Решение от 11 августа 2022 г. по делу № А07-3988/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3988/2022
г. Уфа
11 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 11 августа 2022 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026118100089)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка от 07.12.2021 № 261

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены


Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка от 07.12.2021 № 2616 с кадастровым номером 02:58:020315:2, общей площадью 1 200 кв.м, расположенного по адресу: Башкортостан, <...>, по цене 272 712 руб., на условиях проекта договора от 07.12.2021 № 2616, представленного истцом, исключив из названного договора пункт 4.1.6 следующего содержания «4.1.6. Предоставить возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации».

Ходатайство об уточнении иска от 16.05.2022, заявленное истцом в судебном заседании 23.05.2022, снято представителем в судебном заседании 28.07.2022, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания, в связи с чем, не подлежит рассмотрению судом.

Ходатайство об истребовании доказательств от 16.05.2022 снято с рассмотрения судом в судебном заседании 23.05.2022, с учетом пояснений истца о том, что ходатайство неактуально.

Ответчик ходатайством от 12.07.2022 просил рассмотреть судебное заседание 28.07.2022 в отсутствие представителя.

Протокольным определением суда от 28.07.2022 в судебном заседании объявлен перерыв до 03.08.2022 до 04.08.2022 до 08:50.

Судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе суда.

Стороны явку представителей после перерыва не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон по имеющимся материалам в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником здания диагностики автомобиля, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 134,5 кв. метра, инвентарный номер 5542, литера А, а также проходного пункта, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 8,8 кв. метра, инв. номер 5542, литера Б, расположенных по адресу: Башкортостан, <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2011 произведена запись регистрации № 02-04-09/006/2011-114, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 04 АГ № 010332 и 04 АГ № 010333 от 28.02.2011 (т. 1 л.д. 20-21).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 1 200 кв. метров с кадастровым номером 02:58:020315:2, предоставленного истцу для эксплуатации недвижимого имущества на праве аренды согласно договору аренды № 390-ИП от 06.08.2021, срок действия с 16.07.2021 по 16.06.2022, находящегося по адресу: Ишимбай, ул. Стахановская, д. 21 (т. 1 л.д. 34).

С целью приобретения в собственность земельного участка истец обратился 22 ноября 2021 года с заявлением к ответчику о продаже земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:2 за плату в размере 25 процентов от кадастровой стоимости без проведения торгов, в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629.

Министерство передало заявителю неподписанный им проект договора купли-продажи земельного участка от 07.12.2021 № 2616 с актом приема-передачи.

Не согласившись с предложенным Министерством пунктом 4.1.6 договора, в соответствии с которым покупателю вменяется обязанность - предоставить возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации мелиорации, Истец 14.12.2021 года вручил ответчику протокол разногласий от 14.12.2021 к проекту Договора купли-продажи земельного участка с предложением об исключении пункта 4.1.6 из проекта договора.

Истец указывает, что ответчик уведомления о принятии договора в редакции истца либо об отклонении протокола разногласий в адрес истца не направил.

Учитывая, что ответчик договор в редакции протокола разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление от 20.05.2022 (т. 1 л.д. 133), просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что письмом от 16.12.2021 исх. № ТО-05-52-исх-908-Г истцу было сообщено о принятии в его редакции протокола разногласий от 14.12.201 № 1 к договору купли-продажи земельного участка № 2616 от 07.12.2021.

В ходатайстве от 18.05.2022 ответчик сообщил, что представить доказательства направления письма от 16.12.2021 в адрес истца не представляется возможным, ввиду направления корреспонденции простым письмом.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что истец является собственником здания диагностики автомобиля, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,5 кв. метра, инв. номер 5542, литера А, а также проходного пункта, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 8,8 кв. метра, инв. номер 5542, литера Б, расположенных по адресу: Башкортостан, <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2011 произведена запись регистрации № 02-04-09/006/2011-114, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 04 АГ № 010332 и 04 АГ № 010333 от 28.02.2011, а также выпиской из ЕГРН от 25.04.2022, которое расположено на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:2, в связи с чем, заключение договора купли-продажи соответствующего участка является для ответчика, как органа, уполномоченного на распоряжение таким участком, обязательным. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Пунктом 1 статьи 39.37 Земельного кодекса РФ определено, что сервитут устанавливается для использования земельных участков размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 39.39 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.38 Земельного кодекса РФ, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

По итогам рассмотрения ходатайства орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, принимает решение об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении (пункт 1 статьи 39.43 Земельного кодекса РФ). При этом статья 39.44 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда в установлении публичного сервитута должно быть отказано.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 39.41 Земельного кодекса РФ обязательной составной частью ходатайства об установлении сервитута является обоснование его в котором должны быть приведены документы территориального планирования или проект планировки территории, предусматривающие размещение соответствующего объекта (п.п 1, 2 п. 2 ст. 39.41 Земельного кодекса РФ).

По смыслу приведенных норм публичный сервитут устанавливается органами публичной власти, действующих в общественных интересах для реализации потребностей, обеспечиваемых размещением тех или иных объектов социального назначения. Установление такого сервитута осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок по специальной процедуре, не требующего согласия правообладателей земельных участков. Следовательно, наличие в договоре обязательства покупателя о возможности установления обременения земельного участка, а ровно как отсутствие такого обязательства, не имеет юридической силы для принятия уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении, поскольку такое правило не предусмотрено действующим законодательством, регламентирующее установление публичной сервитуты. Когда обязательство нарушает нормы права, оно не имеет юридической силы для сторон договора или иных лиц.

При этом лицо, которому, как оно полагает, создаются препятствия в реализации установленного публичного сервитута, вправе защищать свои интересы способами, предусмотренными законом.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд исходит из того, что установление в договоре купли-продажи земельного участка обременения в части вменения в обязанность истца предоставления возможности прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации, то есть ограниченного использования земельного участка иными лицами, противоречит нормам действующего земельного законодательства.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии у суда оснований для исключения пункта 4.1.6 из текста проекта договора купли-продажи.

Суд также полагает необходимым отметить, что в отзыве на исковое заявление ответчик указал о том, что в письме от 16.12.2021 известил истца о принятии протокола разногласий от 14.12.2021 № 1 в редакции покупателя.

Вследствие направления письма от 16.12.2021 в адрес истца ФИО2 простой почтовой корреспонденцией, данное обстоятельство не может свидетельствовать о его доставке истцу в соответствии с положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которой заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства отправки письма от 16.12.2021 адресату ФИО2 до его обращения с иском в суд. В рассматриваемом случае данный факт означает, что у истца не могут возникнуть какие-либо гражданско-правовые обязанности, вытекающие из содержания письма от 16.12.2021, направленного простой почтовой корреспонденцией.

В приобщенном к материалам дела отзыве на исковые требования ответчик просит суд в удовлетворении искового заявления полностью отказать, мотивировав тем, что Министерство земельных и имущественных отношений РБ сообщило истцу о принятии протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 07.12.2021 № 2616 в его редакции.

По мнению ответчика, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе условия о предмете, цене договора, а также сторонами урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 2613 от 06.12.2021, вследствие чего, ответчик считает, что оснований для удовлетворения требований у суда не имеются.

Однако приведенные доводы являются ошибочными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального права, и не могут служить основанием для отказа удовлетворения иска в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из содержания указанных статей следует, что договор купли-продажи недвижимости, в том числе земельный участок, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Суд исходит из того, что договор купли-продажи от 07.12.2021 № 2613 и протокол разногласий к нему не подписан представителем ответчика, то такой договор в силу пункта 1 статьи 432 и п. 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным. Применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

При этом суд принял во внимание то обстоятельство, что преддоговорный спор, возникший между Министерством земельных и имущественных отношений и индивидуальным предпринимателем ФИО2, при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:2 в части разногласий в отношении пункт 4.1.6 договора, суд не может признать разрешенным сторонами, поскольку протокол разногласий является неотъемлемой частью договора купли продажи, следовательно, названный протокол совершаются в той же форме, что и основной договор. При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости, в том числе протокола разногласий, – совершение с нарушением требований единой письменной формы – влечет недействительность договора.

В материалах дела отсутствует как договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки, так и протокол разногласий к нему, а также протокол согласования разногласий в связи с принятием продавцом протокола разногласий в редакции покупателя.

В данном случае не придано правоустанавливающим документам, подтверждающим возникновение права собственности по сделке, формы единого документа, подписанного сторонами, что служит основанием для удовлетворения заявленных требований с учетом положений пункта 1 статьи 432 и пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных судом фактических обстоятельств дела, из которых следует необоснованное уклонение ответчика от оформления сделки по приватизации земельного участка в установленном законе порядке, недопустимости недобросовестного осуществления гражданских прав.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом установления и оценки всех юридически значимых и входящих в предмет доказывания по настоящему делу обстоятельств, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка в установленном законом порядке, приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан при заключении договор купли-продажи земельного участка № 2616 от 07 декабря 2021 г., исключив из текста (проекта) договора пункт 4.1.6 следующего содержания «4.1.6. Предоставить возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026118100089) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов