Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А41-44619/2025

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44619/2025
17 сентября 2025 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 16 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2025 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,              при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевым М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СОЛНЕЧНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141506, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г СОЛНЕЧНОГОРСК, УЛ БАНКОВСКАЯ, Д. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЕНИЕ УСЛУГАМИ "ТРОВЕР" (141980, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ДУБНА, УЛ ЛЕНИНГРАДСКАЯ, Д. 25, 42, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.11.2012, ИНН: <***>)

с требованиями о взыскании задолженности, неустойки о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок

Третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

от истца: ФИО1 по доверенности № 04 от 19.03.2025

от ответчика: ФИО2 по доверенности № б/н от 10.01.2025

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СОЛНЕЧНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЕНИЕ УСЛУГАМИ "ТРОВЕР" (далее - ответчик) с требованиями:

1. Взыскать с ООО «Управление услугами «ТроВер» задолженность по арендной плате в размере 259 010,65 руб., из них.

- задолженность по арендной плате за период с 01.11.2023 года по 30.04.2025 годав сумме 219546 руб..

- задолженность по пени за период с 26.10.2023 года по 16.04.2025 года в сумме 39 464,65 руб.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.10.2011 №2200;

3. Обязать ООО «Управление услугами «ТроВер» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногоркк Московской области земельный участок, общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070101:3313, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, №207, в том состоянии, в котором его получило, с учетом нормального износа, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, явившийся в судебное заседание, по иску возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. Ответчик указал, что оплата задолженности и неустойки произведена в полном объеме, в указанной части иска просил отказать, в части расторжения договора просил оставить требования истца без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено  надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорско муниципального района Московской области (в настоящее время — Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ювистар» был заключен Договор аренды земельного участка № 2200 от 21.10.2011 года (далее — Договор аренды) согласно которому Арендодатель предает за плату во временное пользовани,, а Арендатор принимает земельный участок №207 площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070101:331,, категория земель — «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — «под общественно-деловое строительство, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка (далее - Земельный участок).

Согласно пункту 4.1.2. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам в установленном законом порядке, при соблюдении разрешенного вида использования Арендатором земельного участка.

Согласно Договору уступки права аренды земельных участков № 1 от 29.11.2012 года все права и обязанности от ООО «Ювистар» перешли к гр. ФИО3.

По договору уступки права аренды земельных участков №РК2-НОБ-ЗМА/2015 от 04.07.2015 право аренды Земельного участка с 16.07.2015 и по настоящее время принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Управление услугами «ТроВер» (номер государственной регистрации 50-50/009-50/009/008/2015-9180/4 от 16.07.2015).

Договор аренды заключен сроком на 10 лет с 21.10.2011 по 20.10.2021.

Дополнительным соглашением № 1 от 16.03.2021, заключенным между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области и ООО «Управление услугами «ТроВер» был продлен срок действия Договора до 19.10.2024.

Пунктом 2 Дополнительного соглашения №1 установлен новый расчет арендных платежей за земельный участок по договору аренды №2200 от 21.10.2011 в Приложение 1 «Расчет арендной платы за земельный участок».

В соответствии с новым расчетом арендных платежей за земельный участок по договору аренды № 2200 от 21.10.2011 годовая арендная плата за пользование земельным участком составляет 140 076 рублей и вносится Арендатором ежеквартально, равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 3 Дополнительного соглашения №1 от 16.03.2021 все остальные положения Договора аренды земельного участка от 21.10.2011 № 2200 остались неизменными.

Дополнительным соглашением №2 от 26.10.2022, заключенным между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногоркк Московской области и ООО «Управление услугами «ТроВер» был продлен срок действия Договора до 18.10.2027.

Пунктом 4.3.3. Договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора своевременно уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных Договором.

Истцом указано, что в результате ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы по Договору аренды, согласно Расчету по арендной плате и пени за землю от 21.04.2025, за ООО «Управление услугами «ТроВер» образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.11.2023 по 30.04.2025 в сумме 219 546 руб.;  по пени за период с 26.10.2023 по 16.04.2025 в сумме 39 464 руб. 65 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность и неустойку, в которой указано, что в случае непринятии мер, по погашению  задолженности расторгнуть договор.  

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с  частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв на исковое заявление.

В соответствии с отзывом ответчиком указано, что задолженность по арендным платежам и пени на текущий момент отсутствует. Указанное обстоятельство подтверждается платежными поручениями №4773 от 15.09.2025 на сумму 219 546 руб., №4774 от 15.09.2025 на сумму 39 464 руб. 65 коп.

Истец в судебном заседании 16.09.2025 факт оплаты не опроверг.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности и пени не подлежат удовлетворению, ввиду фактического исполнения.

Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды и обязать возвратить земельный участок.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В обоснование своих требований истец указывает на то обстоятельство, что истцом арендная плата не вносилась в течении длительного срока, а также в судебном аседании указал, что земельный участок не используется по целевому назначению.

Однако в тексте претензии не содержится указанного основания (что земельный участок не используется по целевому назначению) которое является основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что ответчиком была произведена оплата задолженности по арендной плате и пени.

Следовательно, на момент рассмотрения дела по существу обстоятельства, являющиеся основанием для досрочного расторжения Договора аренды по указанному основанию, отпали.

Кроме того, суд отмечает, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Претензией от 25.04.2025 №15Исхкуи-4820/2025 Администрация городского округа Солнечногорск Московской области уведомила ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 2200 от 21.10.2011 и сообщило о наличии оснований для досрочного расторжения договора, нормы договора и ГК РФ, в том числе в судебном порядке. Предложения и требований о расторжении договора в указанной претензии не содержится.

Сведений о том, что договор подлежит расторжению в связи с нецелевым использованием земельного участка в тексте указанной претензии также не содержится.

На вопрос суда истец пояснил, иных претензий, требований о соблюдении условий договора, направленных в адрес ответчика, не имеется.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, и соответственно производного требования о возврате земельного участка.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора и соответственно требования об обязании возвратить земельный участок.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении в арбитражный суд освобожден от уплаты государственной пошлины, оснований для взыскания с него государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 №2200, обязании возвратить  земельный участок, общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070101:3313, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, №207  оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья                                                         Д.Н.Москатова