Решение от 29 октября 2025 г. по делу № А40-152893/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-152893/24-23-994
30 октября 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании убытков в размере 4 145 438 руб.,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 14.04.2025г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 4 145 438 руб., понесенных истцом в виде арендой платы, в связи с невозможностью приобретения объекта аренды в собственность истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2024 по делу № А40-152893/24-23-994 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.06.2025 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на существенность расхождения между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органном субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, что свидетельствует о том, что арендуемое имущество было предложено к выкупу на заведомо невыгодных для субъекта предпринимательства условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота. Также указано на необходимость достоверно установить состав и последовательность взаимных действий субъектов спорного правоотношения, предпринятых в целях выкупа, обсудить действительные причины возникновения разницы в оценках стоимости отчужденных объектов недвижимости, учесть итоги рассмотрения дела № А40-280938/22-16-1919, установить наличие либо отсутствие в действиях органов публичной власти нарушений, влекущих возможность взыскания убытков, а также с учетом не совпадения периода платежей в настоящем деле и в деле № А40-281547/2021.

При новом рассмотрении истом представлены письменные пояснения.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу 15.06.2022 решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2022 по делу № А40-134082/21-61-936 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0002002:1036, общей площадью 1685,1 кв.м. и земельного участка по адресу: <...> земельный участок 24 с кадастровым номером 77:05:0002002:5353, общей площадью 3117 кв. м.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом, общество, реализую предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право, обращалось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого по указанному договору аренды помещения.

Заявление о реализации преимущественного права подано истцом 08.02.2021 за номером 33-5-11895/21-(0)-0.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчик не совершил юридически значимых действий в установленный законом срок; договор купли-продажи направлен в адрес истца 19.08.2021 в процессе рассмотрения дела, в результате чего требования были уточнены.

Предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи содержала условие о цене объектов 202 508 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № М801-21 от 18.06.2021, выполненного ООО «Оценка и консалтинг».

Не согласившись с предложенной ценой, истцом подписан договор с протоколом разногласий, с указанием цены объекта 91 716 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Бизнес-оценка» № 21-99-367.

В рамках рассмотрения дела № А40-134082/21-61-936 определена цена по результатам проведения судебной экспертизы в размере 155 625 075 руб., по которой урегулированы разногласия.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Аналогичные разъяснения, указывающие на наличие у арендатора (покупателя) права пользования приобретаемым имуществом с момента его получения, но до государственной регистрации перехода права к покупателю, в отсутствие права распоряжения таким имуществом, даны в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пунктом 6.10 договора аренды предусмотрено в счет арендной платы последних трех месяцев перечисление суммы равной 1/4 части, установленной п. 6.2 договора (19 989 098,93 руб.).

Уведомлением от 08.08.2022 № ДГИ-Э-97963/22-1 ответчиком подтвержден факт перечисления истцом денежных средств на основании указанного пункта договора в размере 4 145 438 руб. и произведен зачет в счет оплаты задолженности по арендной плате за период до даты прекращения обязанности по оплате – 15.06.2022 (дата вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи).

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2023 по делу № А40-280938/22-16-1619 в пользу истца взысканы убытки в виде излишне уплаченной арендной платы и пени за период с 07.05.2021 по 30.06.2021, понесенные в связи с несовершением ответчиком необходимых действий в установленный после обращения истца законом срок до 06.05.2021, в который истец мог бы заключить договор-купли продажи. Расчет выполнен судом как разница между переплатой по арендной плате и пени на 30.04.2021 и подлежащим внесению за период с 01.05.2021 по 06.05.2021 платежу.

Истцом указано, что за период с 01.07.2021 по 14.06.2022 истец также в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательств, в том числе, направления договора купли-продажи по рыночной стоимости, мог избежать внесения арендной платы заключив договор купли-продажи.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении № 304-ЭС23-9605 от 10.10.2023, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Критерий существенности расхождения не определен в указанном судебном акте. Однако, следует принять во внимание, что в указанном деле при формировании правовой позиции Верховным Судом РФ учтена кратность расхождения цены.

