назначена судебная экспертиза. Согласно информационного письма ООО «Эксперт ЮФО» стоимость экспертного исследования составляет 33 000,00 рублей.

Согласно части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу того, что администрации отказано в удовлетворении иска в полном объеме, расходы по оплате судебной экспертизы надлежит возложить на истца.


Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Темрюк, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эксперт ЮФО» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 000,00 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко