Решение от 15 сентября 2021 г. по делу № А65-11594/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-11594/2020


Дата принятия решения – 15 сентября 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 08 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Органик Груп», Мензелинский район, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Органик Групп», с.Муслюмово, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о регистрации перехода права собственности, с участием:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.05.2020, ФИО3, по доверенности от 06.09.2021,

в отсутствие ответчика и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Органик Груп», Мензелинский район, (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Органик Групп», с. Муслюмово, (ответчик) о регистрации перехода права собственности от ООО «Органик Групп» (ИНН <***>) к ООО «Органик Груп» (ИНН <***>) на:

- 14/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 16:28:000000:402, расположенному по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М. Джалиля;

- 15/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 16:28:000000:402, расположенному по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М. Джалиля;

- 10/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 16:28:000000:402, расположенному по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М. Джалиля;

- 33,6 га доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 16:28:000000:148, расположенному по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, Верхнетакерменское сельское поселение, СПК им. М. Джалиля.

Определением суда от 24.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, (третье лицо).

Определением суда от 23.09.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-28970/2017 по обособленному спору по заявлению конкурсного управляющего ООО «Органик Групп» о признании недействительной сделки договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного между ООО «Органик Групп» и ООО «Органик Груп» от 03.06.2019 и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 24.06.2021 производство по делу возобновлено.

До судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из ЕГРН в отношении земельных участков. Судом ходатайство удовлетворено, представленные документы приобщены к материалам дела.

До судебного заседания от третьего лица поступили выписки из ЕГРН в отношении земельных участков. Судом в отсутствие возражений истца представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выдержек из выписок из ЕГРН в отношении земельных участков. Судом ходатайство удовлетворено, представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца поддержал исковые требования, дал пояснения по делу.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) в отсутствие ответчика и третьего лица.

Как следует из искового заявления и материалов дела, 03 июня 2019 года между ООО «Органик Групп» (продавец) и ООО «Органик Груп» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее - договор). В соответствии с п. 1.1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее имущество:

- 14/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 16:28:000000:402;

- 15/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 16:28:000000:402;

- 10/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 16:28:000000:402;

- 33,6 га доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 16:28:000000:148.

Указывая, что данные земельные участки переданы продавцом в собственность покупателя на основании заключенного договора купли-продажи от 03.06.2019, что обязательства по данному договору были полностью реализованы сторонами сделки, что с момента покупки земельные участки фактически пользуются покупателем по целевому назначению, однако, государственная регистрации перехода права собственности в отношении них произведена не была в связи с уклонением продавца от обращения в регистрирующий орган в установленном законом порядке, покупатель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно п. 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии с п. 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из представленного в материалах дела договора купли-продажи, спорные объекты были приобретены в 2019 году, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, в силу п. 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на данные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав.

В соответствии с п. 1 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из названных норм права следует, что по заявленному иску о государственной регистрации ответчиком выступает сторона договора, которая уклоняется от исполнения возложенной на него обязанности, а для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

Кроме того, такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации.

То есть, под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ доказыванию подлежат как требования, так и возражения. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

Истцом в доказательство уклонения ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права представлено направленное в адрес ответчика уведомление, в которым истец просил ответчика обозначить время совершения действий по подаче договора купли-продажи от 03.06.2019 в Управление Росреестра РТ для подтверждения прав путем регистрации ранее приобретенного права собственности на земельный участки, на которое ответчик какого-либо ответа не направил.

Вместе с тем, суд считает, что направление истцом ответчику указанного уведомления и неполучения на него ответа само по себе не может свидетельствовать об уклонении ответчика от государственной регистрации.

Так, истец не представил доказательств того, что он обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты до обращения в суд с рассматриваемым иском, что ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган на государственную регистрацию, инициированную истцом на соответствующую дату, о чем ответчик извещался бы истцом.

Тем самым, истцом не доказан факт бездействия либо уклонения ответчика при наличии конкретных предложений истца. При таких обстоятельствах указанные доводы истца судом признаются необоснованными и отклоняются.

Обход законодательства о регистрации прав на имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права. Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на имущество и противоречит публичному порядку.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты права и являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд отмечает, что истец вправе обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности и права собственности на спорные объекты в установленном порядке в регистрирующий орган с приложением всех необходимых документов. В случае отказа в такой регистрации истец вправе обжаловать его в порядке главы 24 АПК РФ либо обратиться в суд с требованием о регистрации права.

Аналогичная позиция сформулирована в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019 по делу № А55-15542/2019, поддержана Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 11.02.2020 и Верховным судом Российской Федерации в определении от 13.04.2020, а также в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2020 по делу № А55-25489/2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2020.

Судом также учитываются следующие обстоятельства.

В силу п. 1, 3 и 4 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1); продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2).

В соответствии с позицией, изложенной в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом из представленных в материалы дела доказательств, земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:402 площадью 14 689 784 кв.м. (земельная доля 1, 2, 3), а также земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:148 площадью 7 528 818 кв.м. (земельная доля 4), расположенные по адресу: Республика Татарстан, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М.Джалиля, находятся в общей долевой собственности ответчика и иных лиц (более чем 5 собственников), относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Подпунктом 4 п. 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как установлено п. 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Указанные правовые нормы предоставляют собственнику земельной доли право продать эту долю сельскохозяйственной организации, использующей на законных основаниях земельный участок, находящийся в долевой собственности - специальный закон связывает возможность приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с соответствием покупателя одновременно двум критериям: наличием статуса сельскохозяйственной организации и использованием земельного участка на законных основаниях, а также другим участникам долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

С учетом изложенного, законодателем установлен исчерпывающий перечень лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Более того, критериями отнесения к указанному перечню лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является принадлежность участка на праве общей (долевой) собственности и (или) использование ими на законном основании земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При этом, исходя из системного толкования абз. 2 п. 1 статьи 12 и подпункта 4 п. 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, указанные лица должны использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который ими приобретается.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истец не является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 16:28:000000:402 и 16:28:000000:148, а также на момент совершения сделки купли-продажи земельных долей не являлся организацией, использовавшей на законных основаниях данные земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Доказательств обратного истцом не представлено.

Тем самым, с учетом приведенных выше законоположений, в рассматриваемом случае земельные доли в земельном участке сами по себе, без выдела земельных участков в счет этих долей, не могут выступать объектами договора купли-продажи. Доказательств выдела земельных участков в счет указанных в договоре земельных долей истцом также не представлено.

С учетом установленных обстоятельств и вышеприведенных норм, указание со стороны истца о надлежащем использовании спорных земельных участков после получения земельных долей от продавца, не могут свидетельствовать о правомерности позиции истца. Кроме того, надлежащих доказательств, подтверждающих использование земельных участков, истцом также не представлено.

Согласно статье 47 Закона № 218-ФЗ в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 данной статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном данным Законом (п.2); документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (п.3).

Такие документы, подтверждающие возможность продажи земельных долей, истцом в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств соблюдения требований статьи 250 ГК РФ при продаже земельных долей, в том числе извещения участников долевой собственности о намерении продавца долей в праве общей собственности продать свои доли постороннему лицу.

Проанализировав установленные фактические обстоятельства, исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что истец не доказал, что он как покупатель земельных долей является участником долевой собственности на заявленные земельные участки, не представил доказательства, подтверждающие наличие условий, необходимых для совершения сделки купли-продажи земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных п. 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для совершения регистрационных действий в отношении указанных земельных долей в соответствии с заявленными исковыми требованиями.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Председательствующий судья И.Т. Гилялов