В данном случае, расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органном субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, составляло 46 882 925 руб., что является существенным, учитывая и то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи истец являлся субъектом малого предпринимательства, и с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Верховного суда РФ от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 свидетельствует о том, что арендуемое имущество было предложено, и в период рассмотрения в суде дела об обязании заключить договор купли-продажи после направления проекта договора, к выкупу на заведомо невыгодных для субъекта предпринимательства условиях, и, как следствие, вынужденном характере продолжения судебного спора уже об урегулировании разногласий.

Кроме того, в настоящем деле, как и в деле № А46-1071/2022, в рамках которого сформирована правовая позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении № 304-ЭС23-9605 от 10.10.2023, уполномоченным органом не совершено юридически значимых действий в установленный законом срок, что установлено и при рассмотрении дела № А40-280938/22-16-1619, в котором определен момент начала несения обществом убытков с 07.05.2021.

Период урегулирования разногласий в части цены выкупаемого имущества, с учетом и существенного различия цены, предложенной в проекте договора купли-продажи и определенной по результатам судебной экспертизы при рассмотрении дела № А40-134082/21-61-936, в таком случае не подлежит исключению из периода, когда общество несло убытки в виде вынужденного внесения арендной платы в результате действий (бездействия) уполномоченного органа.

С учетом указаний суда кассационной инстанции, судом при новом рассмотрении принято во внимание, что в рамках дела № А40-281547/21, решение Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2022 по которому вступило в законную силу, рассмотрен период с 01.07.2021 по 30.09.2021, и установлено отсутствие оснований освобождения общества от обязанности внесения арендной платы, с учетом имевшихся всех обстоятельств заключения договора купли-продажи, в размере 1 691 140 руб. 31 коп.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2023 указанное решение оставлено без изменения.

В таком случае, размер убытков общества в виде внесенных арендных платежей за период с 01.07.2021 по 14.06.2022 составляет 4 145 438 – 1 691 140,31 = 2 454 297,69 руб.

Расчет убытков соответствует и расчету, выполненному при рассмотрении дела № А40-280938/22-16-1619. Иного расчета ответчиком в материалы дела не представлено.

Оценив в совокупности представленные доказательства, судом установлено, что истцом представлены доказательства причинения убытков в результате действий (бездействия) ответчика, в том числе в результате предложения заключения договора на заведомо невыгодных для общества условиях, в то время как ответчиком не представлено ни доказательств причинения убытков истцу в отсутствие вины, ни возмещения убытков в размере перечисленных за указанный период платежей в установленном судом размере.

Согласно ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии со статьей 16 ГК РФ публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов.

На основании пп. 1 п. 3 ст. 158 БК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации», от имени субъекта Российской Федерации по искам о возмещении вреда, причиненного незаконными решениями и действиями (бездействием) должностных лиц государственных органов, органов местного самоуправления выступает главный распорядитель средств федерального бюджета по ведомственной принадлежности.

Согласно п. 6.5 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы выполняет функции главного распорядителя, получателя бюджетных средств города Москвы, главного администратора доходов бюджета города Москвы, главного администратора источников финансирования дефицита бюджета города Москвы в соответствии с возложенными полномочиями.

Таким образом, требования истца о взыскании убытков в установленном судом размере 2 454 297,69 руб., в соответствии со ст.ст. 15, 16, 393, 1069, 1071 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации», должником в данном случае является публично-правовое образование, а не его органы, и судом установлено то обстоятельство, что ответчик является надлежащим.

В пункте 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» также разъяснено, что при удовлетворении исков, предъявленных согласно ст.ст. 16, 1069 ГК РФ, в резолютивной части решения суда должно указываться о взыскании денежных средств за счет казны соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или муниципального органа.

Следовательно, в данном случае требования подлежат удовлетворению с ответчика за счет казны города Москвы.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в том же порядке, что и сумма убытков.

На основании изложенного, ст.ст. 15, 16, 309, 393, 407, 445, 446, 454, 549, 606, 614, 1069, 1071 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) за счет казны города Москвы в пользу ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (ИНН <***>) убытки в размере 2 454 297 руб. 69 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 886 руб. 50 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин