Постановление от 20 ноября 2017 г. по делу № А20-3972/2016

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-3972/2016
20 ноября 2017 года
г. Ессентуки


Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макаровой Н.В.,

судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.09.2017 по делу № А20-3972/2016 (судья Цыраева Ф.А.)

по иску муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к жилищно-строительному кооперативу «Эркин Езен» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 52 730 518 руб. 61 коп.,

встречное исковое заявление жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен» к муниципальному казенному учреждению «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик»

об изменении размера арендной платы

при участии в судебном заседании:

муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик»: ФИО2 по доверенности от 20.07.2017,

от жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен»: ФИО3 по доверенности от 12.10.2017, ФИО4 по доверенности от 23.01.2017,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к жилищно-строительному кооперативу «Эркин Езен» (далее – кооператив) о взыскании 52 730 518,61 руб., из которых: 49 120 227,68 руб. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ за период с 21.09.2015 по 25.11.2016; 3 610 290,93 руб. неустойка за просрочку платежа в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за период с 21.09.2015 по 25.11.2016.

В свою очередь, кооператив обратился со встречными исковыми требованиями к учреждению об уменьшении размера арендной платы за земельный участок до 5 500 000 руб., путем внесения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ соответствующего изменения с момента его заключения.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.09.2017 по делу № А20-3972/2017 исковые требования учреждения удовлетворены частично, с кооператива взыскана задолженность по арендной плате за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 18 814 270 руб. и пеня за просрочку платежа за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 2 277 042,38 руб. В остальной части иска учреждению отказано.

Встречные исковые требования кооператива так же удовлетворены частично: установлен размер арендной платы за аренду земельного участка по договору аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 с 01.01.2016 в размере 5 500 000 руб. в год. В остальной части иска кооператива отказано.

Не согласившись с указанным решением учреждение, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.08.2017 по делу № А20-3972/2017 и приять новое решение, которым отказать в заявленных требованиях кооператива и удовлетворить требования учреждения в полном объеме.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что изменение цены договора аренды заключенного на аукционе без проведения аукциона в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, а также на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для изменения арендной платы по договору аренды, заключенному посредством аукциона.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель учреждения поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, требования учреждения удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении требований кооператива отказать

Представитель кооператива просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 04.09.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением местной администрации городского округа Нальчик от 05.08.2015 № 1479 объявлены торги по продаже права заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 общей площадью 792 217 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н (далее – земельный участок).

Для участия в указанных торгах кооперативом 03.09.2015 подана заявка, в которой указана начальная цена 47 931 372 руб., задаток – 9 586 274 руб.

Протоколом комиссии по проведению аукциона от 07.09.2017 единственным участником аукциона признан кооператив. Протоколом от 08.09.2015 о результатах открытого аукциона по продаже права заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 общей площадью 792 217 кв.м, расположенный по адресу: <...> б/н победителем признан кооператив.

По итогам проведения аукциона, между муниципальным казенным учреждением «Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ.

Согласно пунктам 1.1 – 1.6 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 27.07.2015, прилагаемом к договору. Местонахождение участка: <...> б/н, общая площадь – 792 217 кв. м.

Вид разрешенного использования участка – для индивидуального жилищного строительства.

В пункте 1.8 договора указанно, что на участке строений нет.

Согласно пункту 1.9 договора участок предоставлен на основании постановления местной администрации городского округа Нальчик от 05.08.2015 № 1479 «О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка и протокола от 05.08.2015 «О результатах открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды на земельный участок площадью 792 217 кв.м, с кадастровым номером 07:09:0100000:27070».

Согласно пункту 21. договора срок аренды установлен с 21.09.2015 по 20.09.2018.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы установлен на основании протокола от 08.09.2015 и составляет 47 931 372 руб.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы на землю, в также в связи с утверждением результатов новой государственной оценки земель городского округа Нальчик или изменением вида разрешенного использования участка.

Арендная плата вносится арендатором за 1 квартал с момента заключения настоящего договора, а остальная часть вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.

К договору аренды подписан расчет арендной платы (приложение № 2 к договору), в котором размер ежеквартальной арендной платы указан в размере 11 982 843 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 передан кооперативу 21.09.2015 по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору).

Договор аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.11.2015, что подтверждается отметкой на последней странице договора, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2016 № 90-30615486.

Согласно расчету учреждения за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 кооператив не уплатил арендную плату в размере 49 910 227 руб. 68 коп. (в иске спорный период указан по 26.11.2016, между тем задолженность по арендной плате истцом предъявлена по 31.12.2016).

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка

Учреждение 19.10.2016 за исх. № 1285 направило в адрес кооператива претензию, о необходимости погасить задолженность по арендной плате в сумме 49 910 227 руб. 68 коп., которая получена кооперативом 20.10.2016. Указанная претензия оставлена без удовлетворения.

Неоплата обществом арендной платы явилась основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Кооператив обратился со встречным иском об изменении путем уменьшения до 5 500 000 руб. размера арендной платы за земельный участок, путем внесения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № 3832-АЗ соответствующих изменений, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12.02.2016 № 1, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 определена в размере 42 145 944 руб. 40 коп.

В Единый государственный реестр недвижимости 20.02.2016 внесена запись о новой кадастровой стоимости объекта в размере 42 145 944 руб. 40 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.05.2017 № 07/501/17-152473.

В связи с существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка кооператив обратился к независимому оценщику для определения размера арендной платы на спорный земельный участок. Согласно отчету оценщика от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 07:09:0100000:27070 площадью 792 217 кв. м составляет 5 500 000 руб.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу положений части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять иные цены. Независимо от механизма изменения новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 8 статьи 3 Закона № 225-ФЗ положения статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (в новой редакции) подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости поданных после вступления в силу Закона № 225-ФЗ, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом на день вступления в силу Закона.

Согласно абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что решением Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике от 12.02.2016 № 1 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 42 145 944,40 руб. Основанием для установления такого размера кадастровой стоимости послужило заявление представителя кооператива от 04.02.2016 и письмо главы местной администрации городского округа Нальчик от 01.12.2015 № 45-1-34/22-76, согласно которому глава администрации просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 42 145 944,40 руб., в связи с определением удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков расположенных в границах кадастровых кварталов граничащих со спорным земельным участком.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды кадастровая стоимость составляла 454 098 784 руб. 40 коп., при арендной плате в размере 47 931 372 руб., в последующем кадастровая стоимость изменилась и составила 42 145 944,40 руб. при этом размер арендной платы остался прежним. То есть размер годовой арендной платы фактически стал превышать кадастровую стоимость объекта аренды.

Из пункта 3.2 договора аренды следует, что размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы на землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной оценки земель городского округа Нальчик или изменением вида разрешенного использования участка.

Таким образом, договором аренды стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости.

В связи с существенным изменением кадастровой стоимости земельного участка кооператив обратился к независимому оценщику для определения кадастровой стоимости земельного участка на спорный земельный участок. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 определена в размере 42 145 944 руб. 40 коп. Согласно отчету оценщика от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017 размер годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 07: 09: 0100000: 27070 площадью 792 217 кв.м. составляет 5 500 000 руб.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Единый государственный реестр недвижимости 20.02.2016 внесена запись о новой кадастровой стоимости объекта в размере 42 145 944 руб. 40 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.05.2017 № 07/501/17-152473.

Поскольку ответчик с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обратился в соответствующую комиссию 04.02.2016 и новая кадастровая стоимость на земельный участок внесена в ЕГРП 20.02.2016, за период с 21.09.2015 по 31.12.2015 арендная плата подлежит взысканию в размере, который установлен первоначально в договоре (то есть до 01 января календарного года, которым изменена кадастровая стоимость земельного участка), что за этот период составляет 13 314 270 руб. За следующий период с 01.01.2016 по 25.11.2016 арендная плата на основании статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности определяется по измененной кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 5 500 000 руб.

Таким образом, апелляционная коллегия судей приходит к выводу о том, что учитывая отсутствие доказательств внесения платы за пользование земельным участком за заявленный период в материалах дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что первоначальные исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, в сумме 18 814 270 руб. Судом первой инстанции также обосновано установлен размер арендной платы за аренду земельного участка по договору аренды от 21.09.2015 № 3832-А3 с 01.01.2016 в размере 5 500 000 руб. в год.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в виде уплаты пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

На основании пункта 5.2 договора аренды истец предъявил к взысканию пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 3 610 518 руб. 61 коп.

Судом первой инстанции самостоятельно произведен расчет суммы пени, с учетом подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате. В результате перерасчета за период с 21.09.2015 по 31.12.2015 сумма пени рассчитана из суммы 13 314 270 руб., за период с 01.01.2016 по 25.11.2016 – из расчета 5 500 000 руб. в год, а также условию пункта 3.2 договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором за 1 квартал – с момента заключения договора, остальная часть – 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.

В результате перерасчета судом первой инстанции заявленной ко взысканию пени за просрочку обязательства по договору аренды, в за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 сумма пени составила 2 277 042 руб. 38 коп.

Данный расчет суд апелляционной инстанции признает арифметически верным и соответствующим требованиям законодательства.

Таким образом, судом первой инстанции верно определена подлежащей взысканию сумма основного долга по арендной плате за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в размере 18 814 270 руб. и пеня за просрочку платежа за период с 21.09.2015 по 25.11.2016 в сумме 2 277 042 руб. 38 коп.

Также судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования кооператива с учетом новой величины кадастровой стоимости земельного участка – 42 145 944 руб. 40 коп., а также принимая во внимание отчет оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Гео-Эксперт» от 15.05.2017 № ОЦ/54/05/2017, согласно которому итоговая величина годового размера арендной платы за спорный земельный участок определена в размере 5 500 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, апелляционным судом отклоняются как не соответствующие нормам земельного законодательства, положениям Закона об оценочной деятельности и представленным документам. Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, были проверены и отвергнуты судом первой инстанции, которая по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к противоположным выводам.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.09.2017 по делу № А20-3972/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Макарова

Судьи З.А. Бейтуганов

Н.Н. Годило