Решение от 31 марта 2025 г. по делу № А67-2881/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 2881/2023 01.04.2025

Резолютивная часть оглашена 28.03.2025

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бирюковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Циванюк Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) о взыскании 322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от № 230 от 09.01.2025, предъявлен диплом

КУ № 67871 от 01.07.2013, рег. № 71 от 05.07.2013, личность установлена по паспорту;

от ответчика – ФИО2, решение единого учредителя ООО «Тинтория» № 8 от

03.10.2022, личность удостоверена по паспорту,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (далее – ООО «Жилсервис «Кировский», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Тинтория» (далее – ООО «Тинтория», ответчик) о взыскании 322 790,33 руб. неосновательного обогащения за период с 01.06.2020 по 30.06.2024,

Исковые требования обоснованы ст. ст. 290, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Томской области от 19.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Томской области от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023) исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 решение арбитражного суда Томской области от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023) оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2024 решение от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023) Арбитражного суда Томской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 по делу № А67-2881/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Определением от 25.01.2024 дело № А67-2881/2023 принято к повторному рассмотрению по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. В заключительной редакции исковые требования истца приняты протокольным определением от 26.03.2025, в соответствии с которыми истец просит взыскать с ответчика 322 790,33 руб. неосновательного обогащения за период с 01.06.2020 по 30.06.2024.

Истец, настаивая на удовлетворении иска указал, что в случае продления договора аренды на неопределенный срок, право арендодателя на расторжение договора является безусловным, исходя из чего договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора. Также истец пояснил, что с момента расторжения он имеет право применить новый размер арендной платы, установленной решением общего собрания собственников МКД, поскольку установление цены находится в исключительной компетенции общего собрания собственников МКД, а для применения иного размера платы правовые основания отсутствуют.

Ответчик, против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что исчисление нового размера платы на основании решения общего собрания собственников МКД незаконно и необоснованно, поскольку такое решение является односторонним документом и не порождает обязанности ответчика вносить плату по определённой решением цене, поскольку такая цена не предусмотрена подписанным договором. Кроме того, отсутствие действующего в спорный период договора порождает внедоговорные отношения и цена должна определяться исходя из рыночных условий. Также ответчиком указано, что при прекращении договора аренды и продолжения фактического использования арендатором имущества, взыскание арендной платы производится в размере, определенной этим договором.

В ходе рассмотрения спора от ответчика поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (л.д. 64, т. 2).

Определением от 10.12.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Лаборатория финансовых исследований» ФИО3. Производство по делу приостановлено до поступления заключения судебной экспертизы в суд.

31.01.2025 в суд поступило заключения судебной экспертизы (л.д. 1-58, т.3). Протокольным определением от 25.02.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по ранее изложенным доводам, предстатель ответчика против удовлетворения иска возражал.

В судебном заседании объявлен перерыв до 26.03.2025.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено после перерыва в отсутствие сторон по имеющимся в деле материалам.

Изучив доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения общего собрания от 10.08.2007 собственниками помещений МКД (арендодатель) по адресу: <...> заключен с ООО «Тинтория» (арендатор) договор аренды от 13.08.2007 в редакции дополнительного соглашения от 15.08.2007, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 12,1 кв. м, расположенное на первом этаже дома по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Целевое назначение помещения приемный пункт химчистки-прачечной (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора арендатор вносит арендную плату за текущий месяц с 5 по 15 число текущего месяца.

Согласно пункту 4.2 Договора аренды от 13.08.2007 арендная плата устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв. м и составляет 10 800 руб. в месяц.

В пункте 4.3 Договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату не чаще одного раза в год и не более чем на 10%, предупредив об этом арендатора за месяц до изменения арендной платы.

ООО «Жилсервис «Кировский» является управляющей организацией в отношении МКД по адресу: <...> на основании договора управления от 22.03.2018, согласно пункту 2.1.2 которого представляет интересы собственников в арбитражных судах.

Общим собранием собственников помещений указанного МКД, оформленным протоколом от 19.05.2022, принято решение о расторжении договора аренды с ООО «Тинтория» с момента принятия решения, и о заключении с ООО «Тинтория» договора на новых условиях с установлением арендной платы по договору 2 000 руб. за 1 кв. м, ООО «Жилсервис «Кировский» утверждено в качестве уполномоченного лица на осуществление действий по заключению, расторжению договора аренды.

ООО «Жилсервис «Кировский» направило ООО «Тинтория» уведомление от 23.06.2022 № 602к о расторжении договора аренды от 13.08.2007 и заключении договора аренды от 01.06.2022 № К37, которым установлен размер платы за пользование помещением - 2 000 руб. за 1 кв. м.

На указанном уведомлении содержится подпись директора ООО «Тинтория» о получении 28.07.2022.

Также истцом представлены в материалы дела доказательства направления ответчику уведомления по почте 24.06.2022, которое возвращено истцу в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

В ответ на уведомление от 23.06.2022 № 602к ООО «Тинтория» в письме (вх. № 749ж от 29.07.2022) сообщило о том, что согласно разделу 7 Договора от 13.08.2007 арендодателю не предоставлено право одностороннего расторжения договора и предложило решать вопрос об изменении условий договора в соответствии с положениями ГК РФ и условиями договора от 13.08.2007, выразило готовность к конструктивному выстраиванию отношений в рамках правового поля.

В ответном письме от 12.08.2022 № 792к ООО «Жилсервис «Кировский» сообщило, в том числе о том, что к спорным правоотношениям нормы ГК РФ не применяются, по вопросам, связанным с распоряжением общим имуществом собственников помещений МКД, а применяются нормы жилищного законодательства. Также истец в письме указал, что с учетом условия о сроке действия договора аренды от 13.08.2007 на 11 месяцев, срок аренды исчисляется до 13 июля каждого года, и, принимая во внимание, что арендатор извещен о расторжении договора в порядке пункта 6.1 Договора то данный договор прекратил свое действие с 13.07.2022. С учетом указанного арендодатель сообщил, что откорректировал дату начала действия нового договора аренды – с 14.07.2022, проект которого от 14.07.2022 № К37 направил ООО «Тинтория» для подписания с письмом от 12.08.2022 № 792к.

Поскольку ООО «Тинтория» продолжило пользование нежилым помещением, ООО «Жилсервис «Кировский» произвело начисление арендной платы исходя из стоимости аренды, установленной решением общего собрания собственников (2 000 руб. за 1 кв. м), и направило претензию от 08.12.2022 об оплате задолженности.

Отсутствие удовлетворения претензии послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам по существу заявленных требований.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а

при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из п. 1 ст. 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в п. 1 ст. 421 ГК РФ, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 6.1 Договора предусмотрено, что он заключен на срок 11 месяцев. Срок действия договора начинает течь с момента подписания акта приема-передачи. В случае если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит намерения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, буквальное толкование п. 6.1 Договора не позволяет сделать вывод о том, что пролонгация договора на неопределенный срок предусматривает пролонгацию договора вновь на 11-месячный срок, поскольку такая возможность прямо не указана сторонами при заключении договора.

Поскольку стороны договора аренды предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тех же условиях и на неопределенный срок (но не указали на какой конкретно срок), то договор возобновляется на неопределенный срок по правилам ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Следовательно, поскольку договором не предусмотрено иное, в данном случае подлежит применению абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Условия изменения и расторжения договора аренды предусмотрены в разделе 7, согласно пункту 7.1 которого изменение условий настоящего договора, его расторжение

допускается по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором (пункт 7.2 Договора). Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях: если все или часть арендуемого помещения используется не по назначению без согласования с арендодателем; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; если арендатор умышленно существенно ухудшает состояние арендованных помещений.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору и оставления данного предупреждения без внимания со стороны Арендатора.

В соответствии с пунктом 7.3 Договор может быть расторгнут по требованию арендатора, заявленному за 30 дней до даты расторжения договора.

Согласно с правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Следовательно, отказ от договора, заключенного (применительно к рассматриваемому случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10). Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.

Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Из материалов дела следует, что общим собранием собственников помещений указанного МКД, оформленным протоколом от 19.05.2022, принято решение о расторжении договора аренды с ООО «Тинтория» с момента принятия решения, и о заключении с ООО «Тинтория» договора на новых условиях с установлением арендной платы по договору 2 000 руб. за 1 кв. м, ООО «Жилсервис «Кировский» утверждено в качестве уполномоченного лица на осуществление действий по заключению, расторжению договора аренды.

На основании данного решения ООО «Жилсервис «Кировский» направило ООО «Тинтория» уведомление от 23.06.2022 № 602к (л.д. 28, т.1) о расторжении договора аренды от 13.08.2007 и о заключении договора аренды от 01.06.2022 № К37, которым установлен размер платы за пользование помещением - 2 000 руб. за 1 кв. м., всего

На указанном уведомлении содержится подпись директора ООО «Тинтория» о получении 28.07.2022.

Также истцом представлены в материалы дела доказательства направления ответчику уведомления по почте 24.06.2022, которое возвращено истцу 01.08.2022 в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции (л.д. 30, т. 1).

Пунктом 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Проанализировав условие договора аренды, положения п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд приходит к выводу, что путем направления указанного письма истец выразил волю на отказ от договора, а трехмесячный срок, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, истек (как со дня получения уведомления нарочно, так со дня возвращения письма истцу в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции).

В ходе рассмотрения дела истец в части даты прекращения договора аренды уточнил свою позицию, полагал дату прекращения договора аренды не с 13.07.2022 (как утверждал ранее), а с 01.11.2022, исчисляя ее с более поздней даты возвращения истцу письма, содержащего уведомление о расторжении договора, в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции).

Ответчик относительно даты прекращения договора возражений не заявил.

Таким образом, датой прекращения договора аренды является - 01.11.2022, спор по дате прекращения договора аренды между сторонами отсутствует.

В соответствии с п. 4.1 Договора арендатор вносит арендную плату за текущий месяц с 5 по 15 число текущего месяца.

Согласно пункту 4.2 Договора аренды от 13.08.2007 арендная плата устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв. м и составляет 10 800 руб. в месяц.

По расчету истца на момент рассмотрения спора задолженность за июнь 2020, ноябрь 2020, декабрь 2021, июнь 2022, июль 2022, октябрь 2022 составляет 54 790,33 руб.

В указанные период договор аренды являлся действующим, за пользование помещение подлежала внесению арендная плата, предусмотренная договором.

Расчет основного долга произведен истцом из расчета 900 руб. за 1 кв.м. в месяц (10 800 руб. в месяц), а также с учетом назначения платежей, указанных в платежных документах.

Ошибочная квалификация истцом предъявленного требования в качестве неосновательного обогащения не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку по смыслу ст.6, ч.1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Судом расчет проверен и принят, ответчиком контррасчет не представлен, доказательства оплаты не представлены.

Из материалов дела следует, и ответчиком не оспаривается, что после окончания срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом.

Согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Системное толкование норм п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендаторов обязательства по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная позиция изложена в абз. 2 пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойку за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество на момент прекращения договора не возвращено, не влечет прекращения обязательства по внесению платы.

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой.

Неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица произведено в отсутствие правовых оснований, то есть не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, ни на сделке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 46-КГ20-6- К6).

Исходя из указанных положений в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

При установлении суммы неосновательного обогащения, как компенсационной меры, суду необходимо соблюсти баланс интересов сторон и не допустить извлечения необоснованной выгоды одним из участников процесса

Общим собранием собственников помещений указанного МКД, оформленным протоколом от 19.05.2022, принято решение о расторжении договора аренды с ООО

«Тинтория» с момента принятия решения, и о заключении с ООО «Тинтория» договора на новых условиях с установлением арендной платы по договору 2 000 руб. за 1 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, к составу общего имущества МКД относится, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

По правилам п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ).

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В материалы дела представлено решение собственников помещений МКД, оформленное протоколом от 19.05.2022, согласно которому выражена воля собственников МКД на получение соответствующей платы за пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности и установлен ее размер.

На основании Решения общего собрания собственников помещений МКД, истец за период с ноября 2022 по июнь 2024 производил начисление арендной платы за пользование нежилым помещением из расчета 2 000 руб. за 1 кв. м. в месяц (24 200 руб. в месяц).

В ходе рассмотрения дела ответчик возражал относительно размера платы за пользование нежилым помещением, исчисляемого в период после расторжения договора.

В целях установления средней рыночной стоимости размера платы за аналогичное помещение ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением от 10.12.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Лаборатория финансовых исследований» ФИО3.

Согласно ст. 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы ответчика о том, что исчисление нового размера платы должно определяться исходя из рыночных условий или исходя из размера, определенного ранее действующим между сторонами договором, отклоняются судом, поскольку при прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, по истечении трех месяцев с момента уведомления арендатора о реализации арендодателем безусловного права на расторжение такого договора, стороны уже не связаны его условиями, и истец вправе по своему усмотрению изменить стоимость арендной платы, в том числе и в размере, установленном решением общего собрания собственников МКД.

В настоящем случае ответчик, ссылаясь на неприемлемый размер арендной платы, установленный данным решением, не был лишен возможности отказаться от размещения оборудования на предлагаемых условиях, будучи уведомлен о принятом собственниками решении.

Собственники вправе устанавливать размер платы за принадлежащее им имущества с учетом того обстоятельства, что при несогласии с установленным размером платы ответчик не лишен возможности отказаться от использования принадлежащего собственникам жилых помещений имущества, чем и обеспечивается баланс интересов сторон, не вступающих по тем либо иным причинам в договорные отношения.

При наличии решения общего собрания собственников на предоставление в пользование ответчику части общего имущества многоквартирного дома (которое не оспорено, не признано недействительным) именно указанный размер (определенный решением общего собрания) ежемесячной оплаты должен быть применен при расчете суммы неосновательного обогащения, учитывая, что договор расторгнут, а общее имущество фактически в спорном периоде ответчиком использовано.

Таким образом, учитывая, что в спорном периоде собственниками МКД, иных собраний по спорному вопросу не проводилось, а решения, представленные в материалы дела не отменены, приняты участниками собрания в пределах предоставленных им полномочий, оснований для применения иной цены, чем, та, которая установлена на собрании в соответствии с полномочиями предоставленными нормами законодательства (ст. 36, 135, 137, 138, 143, 145, 152, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации), не имеется.

Обе стороны действуют в условиях свободы выбора, которая предоставляет истцу устанавливать плату за пользование своим имуществом.

Более того, неприемлемость предлагаемой цены не тождественна несоответствия её значению, определенному на основании отчета независимого оценщика, которым определяется не приемлемая, а среднерыночная цена, определенные отклонения от которой возможны, допустимы и зачастую неизбежны, исходя их характера правоотношений, количества размещенного оборудования и т.д.

На основании изложенного, изучив материалы дела, исследовав заключение проведенной судебной экспертизы, оценив выводы экспертного заключения наряду с другими доказательствами, суд пришел к выводу, что установление рыночной стоимости ежемесячного пользования (аренды) спорного нежилого помещения, равно как и заключение судебной экспертизы, не имеют значения для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязанности по внесению платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, истцом произведен расчет задолженности за ноябрь 2022 – июнь 2024 из расчета 2 000 руб. за 1 кв. м. в месяц (24 200 руб. в месяц), а также с учетом частичных оплат ответчика и назначений платежей, указанных в платежных документах.

По расчету истца сумма задолженности за период с 01.11.2022 по 30.06.2024 составляет 268 000 руб.

Расчет судом проверен и признан арифметически верным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет задолженности не представлен. Доказательства оплаты задолженности в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, исковые требования о взыскании 322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Платёжными поручениями № 115 от 04.12.2024 на сумму 6 000 руб. (л.д. 135, т. 2), № 131 от 07.06.2024 на сумму 17 000 руб. (л.д. 135, т. 2) и № 51 от 10.06.2024 на сумму 17 000 руб. (л.д. 134, т. 2) на депозитный счет Арбитражного суда Томской области перечислены денежные средства от общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» в счет оплаты стоимости экспертизы.

Расходы на сумму 40 000 руб. по оплате экспертизы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ и относиться на ответчика.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 4 487 руб., что подтверждается платежным поручением № 193 от 07.04.2023 (л.д. 10, т. 1).

Расходы по уплате государственной пошлины согласно положениям ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

С учетом увеличения истцом размера исковых требований, с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» в доход федерального бюджета подлежит довзысканию 4 969 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) 322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024, 4 487 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, всего 327 277,33 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 969 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Бирюкова А.А.